Обороноздатність майбутнього об’єкта нерухомості як нова гарантія прав інвестора

Інвестування — дуже важливий механізм розвитку економіки, оскільки збагачує не лише власника інвестиції, а й власника компанії, який, у свою чергу, сплачує податки. Однією з умов інвестиційного заохочення виступають гарантії цієї діяльності. Чим більше захищений потенційний інвестор, тим більш інвестиційно привабливою стає галузь. У розпал повномасштабної війни інвестування на території України є вкрай важливим. Новели законодавства повинні забезпечити та удосконалити законність будівництва, механізм придбання та реалізації нерухомого майна.

Інвестування завжди пов’язане із ризиком, чим більший ризик, тим більше власник інвестиції отримує прибуток. Якщо нерухомість розглядати з позицій інвестицій (перепродаж, оренда), то  найбільш вигідною є купівля майна з самого початку відкриття продажів у новобудові. Однак на вибір нерухомості у майбутньому об’єкті нерухомості впливає багато факторів, в тому числі захищеність їх прав. У Законі України від  15.08.2022 № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» закріплено особливості оборотоздатності майбутніх об’єктів нерухомості та  визначено гарантії речових прав на ці об’єкти.

Спеціальний закон (ст. 1) містить положення про визначення термінів, та законодавець зазначає застереження, що всі інші терміни, які використовуються у законі, тлумачаться відповідно до норм цивільного права. Оскільки новим законом встановлено оборотоздатність майбутніх об’єктів нерухомості, пропонуємо проаналізувати зазначений термін. У ст.  178 Цивільного кодексу України закріплюється та тлумачиться це поняття. У загальному вигляді означає перехід (або відчуження) майна від однієї особи до іншої в  порядку правонаступництва чи  спадкування або іншим чином. Підтримуючи погляд В. Погребняка, зазначимо, що  оборотоздатність є  властивістю тих об’єктів, які є  юридично відокремлюваними, тобто тими, що  не  мають нерозривного зв’язку з  особою їх носія, а також відчужуваними, тобто такими, належність яких певній особі може бути припинена, зокрема, у  зв’язку з  переходом до  іншого суб’єкта, у результаті чого такий об’єкт стає «юридично чужим» для відповідної особи. У згадуваній статті ЦК також акцентована увага, що властивістю об’єктів цивільних прав є оборотоздатність, що свідчить і про зворотний факт — якщо вони не вилучені з обороту, або не обмежені в  обороті, або  є  невід’ємними від  фізичної чи юридичної особи.

Отже, оборотоздатність майбутніх об’єктів нерухомості є переходом (або відчуженням) майна від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування. Однак для реалізації цього права спеціальний закон передбачає наступні правила:

по-перше, виникає після отримання права на виконання будівельних робіт і припиняється після введення житлового будинку в експлуатацію;

по-друге, спеціальне майнове право на  майбутній об’єкт нерухомості повинно бути зареєстровано у встановленому законом порядку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

по-третє, встановлені різні правила оборотоздатності майбутнього об’єкта нерухомості на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, подільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості.

Враховуючи вищевказані суттєві моменти, зазначимо, що  для  оборотоздатності майбутніх об’єктів нерухомості повинні бути виконані відповідні умови, а саме — забудовник зобов’язаний отримати дозвіл на виконання будівельних робіт у встановленому законом порядку, зокрема на підставі Закону України від  17.02.2011 №  3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності». Звертаємо вашу увагу, що при здійсненні будівельних робіт із класом наслідків СС1 забудовник реєструє повідомлення про початок будівельних робіт, а за класом відповідальності середнім (СС2) та значним (СС3) — орган державно-архітектурного контролю видає дозвіл на виконання будівельних робіт.

