Порівняльні аспекти правового регулювання оренди житла в України та Угорщині

Правове регулювання оренди житла за угорським законодавством подібне до українського, хоча воно містить свої відмінності та деякі переваги.

Правове регулювання договорів оренди житлових приміщень в Україні

Правове регулювання договорів оренди житлових приміщень в Україні встановлене у главах 58 «Найм (оренда)» та  59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України. При цьому вимоги глави 59 цього Кодексу стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення — для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦК, які є спеціальними щодо положень глави 58 ЦК.

Глава 59 ЦК спрямована на реалізацію права кожного на оренду житла, передбаченого ст. 47 Конституції України. Відповідно до  ч.  1 та  2 ст.  810 ЦК за  договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для  проживання в  ньому фізичних осіб відповідно до ст. 813 ЦК. Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити прізвище, ім’я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.

Слід звернути увагу на загальне положення ч.  2 ст.  32 ЦК, що  на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування.

Ця норма нагадує про необхідність перевірки наявності у сторін повноважень на укладення договору оренди, а особливо в орендодавця. Тут доцільно зазначити, хто може укладати договір оренди, і ст. 761 ЦК передбачає, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Отже, наймодавцем може бути особа, яка має житло на  праві власності або  яка має відповідні передані власником повноваження здавати житло в  оренду (наприклад, управитель, орендар з правом передачі в суборенду).

За  вимогою, встановленою у  ст.  811 ЦК, договір найму житла укладається у письмовій формі.

Достатньо простої письмової форми для набуття договором оренди житлового приміщення законної сили. Нотаріальне посвідчення в цьому випадку є можливим, але не обов’язковим.

При цьому ч. 2 цієї ст. 811 ЦК визначає, що договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Однак це не єдиний випадок, коли договір оренди має бути нотаріально посвідчений:

1) сторони, використовуючи положення ч. 1 ст. 209 ЦК, можуть укласти договір, нотаріально посвідчений, можуть погодити укладення договору з нотаріальним посвідченням. У цьому випадку застосовуватиметься норма ч. 4 ст. 639 ЦК, якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення;

2) договори найму (оренди) строком на три роки і більше років підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, відповідно до п.  3.1 глави 5 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5.

Пункт 3.2 глави 5 Порядку передбачає, що посвідчення договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) провадиться незалежно від місцезнаходження майна, що значним чином спрощує процедуру реалізації нотаріального посвідчення договору.

Як бути з місцем укладення договору в простій нотаріальній формі?

На це питання нам відповість ст. 47 ЦК, яка застосовується до всіх видів договорів, а саме: договір є укладеним у місці проживання фізичної особи або за місцезнаходженням юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором.

Ця стаття визначає, що місцем укладення договору є місце отримання оферти. Якщо оферентом є фізична особа, то місцем укладення договору є місце проживання названої фізичної особи. Якщо оферентом є юридична особа, то місцем укладення договору є місцезнаходження юридичної особи.

Договір має є укладеним відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК, коли сторони досягли згоди з усіх істотних його умов, це означає за  загальним правилом, що  саме оферент має оцінити повноту та безумовність акцепту.

Місце укладення договору, яке є місцем погодження його умов, також має враховуватися при вирішенні інших питань договірних відносин, наприклад місце розташування орендованого приміщення, і сторони мають це визначити в шапці самого договору.

Укладення договору є процесом досягнення згоди з усіх істотних умов договору, водночас досягнення згоди з  усіх істотних умов тягне за  собою факт укладення договору, який є  юридичним фактом. Ми вже згадали про ч. 1 ст. 638 ЦК, яка передбачає, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Це положення поширюється на всі договори, саме тому слід звернути увагу на  примітку в  цій статті: «що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду», оскільки вона вказує на норми, які регулюють конкретний вид договору, який сторони планують укласти.

Предмет договору є  тією умовою, відповідно до якої, у першу чергу, відбувається кваліфікація договору та визначається його юридична природа.

Частина 1 ст. 812 ЦК визначає, що предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Поняття житла надається ст. 379 ЦК, відповідно до якої житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Основною характеристикою помешкання як предмета договору житлового найму є придатність для проживання в ньому, що визначається ч. 2 ст. 812 ЦК. Так, зокрема, ст. 50 ЖК встановлює вимоги до жилих приміщень і визначає, що жиле приміщення, яке надається громадянам для  проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов цього населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і  технічним вимогам.

Тобто, застосовуючи буквальне трактування норм права, можна дійти висновку, що не можна здавати за договором оренди житлового приміщення — приміщення, непридатне для проживання в ньому, оскільки це суперечитиме ч. 2 ст. 812 ЦК, позаяк можливість проживання в такому приміщенні є ідентифікаційною ознакою цього виду договорів, тобто такий договір не підпадатиме під законодавче регулювання такого типу договорів і його можна віднести до загального типу договорів оренди приміщення.

