Прозорі правила будівельної галузі: навіщо Україні Містобудівний кодекс

Українське містобудівне законодавство залишається фрагментарним, суперечливим і непридатним до завдань відбудови. Тож ідея кодифікації викликає значний інтерес і серед юристів, і серед фахівців будівельної галузі.

4 липня у Національній асоціації адвокатів відбувся круглий стіл «Містобудівний кодекс: національна потреба та європейський вектор», який організував Комітет з питань будівельного права.

У центрі дискусії — необхідність системного оновлення правового регулювання, зокрема в умовах повоєнного відновлення, виклики цифровізації, проблеми правової узгодженості та гарантії для інвесторів. Участь у заході взяли народні депутати, судді, адвокати, представники виконавчої влади, будівельної галузі.

Поштовх до кодифікації

Відкриваючи захід, голова Комітету Олег Поваляєв, нагадав про довгу історію ініціативи: вперше питання кодифікації у сфері будівництва порушували ще у 2010 році, але спроба прийняття відповідного законопроєкту тоді не мала продовження.

Нині ж є шанс повернутися до теми на якісно новому рівні — із залученням адвокатів, експертів і практиків. Саме адвокатська спільнота, переконаний О.Поваляєв, має допомогти в упорядкуванні норм, що нині розпорошені між актами різної юридичної сили. Він акцентував на важливості створення прозорої та зрозумілої нормативної бази, що сприятиме інвестуванню та зменшенню кількості судових спорів. Також,  модератор повідомив, що робоча група при Комітеті ВР, до якої він входить, підготувала низку матеріалів і готова надати до них доступ усім учасникам.

Від хаосу до системності

Народна депутатка Ганна Бондар, яка очолює робочу групи з розробки Містобудівного кодексу, почала з особистих сумнівів: як архітекторка, а не юристка, вона вагалася, чи потрібен окремий кодекс. Але після аналізу українських і європейських підходів до кодифікації дійшла висновку: законодавча інфляція, численні зміни, правова нестабільність і суспільний запит на справедливість після війни роблять кодифікацію неминучою.

Робоча група, що об’єднала 189 експертів з різних галузей, працювала у форматі публічних консультацій, аналізуючи конфлікти в містобудівній сфері, міжнародний досвід, потреби просторового планування та виклики демографічного скорочення. У 2025 році, за її словами, завершується підготовка проєкту концепції кодексу, який буде представлено на обговорення. Мета — встановити зрозумілі й стабільні правила для всіх учасників галузі.

Відбудова як норма

Член Ради Комітету Віталій Глянцев звернув увагу на безпрецедентний масштаб руйнувань, спричинених війною (пошкоджено або зруйновано більш ніж 200 тис. об’єктів), та підкреслив потребу у системному врегулюванні будівництва і відновлення.

Чинна нормативна база розпорошена між законами, підзаконними актами та кодексами, що створює правову невизначеність — особливо в умовах, коли від швидкості та передбачуваності залежить ефективність відбудови.

В.Глянцев наголосив, що відновлення має стати повноцінною частиною будівельного процесу і бути відображене у Містобудівному кодексі як тип діяльності зі спеціальним правовим режимом. Водночас він запропонував розробити окремий закон про післявоєнне відновлення — як тактичний інструмент для реагування на виклики надзвичайного періоду. Такий закон, на його переконання, має передбачати спрощені процедури, взаємодію з донорами та дію впродовж перехідного десятирічного періоду.

Земля як перешкода

Практичним досвідом участі в експериментальних проєктах з відновлення об’єктів енергетичної інфраструктури, поділилася член Ради Комітету Світлана Глущенко.

Вона навела приклад реалізації проекту щодо будівництва, ремонту та інших інженерно-технічних заходів із захисту об’єктів критичної інфраструктури паливно-енергетичного сектору критичної інфраструктури відповідно до постанови Камбіну від 27.12.2022 №1482. За її словами, цей документ було ухвалено в рекордні строки й він справді запрацював, що довело: спрощені процедури можуть бути ефективними.

Водночас адвокат підкреслила: найкритичнішими для всієї галузі є два вузькі місця — відведення земельних ділянок і отримання дозвільної документації. У чинній системі зміна цільового призначення землі часто блокується відсутністю комплексних планів просторового розвитку, яких нині не має жодна громада. В умовах відбудови це створює парадокс: є потреба будувати, але будувати нема де. Тож саме врегулювання процедур зміни цільового призначення земель має стати пріоритетом для реформ.

Ескроу як захист інвестора

Про потребу створенні зрозумілих і прозорих законодавчих умов для інвестування в українську економіку говорив заступник голови Комітету Олег Курчин. На прикладі ринку нерухомості Києва він навів ситуацію з банкрутством деяких забудовників, які залишили інвесторів без об’єктів і без гарантій. Причиною, за словами адовката, стала відсутність контролю за рухом коштів, коли забудовники мали повний доступ до грошей інвесторів.

