Договір оренди житла в Угорщині: особливості укладання, поради щодо пошуку

Частина громадян України, рятуючись від військової агресії московії, знайшли тимчасовий прихисток в Угорщині. У цій публікації розглянемо форми та види договорів оренди житлового приміщення у цій країні, чому варто укладати ці договори у присутності адвоката, а також поділимось деякими практичними порадами.

Головними нормативно-правовими документами, які регулюють правовідносини, пов’язані з орендою житла, в  національному законодавстві Угорщини є  Закон Угорщини LXXVIII від  1993  року «Про деякі правила оренди квартир і приміщень, а також їх відчуження» та §§ 6.342 — 6:348 Цивільного кодексу Угорщини, які визначають істотні умови та  вимоги до договорів оренди в загальному, а також і безпосередньо щодо договорів оренди житлового приміщення (квартири).

Перше питання, яке виникає у громадян України під час пошуку квартири для оренди, — де і за допомогою кого шукати інформацію про квартири, які здаються в оренду?

Для більшості громадян України звертатись за допомогою у пошуку житла до спеціалізованих агентств нерухомості є недоцільним. Зазвичай власна база даних агентств нерухомості є незначною і такі рієлтори у 99 % будуть пропонувати для перегляду квартири, оголошення про здачу в оренду яких розміщені на спеціалізованих сайтах купівлі-продажу та оренди нерухомості.

Самостійний пошук квартир, які здаються в  оренду, варто проводити на  спеціалізованих сайтах, серед яких найбільш відомі в  Угорщині www.ingatlan.com і www.ingatlanbazar.hu, де кожний зможе підібрати собі квартиру для оренди залежно від власних фінансових можливостей, потреб та вимог. Зазначені вебпортали мають зручне і зрозуміле меню пошуку і можливість переходу на англомовну версію сайту.

Відповідно до положень Закону Угорщини LXXVIII від  1993  року «Про деякі правила оренди квартир і приміщень, а також їх відчуження» Договір оренди житлового приміщення (квартири) укладається виключно у письмовій формі і може бути оформлений таким чином:

1. Письмовий двосторонній Договір оренди житлового приміщення (квартири), підписаний Орендодавцем та Орендарем, без наявності в Договорі підписів свідків укладання цього правочину.

2. Письмовий двосторонній Договір оренди житлового приміщення (квартири), підписаний Орендодавцем та Орендарем та двома свідками, які своїми особистими підписами засвідчують факт укладання між Орендодавцем та Орендарем цього правочину.

3. Письмовий двосторонній Договір оренди житлового приміщення (квартири), підписаний Орендодавцем та Орендарем у присутності адвоката, який несе відповідальність за відповідність положень Договору оренди житлового приміщення (квартири) вимогам чинного законодавства Угорщини. Адвокат, в  присутності якого укладається правочин, прошнуровує та посвідчує Договір відбитком своєї печатки і власноручними підписом.

4. Письмовий двосторонній Договір оренди житлового приміщення (квартири), підписаний Орендодавцем та  Орендарем та  нотаріально посвідчений нотаріусом, який його підготував і несе відповідальність за  відповідність положень Договору оренди житлового приміщення (квартири) вимогам чинного законодавства Угорщини. Нотаріус прошнуровує Договір та посвідчує його шляхом проставлення на ньому посвідчувального напису.

Як бачимо, 1-ша та 2-га форми укладання Договору оренди житлового приміщення (квартири) не потребують витрат на оплату послуг третіх осіб, а форми 3-тя та 4-та передбачають додаткові витрати на оплату послуг адвоката чи нотаріуса.

Які відмінності з юридичної точки зору між цими формами укладання договору оренди житлового приміщення (квартири)?

1. При укладанні у письмовій формі двостороннього Договору оренди житлового приміщення (квартири), який підписано Орендодавцем та Орендарем, без підписів свідків, у  випадку виникнення спору між сторонами такого Договору він, у першу чергу, вирішується шляхом проведення переговорів між сторонами, а якщо сторони не досягнуть згоди, спір вирішується у судовому порядку. І тут виникає ризик того, що  відповідач може заперечувати сам факт укладання ним цього Договору. Таким чином, окрім розгляду позову, додатково потрібно буде витрачати час на  те, щоб довести факт укладання Договору між сторонами та  виникнення між ними правовідносин.

