Правопорушення з нерухомістю: як бізнесу захистити активи

Правопорушення у сфері нерухомості дедалі частіше створюють ризики не лише для власників, а й для добросовісного бізнесу. Недоліки реєстраційних процедур, зловживання окремих суб’єктів і кримінальні провадження можуть призводити до втрати або обмеження прав на майно.

Про це говорили учасники круглого столу «Правопорушення в сфері нерухомості: що загрожує бізнесу та як діяти», організованого Комітетом НААУ з питань захисту бізнесу та інвесторів. Участь у заході взяли представники правоохоронних органів, органів державної влади, нотаріату та адвокатури.

Відкриваючи дискусію, модератор заходу, заступник голови Комітету НААУ з питань захисту бізнесу та інвесторів Сергій Лисенко наголосив, що тема вже давно вийшла за межі суто юридичної проблематики. За його словами, вона безпосередньо впливає на стабільність бізнесу, інвестиційний клімат і рівень довіри до держави.

На необхідність ефективної взаємодії між поліцією, прокуратурою та Міністерством юстиції під час досудового розслідування наголосила слідча нацполіції Валерія Копин. За її словами, у таких справах слідчий не може працювати ізольовано, адже результат залежить від координації дій, обміну інформацією та використання інструментів контролю. Одним із таких інструментів є камеральні перевірки, які допомагають встановити порушення під час реєстраційних дій і сформувати доказову базу.

Голова відділення Нотаріальної палати України у м. Києві Наталія Козаєва зосередилася на питаннях нотаріальної таємниці та межах втручання правоохоронних органів у роботу нотаріусів. Вона звернула увагу на проблеми неконкретних запитів, непропорційних обшуків і вилучення документів, які не мають прямого зв’язку з кримінальним провадженням. Окремо йшлося про необхідність дотримання принципу пропорційності та розмежування ситуацій, коли нотаріус є суб’єктом розслідування, а коли — лише носієм інформації. Також спікерка наголосила на важливості попередньої перевірки об’єктів нерухомості до укладення угод.

Практику приватизації об’єктів комунальної власності через систему «Прозорро.Продажі» висвітлив заступник директора Департаменту комунальної власності м. Києва Всеволод Комарницький. Він запевнив, що процедури проводяться відповідно до законодавства, однак Департамент стикається з кримінальними провадженнями щодо обʼєктів приватизації. Окремою проблемою він назвав «ретроспективні оцінки», які проводяться після завершення угод і, на його думку, не можуть об’єктивно відображати вартість майна на момент продажу. Такі підходи створюють правову невизначеність, формують ризики для інвесторів.

Заступник голови Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права Дмитро Навроцький представив практичні підходи до перевірки нерухомого майна, зокрема земельних ділянок, перед придбанням. Він окреслив три основні етапи такої перевірки: аналіз відкритих державних реєстрів і судової практики, технічну перевірку із залученням спеціалістів, а також отримання інформації від державних органів щодо можливих обмежень чи обтяжень. На думку адвоката, саме комплексний підхід допомагає зменшити ризики витребування майна або накладення арештів у майбутньому.

Про зміщення акценту роботи правоохоронних органів з репресивних заходів на превентивні говорив адвокат Юрій Кризський. За його словами, упереджене ставлення до адвокатів, нотаріусів і посадових осіб, залучених до приватизаційних процесів, негативно впливає на інвестиційний клімат та імідж України.

У фіналі заходу С.Лисенко підсумував, що комерційна нерухомість є базовим активом бізнесу, але водночас і джерелом серйозних ризиків. Навіть добросовісні набувачі, за його словами, не застраховані від арештів майна, обмеження користування, втрати контролю над активом або тиску з боку правоохоронних органів. Тому ключовою рекомендацією для бізнесу залишається глибокий due diligence об’єктів нерухомості — не лише перед придбанням, а й щодо майна, яким бізнес уже володіє.