Право на приватизацію і набуття житла: модифікація способів захисту

Приватизація житла надає громадянам право на вільне розпорядження власністю, включаючи право продати, подарувати, здати в оренду або залишити у спадок. Проте є випадки, коли право власності потрібно доказувати через суд.

Загальна характеристика правових аспектів приватизації у механізмі набуття житла

Процеси приватизації житла мають у своїй основі трансформаційне перетворення житлових фондів у рамках побудови нової економічної моделі.

Приватизація житла має велике соціальне значення, оскільки велика кількість людей, які отримували житло і були його користувачами, стали власниками житла на безоплатних засадах, тобто отримали частину суспільного надбання.

Пік процесів приватизації житла прийшовся на 90- ті роки минулого століття, потім ці  процеси пішли на  спад, але не  припинилися зовсім. Більше того, за рахунок тих чи інших факторів процеси приватизації постійно «підживлюються», а коло проблем, які породжені відносинами у сфері приватизації, має тенденцію до зростання.

В  умовах воєнних дій, масових руйнувань житла внаслідок обстрілів, коли кількість людей, які позбавлені житла, зросла багатократно, зростає і коло проблем, пов’язаних із набуттям житла і його приватизацією.

У  правовій сфері приватизація породила низку спорів, багато з яких навіть за умов «згасання» самих процесів приватизації залишаються актуальними для судової практики. До таких питань варто віднести спадкування квартир, що приватизуються.

У складі спадщини як функціональної, взаємодіючої сукупності складових у вигляді прав і обов’язків спадкодавця, які існували за життя і не припинилися зі смертю спадкодавця, варто окремо визначити елементи, які наділені специфічними рисами.

Тут доцільно вказати на мінливий характер таких елементів у складі спадщини, їх здатність до модифікації у спадкових правовідносинах.

Прикладами можуть слугувати об’єкти, які виникають у процесі приватизації житла та набуття права власності (або іншого права) на землю.

Визначення об’єкта приватизації у законодавстві і судовій практиці

Стосовно приватизації житла профільний законодавчий акт (Закон України від 19.06.92 № 2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду») визначає приватизацію житла як відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. Ключовим у цьому визначенні є саме відчуження, яке дає змогу відносити приватизацію житла до кола підстав набуття права власності, що у свою чергу перебуває у смисловому зв’язку з відповідним переліком підстав набуття права власності (ст. 345 Цивільного кодексу України). Однак варто зауважити, що хоча приватизація житла розглядається законодавцем як відчуження, але таке відчуження не є правочином. Тут має місце певна сукупність юридичних фактів, до  складу якої входить і  волевиявлення фізичної особи, яке може бути кваліфіковане як правочин. Тобто приватизація житла розпочинається волевиявленням особи (правочином), але сама по  собі поняттям «правочину» не охоплюється.

Верховний Суд уточнив визначення приватизації та вказав, що з юридичної точки зору, приватизація — це майновий правочин, змістом якої є оплатне, частково оплатне або безоплатне відчуження державного та комунального майна. Згідно з приватизаційним законодавством право власності на приватизований об’єкт переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Безумовно, це визначення не може бути повністю пристосовано до приватизації житла, у процесі здійснення якої договір не складається і нотаріально не посвідчується, а сама приватизація здійснюється як безоплатно, так і з компенсацією (доплатою).

Відповідно до  ст.  2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» до  об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції), кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються на умовах найму.

При цьому зазначимо, що законодавцем від часу прийняття цього Закону вносилися зміни, спрямовані на поступове розширення переліку об’єктів приватизації, зокрема за рахунок житлових приміщень у гуртожитках. Окрім того, в разі зміни правового статусу об’єктів житлового фонду за тих чи інших обставин, внаслідок чого стала можливою приватизація цього майна, громадяни не позбавлені права вирішувати це питання в порядку, передбаченому Законом, в тому числі шляхом звернення за захистом порушеного права до суду загальної юрисдикції (абз. 6 п. 3 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням 45 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень пункту 2 статті 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (справа про приватизацію державного житлового фонду) від 28.09.2000 № 10-рп/2000).

На практиці виникають проблеми щодо визначення об’єктів приватизації, зокрема щодо приватизації частини житлового будинку, а не квартири.