Також необхідно зазначити, що для інвестора це додаткова гарантія законності діяльності забудовника, оскільки для отримання дозволу на виконання будівельних робіт забудовник зобов’язується подати наступні документи:

1) копію документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою або договору суперфіцію, наприклад, договір оренди земельної ділянки, договір купівлі-продажу земельної ділянки, державний акт про право власності на земельну ділянку, витяг з  Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інші документи, що засвідчують право власності чи право користування;

2) копію документів про призначення осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт, та осіб, які здійснюють авторський та технічний нагляд;

3) інформацію про ліцензію, що надає право на виконання будівельних робіт, та кваліфікаційні сертифікати.

Підтвердженням реєстрації дозволу на виконання будівельних робіт є відображення даних у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, доступ до якої є відкритим і будь-яка особа може перевірити інформацію стосовно дійсності дозвільних документів на будівництво.

Для реєстрації спеціального майнового права подається заява про державну реєстрацію спеціального майнового права, яка формується за допомогою Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, їй присвоюється реєстраційний номер та шляхом обміну даних між реєстрами (Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) заява отримується державним реєстратором, який і проводить реєстрацію.

За даними Міністерства юстиції України станом на 27.10.2023, спеціальне майнове право зареєстровано на 3 об’єкти будівництва, а на 30 подано документи. На незначну кількість впливає багато факторів, однак найголовніший — це повномасштабна війна в Україні, через це відбувся спад будівельної діяльності.

Пропонуємо звернути увагу на  закріплені законодавцем правила оборотоздатності неподільного та  подільного об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості.

Цивільне законодавство визначає, що подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення (ст. 183 ЦК), а неподільною є річ, яка втрачає своє цільове призначення при поділі. Неподільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті лише після реєстрації права власності чи  реєстрації спеціального права на  цей об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, також окремо законодавець виділив умову реєстрації обтяження на користь особи, яка частково сплатила ціну такого об’єкта.

Окремі імперативні норми діють щодо цивільного обігу подільного об’єкта незавершеного будівництва, він стає оборотоздатним лише у випадках:

1. Правочини пов’язані зі зміною забудовника.

2. Обтяження майна іпотекою та звернення стягнення на  таке майно відповідно до  Закону України від 19.06.2003 № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях із нерухомістю».

3. Одночасно з державною реєстрацією спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше, здійснюється державна реєстрація обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва (Закон України від 01.07.2004 № 1952 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Що  стосується оборотоздатності майбутнього об’єкта нерухомості, то спеціальний закон установлює обов’язковість реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно спеціального майнового права або обтяження на користь особи, що сплатила частково ціну такого об’єкта.

Таким чином, введення таких норм права утверджує законність та  прозорість у  сфері будівництва, оскільки спеціальне майнове право повинно бути зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а отже, незалежно від побудованого об’єкта нерухомості у власника майнового права вже є гарантії його захисту та право розпорядження ним на свій розсуд, при повній сплаті за об’єкт згідно із договором.

Звертаємо увагу, що умовами реєстрації спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є наявність наступної інформації про:

— право власності або право користування земельною ділянкою за забудовником;

— діючі містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки;

— діюче право на виконання будівельних робіт;

— відсутність факту зупинення будівельних робіт до усунення цих недоліків;

— відсутність факту прийняття об’єкта в експлуатацію.

Законом у сфері державної реєстрації деталізуються умови щодо кожного об’єкта: подільного, неподільного об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості (ст.  27-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Вищезазначені положення утверджують законність будівництва та при кожному внесенні змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо спеціального майнового права перевіряється чинність документів на будівництво в режимі реального часу.

Також необхідно зупинитись на  оборотоздатності гарантійної частки (ст. 9 спеціального закону), яка є  обов’язковою для  забудовника. Гарантійна частка — це зобов’язання забудовника під час державної реєстрації прав на неподільний та подільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості залишити встановлений Кабінетом Міністрів України мінімум площ майбутніх об’єктів нерухомості. Оборотоздатність цих об’єктів можлива лише після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Проводячи порівняння оборотоздатності подільного, неподільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості та гарантійної частки зазначимо, що всі ці об’єкти будуть повністю сформовані у майбутньому, оборотним є спеціальне майнове право на ці об’єкти. Найбільшою різницею є те, що спеціальне майнове право на подільний, неподільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості виникає після реєстрації його у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та припиняється з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, а оборотоздатність гарантійної частки виникає після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта. Винятком стають випадки визнання забудовника банкрутом та його ліквідації, у цьому випадку гарантійна частка переходить до нового забудовника.

