Публічний інтерес і право власності: захист добросовісного набувача обговорили на круглому столі

Повернення земель і нерухомості з державної та комунальної власності конфліктує із захистом добросовісних набувачів. Коли починається давність, хто доводить недобросовісність, чи має бути компенсація та як зберегти баланс публічного інтересу й стабільності права власності?

В рамках тижня земельного права Комітетом НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права було організовано та проведено круглий стіл «Обговорення практичних аспектів застосування положень Закону № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача».

Модератор заходу — заступник голови Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права Дмитро Навроцький —  відзначив, що судова практика вже давно підштовхувала до законодавчих змін: Верховний Суд частіше ставав на захист добросовісних набувачів, розмежовував вимоги щодо землі та пов’язаного нерухомого майна і оцінював пропорційність втручання у право мирного володіння.

Окремо він нагадав підхід ЄСПЛ у справі «Стретч проти Сполученого Королівства»: наслідки порушення процедур державними органами не мають покладатися на особу, яка діяла добросовісно. Д.Навроцький також описав, як під час доопрацювання законопроєкту первинна ідея компенсувати втрати через позови до посадових осіб трансформувалася у модель належної компенсації добросовісному набувачу через зміни до ст. 390 ЦК та уточнення правил початку перебігу давності у ст. 261 ЦК. Адвокат звернув увагу на активізацію позовів прокурорів щодо земель лісового і водного фонду та спроби обґрунтовувати негаторні вимоги як спосіб обійти позовну давність. Також модератор окреслив два конституційні сюжети: рішення КС у справі за скаргою Reinier Business Group про межі представництва прокурором інтересів держави та подання Верховного Суду щодо конституційності ретроспективного застосування окремих положень Закону №4292-IX.

Суддя КГС ВС Юрій Чумак розповів, що у своїй практиці стикається з позовами держави або територіальних громад до приватних осіб про повернення майна. Він пояснив це складністю доведення вибуття без волі у спорах між приватними суб’єктами та тим, що наслідки помилок приватизації й відчуження державного або комунального майна часто переносять у приватно-правовий процес.

Ю.Чумак підкреслив: у господарському процесі добросовісність набувача презюмується, а тягар доведення недобросовісності лежить на позивачі, зокрема прокурорі. Оцінка здійснюється у кожній справі, насамперед щодо останнього відплатного набуття, без перевірки всієї історії переходів. Позовна давність, за його підходом, рахується від моменту вибуття майна, а поважність причин пропуску оцінюється індивідуально. Закон №4292-IX суддя пов’язав зі стандартами ЄСПЛ про недопущення надмірного тягаря для добросовісного власника та потребу балансу між публічним інтересом і стабільністю права власності.

У питаннях строків Закон №4292-IX фактично розмежував позовну давність і присічний строк. На цьому наголосив адвокат Олександр Костенко. Загальна позовна давність, за його словами, лишається три роки, але нова ч. 8 ст. 261 ЦК визначає об’єктивний початок її перебігу у спорах про витребування нерухомості, що вибула з державної або комунальної власності: від дня держреєстрації права першого набувача, а якщо реєстрації тоді не передбачали — від дня передачі майна першому набувачу. Окремо він виклав зміни до ст. 388 ЦК: запроваджено 10-річний граничний строк, після спливу якого держава чи громада не може витребувати майно у добросовісного набувача; подальші перепродажі цього строку не змінюють.

Заступник голови Комітету НААУ з питань захисту бізнесу Сергій Лисенко зосередився на ч. 5 ст. 390 ЦК і зазначив, що її формулювання залишає простір для практичних труднощів. За його викладом, норма передбачає: якщо суд витребує нерухоме майно у добросовісного набувача на користь держави або громади, питання компенсації вартості вирішується одночасно, а саме витребування можливе за умови попереднього внесення коштів на депозитний рахунок суду. Після виплати компенсації у держави або громади виникає право зворотної вимоги до особи, з вини якої майно вибуло.

С.Лисенко нагадав про пов’язані зміни до ГПК і ЦПК щодо обов’язку додавати до позову докази внесення коштів і документ оцінки. Серед проблем він назвав брак бюджетних коштів та питання замовлення оцінки, оскільки позивач у таких спорах не є власником майна. Він також окреслив, що позови, побудовані на доведенні недобросовісності набувача, можуть подаватися як спосіб уникнути застосування ч. 5 ст. 390. Окремо згадав підходи, які вже звучали у правових позиціях Верховного Суду та наголосив, що подальша практика застосування норми ще формується.

Заступник голови Комітету НААУ з питань інвестиційної діяльності та приватизації Віталій Жадобін пригадав обговорення Закону № 4292-IX з представниками прокуратури, де адвокати ставили питання про вибірковість позовів, а також про відповідальність посадових осіб, причетних до вибуття активів із державної або комунальної власності. На його думку, у практиці можуть посилюватися спроби будувати позови через доведення недобросовісності набувача. Окремо адвокат порушив тему гідротехнічних споруд як фактору ризику для стабільності інвестицій і приватизації. Він зазначив, що у приватизаційних кейсах, зокрема щодо спиртових заводів, потенційні покупці прагнули включати гідротехнічні споруди до приватизаційного пулу через інвентаризаційні відомості, оскільки вода є елементом технологічного циклу. Водночас такий підхід, за його оцінкою, закладає підстави для подальших спорів щодо правомірності приватизації та може спричиняти зупинки в господарській діяльності.

Член Ради Комітету з питань аграрного, земельного та довкілевого права Ян Білоголовий доповнив, що підходи до оформлення гідротехнічних споруд у практиці змінювалися: у різні періоди лунали позиції про неможливість оформлення права власності, а також виникали рішення, які спонукали органи місцевого самоврядування брати такі об’єкти на баланс. За його словами, наразі питання перебуває на розгляді Великої Палати Верховного Суду, і саме її висновок має визначити подальший підхід щодо взаємозв’язку статусу споруди з режимом земельної ділянки під нею.

Голова Комітету Віктор Кобилянський зазначив, що порушених проблем значно більше, ніж ті, яких встигли торкнутися під час круглого столу. Серед практичних вузлів він окремо згадав гідротехнічні споруди і поставив питання про ситуації, коли особа правомірно отримала земельну ділянку й правомірно збудувала на ній гідроспоруду, але надалі з’ясовується, що у разі водного фонду така споруда не може належати цій особі. У цьому контексті він згадав, що відповідна справа щодо гідроспоруд має бути розглянута найближчим часом у Верховному Суді. В.Кобилянський також повернувся до спорів щодо земель водного фонду та лісогосподарського призначення і наголосив на вихідному питанні: хто і в який спосіб визначив, що конкретні землі належать до водного фонду або лісогосподарських. На його думку, в позиціях прокурорів інколи домінує фактичний підхід за зовнішніми ознаками місцевості, тоді як юридично цільове призначення виникає у визначений момент і за встановленою процедурою. Він зауважив, що в конкретних справах суд касаційної інстанції виходить із встановлених попередніми інстанціями фактів, але саме питання належного з’ясування, коли і на підставі чого ділянка набула відповідного статусу, часто залишається недостатньо дослідженим.

Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.