Так, у квітні 2019 р. М. звернулася до органу приватизації із заявою щодо можливості приватизації 3/50 частини житлового будинку.

За результатами розгляду заяви М. було повідомлено про неможливість такої приватизації житла у зв’язку з тим, що частка домоволодіння не є об’єктом приватизації у розумінні Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» і не може бути приватизована, та роз’яснено, що вирішення питання щодо набуття прав власності можливе в судовому порядку.

М., яка діє у своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього сина, звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати за нею право власності на 3/100 частини житлового будинку та визнати її право власності на 3/100 частини цього самого будинку.

Київський районний суд м. Полтави рішенням від 16.10.2019, залишеним без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 16.12.2019, у задоволенні позову відмовив.

Верховний Суд визнав відмову позивачці у приватизації частини будинку незаконною, а висновки судів попередніх інстанцій помилковими.

Так, відповідно до ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Законом № 2482-XІІ саме на органи приватизації покладено обов’язок дотримуватись виконання законодавства під час проведення приватизації громадянами житла.

Закон не містить такої підстави для відмови у приватизації, як неможливість приватизації частини домоволодіння, а  тому відповідач, відмовляючи М. у  здійсненні права на  приватизацію, діяв усупереч вимогам статей 2, 8 Закону № 2482-XІІ. У зв’язку з цим суди попередніх інстанцій безпідставно погодилися з правомірністю відмови Управління майном комунальної власності міста у приватизації позивачкою житлового приміщення та необґрунтовано посилалися на те, що позивачка не зверталася до органу приватизації.

Натомість, не підлягають задоволенню і вимоги про визнання права власності.

Вирішуючи спір про визнання права власності, слід враховувати, що судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на  законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

Оскільки ні М., ні її син не є власниками 3/50 частини житлового будинку, а лише претендують на передання цього майна їм у власність в порядку приватизації, вимоги позову про визнання права власності на  це майно на  підставі статей  328, 392 ЦК України є необґрунтованими.

В іншій справи перед судами постало питання щодо приватизації квартири, яка розташована у будинку, що відноситься до об’єктів культурної спадщини.

У квітні 2017 року C. звернувся до суду із позовом до Управління житлово-комунального господарства Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації, третя особа — Департамент культури Київської міської державної адміністрації, про визнання дій протиправними та зобов’язання вчинити дії.

На обґрунтування позовних вимог зазначав, що він з 2004 р. зареєстрований та  проживає за  адресою: АДРЕСА_1.

Проте йому було відмовлено у приватизації квартири з посиланням на те, що земельна ділянка, на якій розташований будинок на АДРЕСА_2, входить до Південного історичного ареалу, до зони охорони пам’яток археології та  археологічних об’єктів, розташованих у межах міста Києва. Відмову Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації ОСОБА_1 вважав протиправною, оскільки зазначені підстави для відмови у приватизації квартири не ґрунтуються на положеннях п. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

З урахуванням викладеного позивач просив суд визнати незаконною відмову у приватизації квартири; зобов’язати Голосіївську районну в м. Києві державну адміністрацію прийняти рішення про безоплатну передачу у приватну власність С. зазначеної квартири.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 19.04.2018 в задоволенні позовних вимог відмовлено. Суд першої інстанції вважав позовні вимоги необґрунтованими, оскільки до спірних правовідносин не застосовується Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду, а має застосовуватись Закон України «Про перелік пам’яток культурної спадщини, що  не підлягають приватизації» як спеціальний закон, який регулює відносини щодо приватизації пам’яток культурної спадщини.

Постановою апеляційного суду м. Києва від 09.08.2018 рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 19.04.2018 скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову С. відмовлено.

Свій висновок про необхідність скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового судового рішення апеляційний суд обґрунтовував тим, що мотивувальна частина цього рішення є взаємовиключною по відношенню до резолютивної його частини (визнаючи та підтверджуючи право позивача на приватизацію, суд першої інстанції відмовив у задоволенні його позову).

Апеляційний суд послався на те, що спірна квартира знаходиться у будинку, який є пам’яткою культурної спадщини (дача М. Грушевського), а тому відповідно до  ст.  18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» не може бути відчужена без погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Оскільки позивач не  надав рішення зазначеного органу про надання згоди на  приватизацію спірної квартири, відмова Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації в приватизації спірної квартири є законною.