2. При укладанні у письмовій формі двостороннього Договору оренди житлового приміщення (квартири), який підписано Орендодавцем та  Орендарем, та  двома свідками, які своїми особистими підписами засвідчують факт укладання між Орендодавцем та Орендарем правочину, при виникненні спору між сторонами цього Договору він, у першу чергу, вирішується шляхом проведення переговорів між сторонами, а якщо сторони не досягнуть згоди, спір вирішується у судовому порядку. Наявність у Договорі особистих підписів двох свідків, які засвідчують факт укладання цього правочину між сторонами, ускладнює тактику заперечування факту укладання Договору будь-якою із сторін.

3. При укладанні у письмовій формі двостороннього Договору оренди житлового приміщення (квартири) у присутності адвоката перевагами є:

— фахово підготовлений текст Договору;

— наявність посвідчення адвокатом факту укладання Договору між сторонами.

При виникненні спору між сторонами такого Договору він, за загальним принципом, спочатку вирішується шляхом проведення переговорів між сторонами, а якщо сторони не досягнуть згоди, спір між ними віршується у судовому порядку.

4. При укладанні у письмовій формі нотаріально посвідченого двостороннього Договору оренди житлового приміщення (квартири) його головною перевагою, на  відміну від  трьох попередніх форм, є можливість вирішення спору між сторонами Договору в позасудовому порядку шляхом звернення сторони, права чи інтереси якої за Договором порушено, до нотаріуса, який має право видати виконавчий напис нотаріуса, який є способом захисту цивільних прав у позасудовому порядку. У тому випадку, якщо друга сторона Договору добровільно не виконає у визначений термін виконавчий напис нотаріуса, нотаріус має право ініціювати початок примусового виконавчого провадження.

На  запитання, у  якій же формі укладати Договір оренди житлового приміщення (квартири), відповімо наступне:

— якщо у вас є фахово підготовлений текст Договору оренди і  ви не  налаштовані витрачати кошти на  оплату послуг нотаріуса і  свідомо приймаєте для себе ризики вирішення можливого спору з іншою стороною в судовому порядку — вас влаштує варіант укладання Договору оренди у письмовій формі з підписами двох свідків;

— якщо ви відчуваєте, що у випадку виникнення спору з другою стороною Договору потенційні ризики необхідності захисту своїх прав та інтересів в судовому порядку є високі і ваш фінансовий стан дозволяє вам понести додаткові витрати на оплату послуг нотаріуса, рекомендуємо укладати письмовий, нотаріально посвідчений Договір оренди житлового приміщення (квартири). Сплативши витрати з оплати послуг нотаріуса при укладанні Договору, в  подальшому ви заощадите кошти і час у випадку виникнення спору за Договором з іншою стороною шляхом уникнення стадії судового розгляду, а відразу розпочнете зі стадії виконавчого провадження.

З  метою забезпечення належного захисту прав та  інтересів як Орендодавця, так і  Орендаря і  щоб майбутні правовідносини між сторонами були більш гармонійними та врегульованими, текст Договору повинен містити в собі такі істотні умови:

— Повні дані та реквізити сторін Договору. На перший погляд, ця вимога здається загальновідомою, проте інколи ці дані записуються зі слів чи з помилками. Важливо ще на етапі підготовки до укладання Договору оренди попросити іншу сторону Договору пред’явити оригінали своїх документів, які посвідчують її особу та адресу реєстрації місця проживання (відносно Орендодавця  — посвідчення особи/ személyazonosító igazolvány та картку реєстрації місця проживання/lakcímkártya).