У межах досліджуваного питання звернемось до судової практики, яка, на жаль, на сьогодні є не сформованою, хоча є  поодинокі судові рішення, в  яких міститься посилання на норми спеціального закону. Розглянемо деякі з них.

У  справі Київського районного суду м. Полтави №  554/4032/23 за  позовом Особи  1 до  Товариства з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» про визнання дій незаконними та зобов’язання вчинити певні дії сторона позивача стверджувала свій позов тим, що згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на приміщення № МП.П68-М.15 від 11.03.2020, укладеним між Товариством з  обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» в  особі Фоміної Ганни Вікторівни та ОСОБА_1, ним придбано майнові права на  машиномісце, а  саме: машиномісце будівельний № НОМЕР_1 площею  12,5 кв. м, за  адресою: АДРЕСА_1. Ціна майнових прав на зазначений об’єкт була визначена 143750 грн, що є еквівалентом: 5657,22 доларів США на день укладення договору. Фінансові зобов’язання ним були виконані в повному обсязі шляхом здійснення разового платежу згідно із  графіком платежів, який є  додатком до  вказаного договору купівлі-продажу майнових прав: 12.03.2020 на суму 143750 грн, тобто 100 відсотків суми вказаного договору. 10.10.2022 набув чинності Закон № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», яким передбачені спеціальні майнові права та їх реєстрація. Позивач, таким чином, вимагав від забудовника реєстрації спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, однак суд не задовольнив позов.

Аналогічне рішення Київського районного суду м. Полтави від  31.01.2024 було прийнято по  справі № 554/4034/23. Позивач мотивував свій позов тим, що згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на приміщення № МП.П68-55 від 28.01.2020, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Спектрбуд плюс» в особі Фоміної Ганни Вікторівни та ОСОБА_1, ним придбано майнові права на приміщення, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_1. Ціна майнових прав на зазначений об’єкт була визначена 938607 грн 50 коп., що  є  еквівалентом: 38139,27 доларів США на день укладення договору. Фінансові зобов’язання ним були виконані в повному обсязі шляхом здійснення двох платежів, які є додатком до вказаного договору купівлі-продажу майнових прав: 28.01.2020 на суму 461392 грн 50 коп. та 12.02.2020 на  суму  477215  грн, на  загальну суму  938607  грн 50 коп., тобто 100 відсотків суми вказаного договору. 10.10.2022 набув чинності Закон № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на  об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», яким передбачені спеціальні майнові права та їх реєстрація. Позивач, таким чином, вимагав від забудовника реєстрації спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, однак суд не задовольнив позов.

Деякі судові справи стосувались припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно, а саме цивільна справа за № 378/128/23 до Ставищенського районного суду Київської області за позовом ОСОБА_1 до  Ставищенської селищної ради Білоцерківського району Київської області про припинення обтяження речових прав на нерухоме майно. У позові ОСОБА_1 посилалась на те, що помер її батько ОСОБА_2, на майно якого приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Кошинською Л. О. заведена спадкова справа № 62/2020, відповідно до матеріалів якої спадщину після смерті батька ОСОБА_2 прийняла вона, спадкоємиця за законом, звернувшись 16 листопада 2022 року до приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Кошинської Л. О. із заявою про видачу на її ім’я свідоцтва про право на спадщину за законом на спадкове майно, що складається в тому числі з 3/4 частки житлового будинку АДРЕСА_1. При здійсненні перевірок відсутності (наявності) заборони або  арешту на  майно, у  порядку доступу до відомостей, внесених до 2013 року, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна при пошуку інформації за фізичною особою виявлено запис про обтяження (арешт) на невизначене майно, житловий будинок, розташований за адресою: Київська область, Ставищенський район, село Ясенівка; Власник П. І. Б.: «ОСОБА_2»; Підстава обтяження: повідомлення б/н від  03.11.1995 Ставищенського районного суду Київської області. Архівний номер: 5587694КІЕУ483, архівна дата: 24.03.2003, дата виникнення: 03.11.1995 року, № реєстру: 11. Через наявність арешту постановою про відмову у вчиненні нотаріальних дій від 16 листопада 2022 року за № 236/02-14 їй відмовлено у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом на вищевказане майно. У цьому випадку суд задовольнив позов.