Верховний Суд з таким висновком погодився, додавши наступне.

Відповідно до  довідки Комунального концерну «Центр комунального сервісу» від 07.12.2016 № 7179 будинок № 13/7 на вулиці Китаївській перебуває на балансі Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва», форма власності житла — місцевих рад. Отже, будинок належить до комунальної власності Голосіївської громади міста Києва.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду — це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Згідно з п. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків — пам’яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв; квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, що перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані в зоні безумовного (обов’язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.

Відповідно до витягу з додатка до наказу Головного управління охорони культурної спадщини від 25.06.2011 № 10/38-11 «Про занесення до переліку щойно виявлених об’єктів культурної спадщини м. Києва» будинок АДРЕСА_2, споруджений у першій половині ХХ століття, є будинком-дачею Грушевського М. С.

Згідно з  листом Управління охорони культурної спадщини від 18.07.2013 будинок — дача Грушевського перебуває на  обліку як щойно виявлений об’єкт культурної спадщини за  наказом Головного управління охорони культурної спадщини від  25.06.2011 № 10/38-11.

Закон України «Про охорону культурної спадщини» є спеціальним законом у сфері регулювання відносин щодо приватизації пам’яток культурної спадщини.

Згідно зі ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» об’єкти культурної спадщини, що є пам’ятками (за винятком пам’яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Пам’ятка може бути приватизована лише за умови укладення майбутнім власником з  відповідним органом охорони культурної спадщини попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам’ятку (її частину) з викладенням його істотних умов, у  тому числі щодо цільового використання пам’ятки, робіт, які майбутній власник зобов’язується провести на пам’ятці з метою утримання її в належному стані. Перелік пам’яток, які не підлягають приватизації, затверджується Верховною Радою України. Пам’ятка національного значення, що перебуває у державній чи  комунальній власності і  потребує спеціального режиму охорони, може надаватися у  користування за погодженням з центральним органом виконавчої влади, що  реалізує державну політику у  сфері охорони культурної спадщини. Особі, яка набула права володіння, користування чи  управління пам’яткою, за винятком наймача державної або комунальної квартири (будинку), забороняється передавати цю пам’ятку у володіння, користування чи управління іншій особі без погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

Законом України «Про перелік пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації» затверджено перелік пам’яток культурної спадщини, які не підлягають приватизації. Пам’ятки культурної спадщини, які не внесені до цього переліку, можуть бути приватизовані (відчужені) за умови дотримання вимог ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» щодо наявності відповідного погодження з органом охорони культурної спадщини.

Встановивши, що позивач не вчинив дій щодо попереднього погодження приватизації у відповідному органі охорони культурної спадщини, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, оскільки відмова Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації в приватизації квартир в будинку АДРЕСА_2 є такою, що  узгоджується з  нормами Закону України «Про охорону культурної спадщини», який є спеціальним законом у сфері регулювання відносин щодо приватизації пам’яток культурної спадщини.

Особливістю відносин, які складаються у цій сфері, є триваючий характер процесу приватизації, що ускладнює механізм спадкування, оскільки факт смерті спадкодавця здійснює вплив на  відносини, що вже виникли і тривають.

Для здійснення права на приватизацію житла, яке є особистим і невідчужуваним правом громадянина, достатньо виразу волі лише однієї особи — цього громадянина. Орган приватизації лише оформлює скероване йому у формі заяви волевиявлення цієї особи. При цьому природа такого волевиявлення тяжіє до одностороннього правочину. Виникнення ж права власності на житло спричиняє певний юридичний склад, що містить низку юридичних фактів. Орган приватизації видає особі свідоцтво про право власності на житло та реєструє його у спеціальній реєстраційній книзі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках, кімнат у комунальних квартирах, що належать громадянам на праві приватної (спільної сумісної, спільної часткової) власності. Свідоцтво про право власності підлягає обов’язковій реєстрації в органі державної реєстрації прав (абз. 1 п. 22, пп. 23, 24 Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затвердженого наказом Мінжитлокомунгоспу України від 16.12.2009 № 396).

Державна реєстрація прав власності на приватизоване житло проводиться відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Свідоцтва про право власності, видані органами приватизації, є підставою для державної реєстрації прав (п. 5 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на  нерухоме майно та  їх обтяжень»).