За ч. 1 ст. 820 ЦК розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла, хоча ст. 820 ЦК в  цілому врегульовано основні питання правового регулювання плати за найм житла.

Особливістю договорів оренди житла є  суб’єктний склад договору. Хоча ч.  1 ст.  813 ЦК встановлює, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Однак ч. 2 цієї статті містить обмежуюче уточнення для юридичних осіб, якщо така юридична особа укладає договір найму житла, виступаючи наймачем. У такому випадку вона може використовувати житло виключно за цільовим призначенням — для проживання в ньому фізичних осіб (своїх працівників, представників партнерів, які приїжджають у відрядження, тощо).

Строк договору оренди житла, як одна з  істотних умов договору, врегульовано ст.  821 ЦК та  передбачається, що договір найму житла укладається на строк, установлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років.

Однак ринкові відносини оренди житлових приміщень в  Україні потребують змін, оскільки більша частина ринку не дотримується основних положень законодавства в цьому питанні і, як наслідок, має велику кількість шахрайських схем.

На шляху до створення ідеальної системи роботи недоліки та переваги системних процесів можна побачити через призму методів порівняльно-правового аналізу, тому для порівняння оберемо правове регулювання оренди житлових приміщень за законодавством Угорщини, яке здійснюється в партнерстві з адвокатом Віктором Ясевіним, представником НААУ в Угорщині (м. Будапешт).

Правове регулювання договорів оренди житлових приміщень в Угорщині

Основними нормативно-правовими документами, які регулюють правовідносини, пов’язані з орендою житлових і нежитлових приміщень в національному законодавстві Угорщини, є Закон Угорщини LXXVIII «Про деякі правила оренди житлових та нежитлових приміщень, а також їх відчуження» (далі — Закон LXXVIII) та § 6:331 — 6:348 (далі — параграф) Цивільного кодексу Угорщини, які визначають істотні умови та вимоги до договорів найму в загальному, а також і безпосередньо щодо договорів оренди житлового приміщення.

Частина 1 розділу XLIV ЦК Угорщини містить положення законодавства, які визначають загальні засади та принципи інституту найму майна. Спеціальні положення ЦК Угорщини, які регламентують правовідносини оренди житлових приміщень, визначені у параграфах 6:344 — 6:348 ЦК Угорщини.

Відповідно до пункту 1 параграфа 6:331 ЦК Угорщини на підставі договору найму наймодавець зобов’язується надати у тимчасове користування певну річ, а наймач зобов’язується прийняти цю річ, і при оплатному користуванні сплатити орендну плату за користування нею.

Положенням параграфа 2 розділу 2 Закону LXXVIII встановлено, що право користування за договором оренди житла поширюється на житло та приміщення, що належать до нього.

За загальним принципом до правовідносин щодо оренди житлових приміщень застосовуються правила, які регламентують правовідносини з оренди майна, а  також спеціальні норми, які містяться у  згаданих вище параграфах ЦК Угорщини.

Предметом договору найму житла можуть бути як приміщення в цілому, так і його частини.

Таким чином, правове регулювання в  частині предмета договору подібне до  українського законодавства.

Орендодавець зобов’язаний згідно з параграфом 7 розділу 2 Закону LXXVIII передати орендарю житлове приміщення у стані, придатному для його використання за призначенням, разом із обладнанням, яке знаходиться в житлі відповідно до рівня комфорту на умовах і в термін, які визначені договором.

Житлове приміщення вважається придатним для  використання за  призначенням, якщо частини центрального обладнання будинку, які призначені для  використання в  цьому житловому приміщенні, та обладнання, яке розташоване в житловому приміщенні, перебувають в робочому стані.

Закон LXXVIII регулює правовідносини найму житлових і нежитлових приміщень державної, приватної та муніципальної форми власності. Відповідно до положень Закону LXXVIII договір оренди житлового приміщення укладається виключно у письмовій формі.

На відміну від українського законодавства, угорське виділяє такі письмові види договору оренди житлового приміщення:

1. Письмовий двосторонній договір оренди житлового приміщення, підписаний орендодавцем та орендарем, без наявності в договорі підписів двох свідків укладання такого правочину.

2. Письмовий двосторонній договір оренди житлового приміщення, підписаний орендодавцем та орендарем і двома свідками, які своїми особистими підписами засвідчують факт укладання між орендодавцем та орендарем цього правочину.