Як ефективне рішення він запропонував запровадження ескроу-рахунків у сфері будівництва. Така система, вже давно успішна у багатьох країнах, передбачає зберігання коштів на спеціальному рахунку в банку до завершення будівництва. Забудовник отримує фінансування поетапно, під контролем банку, а інвестор захищений від зловживань. За словами О.Курчина, запровадження цього механізму не лише знизить шахрайські ризики, а й суттєво підвищить інвестиційну привабливість українського ринку нерухомості.

Аби спір не доходив до суду

Ідею кодифікації підтримав суддя Верховного Суду Єгор Краснов. Він акцентував увагу на її превентивному ефекті: чим простіше й узгодженіше законодавство, тим менше спорів надходитиме до суду.

За його словами, нині значну частину розглядуваних справ становлять позови щодо незаконної забудови та знесення об’єктів, зведених без зміни цільового призначення землі. Судова практика, зокрема позиція Великої Палати ВС, виходить із єдності правового статусу земельної ділянки та спорудженого на ній майна. Але через колізії між законодавчими актами виникає правова невизначеність, яку вже не можна вирішувати на рівні тлумачення — лише через оновлення або кодифікацію.

Є.Краснов наголосив, що затримки з ухваленням сучасних норм, відсутність актуальних генпланів і дефіцит суддів роблять доступ до правосуддя складним і затратним. Тому законодавець має діяти швидко й ухвалювати норми, які не потребуватимуть тлумачення, зокрема у суді.

Підрядник без захисту

Саме будівельні компанії є реальними інвесторами більшості проектів  переконана віце-президент Будівельної палати України Марина Величко. Вони зводять об’єкти без передоплати, а оплату зазвичай отримують із затримкою на кілька місяців, сплачуючи податки вже через два тижні після підписання актів. Така ситуація, за її словами, не стимулює доброчесність, а штовхає підрядників до тіньових рішень.

Ще однією критичною проблемою вона назвала конфлікт між чинною системою ціноутворення і законодавством про публічні закупівлі. Наприклад, динамічна договірна ціна передбачає її зміну, але коли йдеться про бюджетні кошти, то можливе лише зменшення ціни. Крім того, положення нового законопроєкту щодо відрахування 5% на спеціальний гарантійний рахунок виглядає необґрунтованим, оскільки вже існують ефективні механізми контролю якості (технагляд, інженери-консультанти).

М.Величко також розкритикувала норму про «аномальну ціну», яка, на її досвіді, може бути використана для недопущення до тендеру доброчесних конкурентів.

Цифра у фундаменті

Цифровізації будівельної галузі та запуску містобудівного кадастру присвятила виступ член Ради Комітету Наталія Лещак. Вона нагадала, що ще з 2019 року впроваджується Єдина державна електронна система у сфері будівництва, яка забезпечує електронну подачу та обробку дозвільної документації, реєстрацію об'єктів, відкритий доступ до інформації й автоматичну взаємодію з реєстрами.

Водночас система має чимало недоліків: перебої у роботі, обмежена кількість доступних послуг, відсутність повної інтеграції з іншими держреєстрами, а також юридичні колізії, зокрема, щодо застосування принципу мовчазної згоди.

Крім цього, Н.Лещак повідомила, що з 2024 року в експериментальному режимі запрацював державний містобудівний кадастр — платформа, яка має об'єднати всі дані про забудову, мережі й планування. Після етапу наповнення він має стати основою для надання всіх адмінпослуг у сфері будівництва.

Без узгодженості — знову глухий кут

У завершальному виступі О.Поваляєв наголосив, що будь-який новий кодекс має враховувати положення інших законодавчих актів — насамперед Водного, Лісового, Земельного кодексів. На його переконання, саме відсутність узгодженості між законами часто призводить до юридичних колізій, з якими стикаються і суди, і забудовники.

Голова комітету НААУ критично згадав практику «імітаційного» обговорення законопроєктів, коли адвокатурі пропонують надати позицію у стислі строки — наприклад, у п’ятницю до понеділка — без реального врахування зауважень.

Модернізація як спільна відповідальність

Фінальна дискусія круглого столу засвідчила: питання містобудування виходить далеко за межі технічного врегулювання. Учасники говорили про хаотичну забудову, втрату гармонії міського простору, кризу архітектурної якості, невиконання судових рішень про знесення самочинних об’єктів.

Проблеми неузгодженості законів, формального громадського обговорення, колізій між нормами різних кодексів, відсутності фахового розгляду проєктів та нереформованого інституту авторського права архітектора — усе це, на думку учасників, вимагає не точкового ремонту, а системного оновлення правил гри.

Кожен із доповідачів, з різних точок зору, дійшов до однієї думки: модернізація необхідна, кодифікація — необхідна, цифровізація — необхідна. І всі три напрямки мають розглядатися як взаємопов’язані складові єдиного процесу.

Підсумком обговорення став проєкт резолюції, який було роздано всім присутнім. Учасники домовилися упродовж кількох днів допрацювати його, після чого документ буде запропонований для підписання голові Національної асоціації адвокатів України та переданий до Верховної Ради як офіційна позиція фахової спільноти.

Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.