Виникнення права власності при приватизації житла

Складним є питання про момент виникнення права власності на приватизоване житло. У судовій практиці укорінився підхід про зв’язок цього моменту із прийняттям відповідним органом рішення про передачу об’єкта приватизації у власність.

Так, Верховний Суд зазначив з цього приводу таке.

Передача квартир у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Передача квартир у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією відповідно до ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» оформляється свідоцтвом про право власності на  квартиру, яке реєструється в  органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення.

Задовольняючи позов, місцевий суд дійшов висновку, що право власності на спірну квартиру виникло у спадкодавця з часу прийняття рішення виконавчого комітету від 15.11.2000, яким спірну квартиру передано у власність.

Судом першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, встановлено той факт, що рішення про передачу спірної квартири у  власність наймача органом приватизації було здійснено відповідно до вимог Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Встановивши цей факт і визначивши правовідносини, зумовлені встановленим фактом, суд правильно застосував правові норми та ухвалив правильне по суті рішення, підстав для скасування якого колегія суддів не знаходить.

Ситуація змінилися у бік ускладнення з урахуванням запровадження системи державної реєстрації прав на  нерухоме майно та  їх обтяжень відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Адже новітня система реєстрації пов’язує момент виникнення права власності з державною реєстрацією прав. І тут може виникнути ситуація, коли моменти отримання свідоцтва про право власності на житло і державної реєстрації права власності на нього можуть бути розділені тривалим періодом у часі, що є вкрай небажаним, оскільки створює ситуацію невизначеності, дестабілізуючи відносини власності.

Варто звернути увагу, що  житло, набуте особою за час шлюбу внаслідок його приватизації відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», та земельна ділянка, набута нею, ним за час шлюбу внаслідок приватизації земельної ділянки, що перебувала в її, його користуванні, або одержана внаслідок приватизації земельних ділянок державних і  комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або одержана із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним кодексом України, не відносяться до об’єктів спільної сумісної власності подружжя (пп. 4, 5 ч. 1 ст. 57, ст. 61 Сімейного кодексу України). Але зазначені норми діють у редакції Закону України «Про внесення змін до Сімейного кодексу України щодо майна, що є особистою приватною власністю дружини, чоловіка», який набув чинності 13.06.2012. До цього часу відповідно до ч. 5 ст. 61 СК у редакції Закону України «Про внесення зміни до статті 61 Сімейного кодексу України щодо об’єктів права спільної сумісної власності подружжя», який набув чинності 08.02.2011, об’єктом права спільної сумісної власності подружжя визнавалося житло, набуте одним із подружжя під час шлюбу внаслідок приватизації державного житлового фонду, та земельна ділянка, набута внаслідок безоплатної передачі її одному з подружжя із земель державної або комунальної власності, у тому числі приватизації. Тому доцільно звертати увагу на підстави набуття права власності на житло та земельні ділянки, набуті особами у зазначений період «міжзаконня» (08.02.2011 — 13.06.2012).

Право на приватизацію житла і спадкування

Якщо громадянин, який висловив волю на приватизацію займаної ним квартири, помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію, до його спадкоємців у порядку спадкування переходить право вимагати визнання за ними права власності на таку квартиру. Аналогічна позиція сформульована в постановах Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 719/179/17, від 27.03.2019 у справі № 669/629/16- ц, від 07.07.2021 у справі № 175/4089/18. В останній справі КЦС ВС додатково вказав, що обов’язковою умовою переходу права вимоги у порядку спадкування до спадкоємців про визнання за ними права власності на квартиру, в якій проживали спадкодавці, але померли до вирішення питання відповідним державним органом про її приватизацію, є звернення спадкодавця до відповідного органу приватизації з належно оформленою заявою. Позивач не довела факт, що спадкодавець у встановленому законом порядку набув право власності на спірну квартиру, оскільки відсутні належні та допустимі докази того, що він звертався до органу приватизації з належним чином оформленою заявою, тому відсутні підстави для задоволення позову про визнання права власності на квартиру.