Внесення у текст Договору правильних та повних даних сторін необхідне з декількох причин. По-перше, перед укладанням Договору оренди Орендарю, шляхом отримання інформації з  реєстру речових та майнових прав Угорщини, необхідно перевірити, чи є Орендодавець власником житлового приміщення (квартири), яке він здає в оренду, по-друге, якщо сторони Договору будуть подавати заяви, адресовані одна одній, вони можуть робити це на законних підставах виключно шляхом відправлення письмових заяв на поштові та електронні адреси, зазначені ними в Договорі. Повне та правильне зазначення особистих даних сторін Договору також стає важливим у випадку, якщо сторони будуть вирішувати спір між ними в судовому порядку.

— Предмет Договору. Визначаються індивідуальні характеристики житлового приміщення (квартири), яке передається в оренду, а саме зазначається повна адреса місцезнаходження житлового приміщення (квартири), а в Угорщині повна адреса це — поштовий індекс, місто, вулиця, будинок, поверх, квартира, також вказуємо індивідуальний реєстраційний номер нерухомості, загальну площу житлового приміщення (квартири) у квадратних метрах, кількість всіх окремих кімнат та приміщень.

Примітка: В інтересах Орендаря важливо в тексті Договору зазначити, в якому стані знаходиться квартира, меблі, побутова техніка, а також, якщо можливо, зафіксувати їх стан шляхом фотографування.

— Розмір, термін та порядок виплат орендної плати та витрат на оплату комунальних послуг та внесків до ОСББ.

— Гарантійний платіж та  його використання. Майже 100 % угорських Орендодавців передбачають сплату Орендарем в дату укладання Договору оренди, окрім одно-/двомісячної орендної плати, також і гарантійного платежу, який становить зазвичай розмір однієї/двох місячних орендних плат.

Відповідно до положень законодавства Угорщини гарантійний платіж є засобом забезпечення виконання зобов’язань Орендаря, які передбачені для нього Договором оренди. У  тому випадку, якщо Договір оренди розірвано/припинено і Орендар не порушив жодних своїх зобов’язань, Орендодавець зобов’язаний повернути Орендарю гарантійний платіж у повному розмірі.

Проте в  тексті Договору оренди сторони також можуть домовитися і  про те, що  сума гарантійного платежу буде врахована як орендна плата за один/два останніх місяці строку дії Договору оренди. Якщо сторони передбачили це положення в тексті Договору оренди, воно стає обов’язковим для виконання обома сторонами, однак якщо таке положення не  закріплене у  тексті Договору оренди, а  ґрунтується лише на волевиявленні Орендаря або Орендодавця, воно може бути виконане лише за наявності взаємної згоди між обома сторонами. Таким чином, Орендодавець не може змусити Орендаря «прожити» гарантійний платіж у рахунок орендної плати, якщо останній проти цього заперечує, так само як і Орендар не може в односторонньому порядку прийняти рішення не сплачувати орендну плату в останні місяці строку дії Договору оренди, а  «прожити» ці  місяці за  рахунок гарантійного платежу, якщо Орендодавець проти цього.

— Строк дії договору. Договір оренди житлового приміщення (квартири) може бути як короткостроковим, так і довгостроковим. Короткострокові договори оренди в Угорщині, як правило, укладаються на строк до  шести місяців, а  довгострокові від  одного року і більше. В останні часи умовою більшості угорських Орендодавців є  укладання Договору оренди житла строком мінімум на один рік і лише приблизно 30 % Орендодавців готові здавати своє житло в  оренду строком до 6 місяців. Важливо зазначити, що у положеннях більшості Договорів оренди зазначено, що у випадку дострокового розірвання Договору оренди не з вини Орендодавця гарантійний платіж Орендарю не повертається.

— Умови та порядок припинення та розірвання Договору оренди, у тому числі дострокового розірвання Договору в односторонньому порядку. Серед підстав розірвання Договору оренди в односторонньому порядку зазвичай зазначають: стан квартири, який загрожує здоров’ю та життю Орендаря (грибок, пліснява і т. п.), настання змін у технічному стані квартири, які у подальшому перешкоджають Орендарю належним чином за цільовим призначенням використовувати квартиру (наприклад, тривалі ремонтні роботи комунікацій, неможливість оперативного ремонту Орендодавцем непрацюючої системи опалення, водопостачання, каналізації і т. п.).