3. Письмовий двосторонній договір оренди житлового приміщення, підписаний орендодавцем та орендарем у присутності адвоката, який несе відповідальність за  відповідність положень договору оренди житлового приміщення вимогам чинного законодавства Угорщини. Адвокат, у присутності якого укладається такий правочин, посвідчує його шляхом проставлення відбитка своєї печатки і власноручними підписом.

4. Письмовий двосторонній договір оренди житлового приміщення, підписаний орендодавцем та орендарем і нотаріально посвідчений нотаріусом, який його підготував і  несе відповідальність за  відповідність положень договору оренди житлового приміщення вимогам чинного законодавства Угорщини. Нотаріус посвідчує договір шляхом проставлення на ньому посвідчувального напису.

На  думку авторів, договори оренди житлової нерухомості за посвідченням свідків чи то адвоката або  нотаріуса є  більш перспективними формами, хоча затратними, але тими, які мають більший ступень захисту прав сторін, гарантії їх виконання та дотримання.

У параграфі 6:332 ЦК Угорщини визначено перелік гарантій зі сторони наймодавця, які він зобов’язаний надати наймачу при укладанні договору найму. До них належать:

— гарантія того, що річ, яка передається в найм, придатна для користування за договором найму протягом всього строку його дії;

— гарантія того, що треті особи не мають щодо речі, яка передається за договором найму, будь-яких прав, які обмежують або перешкоджають наймачеві користуватися нею;

— гарантія того, що у випадку укладання договору оренди житлового приміщення орендоване приміщення придатне для проживання людей і воно перебуває в  такому стані, що  користування ним не  становить загрози здоров’ю орендаря чи осіб, які проживають разом з ним.

Окремо угорський законодавець передбачив безспірне право орендаря розірвати договір оренди житлового приміщення в односторонньому порядку на підставі того, що орендоване ним житлове приміщення не придатне для проживання людей і воно в такому стані, що становить загрозу здоров’ю орендаря та  осіб, які проживають разом з  ним, навіть за  умови, якщо орендар був обізнаний та  знав про такий стан орендованого приміщення під час укладення договору оренди. За  наявності такої підстави зі сторони орендаря, орендодавець не має права відмовити орендарю в  його ініціативі щодо одностороннього розірвання договору оренди житлового приміщення.

Подібне до українського законодавства — правове регулювання орендної плати за угорським законодавством, хоча воно й містить свої відмінності та деякі переваги.

Наймач згідно з  частиною  1 параграфа  6:336 ЦК Угорщини зобов’язаний сплачувати орендну плату щомісяця наперед. У випадку, коли договір найму укладено на строк менше одного місяця, орендна плата підлягає сплаті під час укладення договору.

У тому випадку, коли при встановленні чи зміні розміру орендної плати сторони не можуть домовитися щодо її розміру, положення Закону LXXVIII надає сторонам договору право визначити розмір орендної плати в судовому порядку. При встановленні в судовому порядку розміру орендної плати до набрання рішенням суду законної сили орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату у розмірі, заявленому орендодавцем, а  при зміні розміру орендної плати у  розмірі, який був перед цим.

Положеннями параграфа  12 розділу  2 Закону LXXVIII на орендаря покладено обов’язок сплачувати орендодавцю орендну плату в розмірі та в терміни, визначені договором. Якщо сторони не  погодили строк внесення орендної плати, орендар зобов’язаний вносити орендну плату щомісяця одним платежем наперед не пізніше 15-го числа.

Аналізуючи положення національного законодавства Угорщини, можемо виділити умовну класифікацію договорів оренди за критерієм їх строку дії. У законодавстві згадуються такі строки дії договорів оренди житлових приміщень: одна доба, тиждень, місяць, більше місяця.

Загальні правила припинення строкового договору найму врегульовані у  положеннях параграфа  6:338 ЦК Угорщини, відповідно до яких, якщо після закінчення строку дії договору найму наймач продовжує користуватися майном і наймодавець протягом п’ятнадцяти днів з  дати закінчення строку дії договору найму не заперечує проти цього, строковий договір найму трансформується у договір найму, укладений на невстановлений строк.

Висновок

З вищевикладеного аналізу базових положень законодавства України та Угорщини в розрізі правового регулювання договорів оренди житлових приміщень можна виділити якісну норму права, яка передбачає погодження договорів оренди житлового приміщення адвокатами, подібну норму права можна було б імплементувати в національне законодавство України, що  сприяло б захисту прав сторін такого виду договору, тим паче з огляду на відсутність правового регулювання рієлторів та їх діяльності.

ВІСНИК НААУ № 7-8 (93)

Автор публікації: Наталія Дядик

Наталія Дядик

адвокат, секретар Комітету НААУ з питань гуманітарних та творчих ініціатив

Автор публікації: Віктор Ясевін

Віктор Ясевін

представник НААУ в Угорщині (м. Будапешт)