Верховний Суд у постанові від 30.01.2013 у справі № 6-125цс12 дійшов висновку про те, що  місцем постійного проживання особи є  жиле приміщення, у якому особа постійно проживає, має передбачене ст.  64 ЖК Української РСР право користування цим приміщенням, яке зберігається за особою при її тимчасовій відсутності, а відтак особа має право на приватизацію разом з членами сім’ї. Відповідно правильним є висновок про те, що право особи на приватизацію пов’язане не з реєстрацією місця проживання особи у житлі, а з правом особи на житло та фактом її проживання у житловому приміщенні. Встановивши, що на час приватизації спірної квартири позивач як член сім’ї наймача, був зареєстрований і проживав у спірній квартирі, апеляційний суд дійшов висновку, що згідно із  Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» він мав право на  приватизацію квартири разом із  ОСОБА_6. Отже, спірні розпорядження та  свідоцтво про право власності на  житло порушили право позивача на приватизацію квартири, а тому є незаконними.

Процес приватизації змінює житлові правовідносини на відносини власності. Моментом виникнення правовідносин власності є  прийняття рішення відповідних органів приватизації про передачу житла у власність не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина (ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»). Таким чином, постають такі питання: чи можна вважати квартиру приватизованою і включати її до складу спадкового майна, якщо спадкодавець подав заяву про приватизацію квартири і помер до одержання свідоцтва про право власності у випадку, коли:

а) рішення про передачу житла у власність прийнято після смерті спадкодавця, зокрема коли органу приватизації не було відомо про смерть заявника;

б) рішення про передачу житла у власність не прийнято, але місячний строк, установлений для його прийняття, не сплив;

в) рішення про передачу житла у власність не прийнято, місячний строк, установлений для його прийняття, сплив.

Указані питання не знайшли однозначного вирішення на практиці.

Правовідносини у сфері приватизації не можуть припинятися зі смертю громадянина. Так, якщо громадянин подав до відповідного органу приватизації заяву з  необхідними документами, передбаченими чинним на час вчинення такої дії законодавством України, тим самим виявивши свій намір приватизувати житло, процес приватизації зупинитись у  зв’язку зі смертю такої особи не може, оскільки смерть не означає відмову від наміру приватизації, не змінюючи первісно висловленого волевиявлення.

У п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 22.12.1995 «Про судову практику у  справах за позовами про захист права приватної власності» надано роз’яснення: якщо квартира (будинок) не була передана у  власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за  ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського (щодо громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи) житлового фонду, однак вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено при наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.

Вищий спеціалізований суд України з  розгляду цивільних і кримінальних справ у листі від 16.05.2013 №  24-753/0/4-13 «Про судову практику розгляду цивільних справ про спадкування» зазначив: якщо за  життя спадкодавець не  набув права власності на житловий будинок, земельну ділянку, то спадкоємець також не набуває права власності у порядку спадкування. До спадкоємця переходять лише визначені майнові права, які належали спадкодавцеві на час відкриття спадщини. Для  набуття права власності у встановленому законодавством порядку спадкоємець повинен здійснити дії, які необхідні для набуття права власності на визначене нерухоме майно, зокрема на житловий будинок, іншу споруду (п. 3.1). Які саме дії має вчинити спадкоємець і про які права йдеться, не уточнюється. І головне, немає відповіді на питання, чи можуть спадкоємці вимагати визнання за ними права власності, чи можуть бути їхні позовні вимоги обґрунтовані ст. 392 ЦК як загальною нормою про можливість визнання права власності.

За змістом ст. 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини. На  нашу думку, правильніше говорити, що право вимагати визнання права власності в порядку спадкування виникає у спадкоємців, а не переходить до них, тому роз’яснення Верховного Суду є більш точним.

Право на приватизацію квартири мають особи, які постійно проживають у цій квартирі. Для здійснення цього права особа повинна звернутись до відповідного органу приватизації з належно оформленою заявою, яка підлягає розгляду вказаним органом у строк, передбачений чинним законодавством. У тому разі, коли громадянин, який висловив волю на приватизацію квартири, помер до прийняття компетентним органом рішення про приватизацію, але після спливу встановленого ч. 3 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» строку, у спадкоємців виникає право вимагати визнання за ними права власності на таку квартиру в порядку спадкування. Верховний Суд України дотримується аналогічної правової позиції, яка викладена в постанові від 11.12.2013 у справі за позовом Особа_10 до Павлівської сільської ради Радехівського району Львівської області, Особа_11 про скасування рішення ради, визнання недійсним та скасування ордера, визнання права на приватизацію квартири в порядку спадкування.