Судова справа № 367/9090/21 (Ірпінський міський суд Київської області) за  позовом ОСОБА_1 до  Ірпінської міської ради, Бучанської міської ради та Ірпінської міської державної нотаріальної контори. ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про припинення обтяження, в обґрунтування якого зазначила, що  у  її  власності перебуває 2/3 частини житлового будинку загальною площею 48,3 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1. Відповідно до Інформації з  Державного реєстру речових прав на  нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна, за реєстраційним номером об’єкта нерухомого майна 2422116132108 зареєстровано житловий будинок загальною площею 48,3 кв. м, житлова площа 26,5 кв. м, опис: житловий будинок 1960 року спорудження, літера «А» згідно з даними технічної інвентаризації, опис об’єктів, що є приналежністю головної речі: Прибудова; Сарай — «Б»; Погріб — «Г»; Альтанка  — «З»; Огорожа  — «№  2,3», за  адресою: АДРЕСА_1, номер об’єкта в РПВН 273579997, право власності на вказаний об’єкт нерухомого майна зареєстровано за ОСОБА_1 (2/3 частини) та її донькою ОСОБА_2 (1/3 частина). Підставою обтяження було повідомлення, 77/В2/6, 06.09.1966, Ірпінський к-т ком. підприємств. Об’єкт обтяження: будинок, состав: ціле, состояние: добудоване, статус: жиле, адреса: АДРЕСА_1. Ірпінський міський суд Київської області задовольнив позов.

Рішенням Ставищенського районного суду Київської області від 25.05.2023 справа № 378/302/23 було також задоволено позов ОСОБИ_1 до Ставищенської селищної ради Білоцерківського району Київської області про припинення обтяження речових прав на нерухоме майно. Суд установив припинити обтяження речового права на нерухоме майно, реєстраційний номер 45340, зареєстроване 30.06.2004 в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна реєстратором: Ставищенська районна державна нотаріальна контора Київської області на підставі повідомлення б/н від 03.11.1995 Ставищенського районного суду Київської області, а саме: арешт (архівний запис) на об’єкт: квартиру, розташовану за адресою АДРЕСА_2, власник: «ОСОБА_3, ОСОБА_4».

Здійснивши аналіз цих судових рішень, зазначимо, що  у  перших двох випадках сторона позивача прагнула не тільки змусити забудовника зареєструвати спеціальне майнове право, а й видати акти приймання-передачі нерухомого майна, які неможливо отримати без здійснення технічної інвентаризації всього об’єму (що  означає закінчення будівництва) та  введення об’єкта в  експлуатацію. У  нормах матеріального права спеціального закону (Перехідні положення) положення зазначається, що дія закону поширюється на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності спеціальним законом. Отже, забудовники, які отримали дозвіл на виконання будівельних робіт до прийняття спеціального закону, не зобов’язані реєструвати спеціальне майнове право. З суті справи випливає, що договори на купівлю нерухомого майна, яке буде споруджено, були укладені до набрання чинності законом.