За загальноприйнятою в Угорщині практикою, в Договорі оренди зазначаються положення про те, що у випадку дострокового розірвання Договору оренди з боку будь-якої сторони Договору вона зобов’язана у письмовій формі повідомити про це другу сторону Договору за два тижні до дати розірвання Договору оренди. У випадках строкових договорів поширеним є положення про те, що за один місяць до закінчення строку дії Договору оренди сторони інформують одна другу про намір продовжити договірні відносини на той самий строк і на тих самих умовах (або зі зміною певних умов), або  ж про небажання продовжувати договірні відносини після закінчення строку Договору оренди.

Практичні рекомендації:

1. Оплата щомісячних внесків до ОСББ є обов’язком Орендаря, тому при огляді квартири поцікавтесь у Орендодавця, який розмір щомісячних внесків до ОСББ, оскільки в кожному будинку розмір щомісячних внесків до ОСББ відрізняється. Різниця у розмірі щомісячних внесків до ОСББ за квартири однієї і тієї самої площі в одному й тому ж районі міста може відрізнятись навіть у два рази.

2. Враховуйте, що  вартість комунальних послуг в Угорщині вища, ніж в Україні, особливо це стосується послуг з постачання газу (більшість квартир опалюються газом). У зв’язку з цим варто вказувати такі моменти: який рівень енергозбереження має квартира та висоту стін. В Угорщині в обов’язковому порядку кожне житло було перевірено відповідними фахівцями на  рівень енергозбереження і  було документовано паспортом енергозбереження з визначенням рівнів «А», «В», «С», «D», «E». Рівень «А» — це найвищий рівень енергозбереження. Відповідно коли маємо дані з паспорта енергозбереження квартири, ми розуміємо, який рівень енергозбереження має квартира, яку оглядаємо, чим він нижчий, тим більше коштів потрібно буде витрачати на її опалення. Висота стін у квартирі теж відіграє важливе значення у витратах на опалення, адже більшість квартир в центральній частині міста знаходяться в старих будинках і мають висоту стін 5 метрів, внаслідок чого за рахунок високих стін збільшується площа опалення, а відповідно і витрати Орендаря.

3. Сучасна людина не може повноцінно існувати без якісного та швидкого Інтернету. Тому завчасно з’ясуйте, на чиє прізвище укладено Договір з провайдером. У випадку, якщо Договір надання послуг Інтернету з  провайдером укладено на  прізвище попереднього Орендаря, а не на прізвище Орендодавця, це погано, адже саме вам потім потрібно буде шукати і спілкуватись з попереднім Орендарем і просити його надати письмову згоду на зміну Договору надання послуг Інтернету з провайдером на ваше прізвище.

4. Оренда квартири Орендарем з неповнолітньою дитиною — це тема для окремого матеріалу, але якщо стисло — Орендодавець не має права виселити з квартири Орендаря, якщо з ним у квартирі проживає неповнолітня дитина, навіть за умови несплати орендної плати або інших грубих порушень Орендарем, взятих на себе обов’язків за Договором оренди. Приймаючи до  уваги такі ризики, значна частина угорських Орендодавців не налаштована здавати житло в оренду Орендарям з неповнолітніми дітьми, тому відразу попередьте Орендодавця, що разом з вами буде проживати неповнолітня дитина/діти.

5. Громадяни України, які отримали в  Угорщині статус тимчасового захисту, у  випадку зміни адреси свого первинного фактичного місця проживання в Угорщині зобов’язані протягом п’яти днів провести реєстрацію своєї нової адреси місця проживання. Тому перед укладанням Договору оренди з’ясуйте з Орендодавцем, чи готовий він надати свою письмову згоду, необхідну для проведення офіційної реєстрації вашої нової адреси місця проживання в квартирі, яку ви плануєте орендувати.

6. Наперед узгодьте питання проживання в квартирі тварин. На жаль, значна частина угорських Орендодавців категорично забороняють проживання в квартирі домашніх тварин.

Вісник НААУ № 5(91)

Автор публікації: Віктор Ясевін

Віктор Ясевін

адвокат, представник НААУ в Угорщині (м. Будапешт)