Отже, із запропонованих трьох ситуацій квартиру або  інше житло можна вважати приватизованими і включати відповідні права на них до складу спадщини тільки у випадку, якщо рішення про передачу житла у власність не прийнято, але місячний строк, встановлений для його прийняття, сплив.

Визнання права на приватизацію житла

Стосовно способів захисту та  інших, пов’язаних з цим питань доцільно торкнутися ситуації, коли заявлено вимоги про визнання права на приватизацію, чи є такі вимоги прийнятними у контексті ст. 16 ЦК України, ст. 5 ЦПК України.

У жовтні 2021 р. Д. звернувся до суду з позовом до  Поліського національного університету, у  якому просив визнати за ним право на приватизацію квартири, зобов’язати відповідача здійснити розгляд заяви про оформлення передачі вказаної квартири у приватну власність.

Позов мотивовано тим, що позивач працює в університеті за контрактом на посаді завідувача кафедри. Згідно із договором відповідач передав йому квартиру строком на 10 років, за умови перебування у трудових правовідносинах з університетом. Після закінчення договору відповідач зобов’язався передати йому право власності на квартиру. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником квартири є вищий навчальний заклад, форма власності — державна. Підстава виникнення права власності  — договір купівлі-продажу. Звертаючись із позовом до суду, позивач посилався на порушення відповідачем його права на приватизацію житлового приміщення (квартири), визначеного Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду», у частині бездіяльності університету щодо розгляду його заяви про оформлення передачі у приватну власність квартири з посиланням на те, що університет як заклад освіти не наділений повноваженнями оформлення передачі квартири у приватну власність.

Рішенням Корольовського районного суду м. Житомира від 12.07.2022, залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 28.11.2022, у задоволенні позову відмовлено.

Колегія суддів КЦС ВС в ухвалі від 05.04.2023 у справі № 296/8558/21 констатувала, що у окремих справах Верховний Суд дійшов протилежних за змістом висновків щодо можливості/неможливості приватизації житлового приміщення, яке на праві власності належить державі та знаходиться у повному господарському віданні закладу освіти відповідно до закону.

На думку Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, у випадках, передбачених законодавством, науково-педагогічні, наукові та  педагогічні працівники закладу вищої освіти мають право на одержання житла, що передбачено п. 10 ч. 1 ст. 57 Закону України «Про вищу освіту», ч. 2 ст. 70 Закону України «Про вищу освіту».

Разом із тим, оскільки Верховний Суд у постанові від 23 вересня 2020 року у справі № 463/1832/18 фактично сформулював позицію про неможливість приватизації житлового приміщення державної форми власності, яке перебуває в повному господарському віданні вищого навчального закладу, тому є підстави для відступу від такого висновку.

Крім того, потребує уточнення висновок Верховного Суду, викладений у справі № 295/15557/17, щодо належного органу приватизації та  способу захисту в спірних правовідносинах, у випадку коли відповідач не забезпечив створення такого органу.

У справі, що аналізується (№ 296/8558/21), постає питання, як слід оцінити положення договору (трудового контракту) про набуття працівником квартири у власність і можливість судового захисту цього права.

Аналіз фабули справи, судових рішень дає підстави зазначити, що у позові необхідно відмовити з підстав відсутності у  позивача права, яке підлягає захисту шляхом його визнання, а не з підстав неефективності (неприйнятності) як способу захисту визнання права на  приватизацію квартири, зобов’язання здійснити розгляд заяви про оформлення передачі вказаної квартири у приватну власність.

Виходячи з наведеного аналіз відносини, які виникли між позивачем і відповідачем, не свідчить, що їх змістом є  право позивача на  приватизацію житла, а обов’язком відповідача — передати квартиру позивачу у власність у порядку, передбаченому Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». Отже, у позивача відсутнє право, яке підлягає захисту шляхом його визнання.

Обставини справи не дають підстав для твердження про застосування як способу захисту визнання права на приватизацію квартири, зобов’язання відповідача здійснити розгляд заяви про оформлення передачі вказаної квартири у приватну власність.

ВІСНИК НААУ № 9 (94)

Автор публікації: Олег Печений

Олег Печений

к. ю. н., доцент кафедри цивільного права Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого, член НКР ВС

Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.