Однак, за рішенням забудовника, дія спеціального закону може бути поширена на об’єкти будівництва та їх складові, які після прийняття об’єктів в експлуатацію стануть самостійними об’єктами нерухомого майна. Вважаємо, що для іміджу та законності діяльності забудовника це є важливим, а держава, у свою чергу, повинна заохотити до здійснення реєстраційних дій.

У випадках зняття обтяження з нерухомого майна зазначимо, ще до введення єдиних державних реєстрів вся інформація стосовно накладених арештів (як правило, заводи чи підприємства надавали суду на будівництво житлових будинків у радянський період) акумулювалась у письмових джерелах (книгах, нарядах) перших нотаріальних контор у районах міст чи селах, або виконавчі служби активно, без будь-яких ідентифікуючих даних реєстрували арешти (приблизно 1995 — 1997 рр.). На практиці це непоодинокі випадки стосовно того, що нотаріуси не можуть ідентифікувати ці арешті та направляють людей до суду. У вищенаведених справах суди посилались на спеціальний закон стосовно вчинення реєстраційних дій, а саме державна реєстрація обтяжень проводиться на  підставі судового рішення щодо набуття, зміни або припинення обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що набрало законної сили (у редакції Закону № 2518-ІХ від 15.08.2022), тому належним способом захисту прав позивача є припинення обтяження речового права на нерухоме майно.

Наостанок вважаємо за  необхідне зазначити, що спеціальним законом також установлено:

— обов’язок замовника будівництва визначати перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку (при цьому мінімальний розмір такої частки визначається Кабінетом Міністрів України);

— особливості державної реєстрації зміни об’єкта незавершеного будівництва, об’єкта нерухомого майна;

— особливості залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна;

— істотні умови договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;

— право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань щодо об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості;

— особливості відчуження, передачі у  довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості;

— особливості вчинення правочинів, пов’язаних із зміною замовника будівництва;

— істотні умови договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж);

— порядок другого та наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

— особливості відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця;

— право та процедуру розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/ майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) тощо.

Аналіз викладених у роботі теоретичних результатів дозволяє сформулювати наступні загальні висновки:

1. До  початку будівельної діяльності забудовник зобов’язаний отримати дозвіл на  будівництво об’єктів нерухомості, який кожен може перевірити у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

2. Реєстрація спеціального майнового права у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно можлива лише після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

3. Законодавець забезпечує обмін інформацією між двома реєстрами у реальному часі — Єдина державна електронна система у сфері будівництва та Державний реєстр прав власності на нерухоме майно, що надає додаткову гарантію законності діяльності забудовника.

4. При реєстрації спеціального майнового права відбувається подвійна перевірка документів, оскільки реєстратор зобов’язаний перевірити наявність документів на право власності чи право користування земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження, ліцензію на будівництво тощо.

5. Реєстрація спеціального майнового право забезпечує оборотоздатність подільного, неподільного об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомого майна:

— власник спеціального майнового права може відчужувати (друге та наступне відчуження) без згоди замовника будівництва (у разі повної сплати за об’єкт нерухомості);

— гарантується спадкування подільного, неподільного об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомого майна.

6. Законодавець встановив гарантії захисту спеціального майнового права, власник може звернутись до суду з вимогою щодо:

— закінчення будівництва об’єкта та  введення його в експлуатацію;

— визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстроване спеціальне майнове право, після введення об’єкта в експлуатацію.

7. Встановлені обмеження оборотоздатності гарантійної частки.

8. Держава надала право застосування норм спеціального закону до  будівництва об’єктів, які почались до введення в дію норм, що також є позитивним для майбутніх інвесторів.

Більш детальну інформацію стосовно вибору об’єктів інвестування у нерухоме майно (аналіз нормативно-правової бази та документів забудовника) можна подивитись на каналі Youtube.

ВІСНИК НААУ № 1-2 (98)

Автор публікації: Руслана Половинкіна

Руслана Половинкіна

к. ю. н., доцент кафедри підприємництва, менеджменту організації і логістики Запорізького національного університету

Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.