Гарантія на новобудови: як формальність перетворити на реальний захист власників

В Україні розглядається можливість установлення 10-річного гарантійного строку на новозбудовані об'єкти та закріплення механізму відповідальності забудовників за виявлені дефекти. Чи вирішить така ініціатива проблеми ринку?

Відповідальність на роки

Відповідний проєкт Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання гарантійного строку на закінчені будівництвом об’єкти, які прийнято в установленому порядку в експлуатацію» розробили в Міністерстві розвитку громад та територій України та навіть провели його громадське обговорення.

Встановлення гарантійного строку обґрунтовується метою забезпечення захисту прав власників збудованої нерухомості у разі виявлення ними на об’єкті будівництва прихованих недоліків. Виняток становитимуть умовно малозначні об'єкти, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, та об’єкти з класом наслідків (СС1).

За задумом розробників ініціативи, забудовник (замовник будівництва) або його правонаступник має нести відповідальність за виявлені протягом гарантійного строку дефекти. А власник нерухомості отримає право вимагати усунення дефектів у визначений строк або компенсувати витрати, якщо виправлення недоліків здійснюється самостійно. Спори між власниками та забудовниками повинні вирішуватися в судовому порядку.

Тут варто нагадати, що у чинному Цивільному кодексі (ст.ст. 858, 884) вже передбачено можливість встановлення гарантійних строків для підрядника. Але ці положення є диспозитивними та не деталізують механізмів контролю і виконання. Державні будівельні норми (ДБН В.1.2-14:2018) також містять загальні вимоги щодо відповідальності учасників будівництва, однак не гарантують захисту прав покупця після завершення будівництва.

Тож новизна законопроєкту фактично полягає в уніфікації підходу: 10-річний гарантійний строк на рівні закону, який є обов’язковим для всіх об'єктів (крім малозначних та СС1), з конкретним механізмом реалізації права власника на усунення дефектів або компенсацію витрат. Це може стати важливим кроком до подолання проблем неякісного будівництва та стимулювати забудовників зводити об’єкти з урахуванням довгострокової відповідальності, яка не обмежується лише введенням будинку в експлуатацію.

Невловимий забудовник

Попри очевидні переваги, законопроєкт містить низку ризиків, які можуть нівелювати його практичну ефективність.

Насамперед постає питання: хто відповідатиме за дефекти, якщо забудовник зникне? В українській практиці непоодинокі випадки, коли компанії-забудовники ліквідовуються одразу після введення об’єкта в експлуатацію. У таких випадках гарантії залишаються лише формальністю.

Інший виклик — фінансове навантаження на власників. У разі виявлення дефектів саме вони повинні ініціювати процес відшкодування витрат, звертатися до суду, збирати докази, замовляти експертизи. Це потребує часу, ресурсів і часто не дає прогнозованого результату.

Також відсутня впевненість у судових перспективах таких спорів. В умовах затяжних процесів, складнощів у доказуванні та обмежених механізмів відповідальності, ризик залишитися без компенсації є цілком реальним.

Вбачається, якщо ці питання не будуть врегульовані на рівні закону або підзаконних актів, гарантійний строк перетвориться на декларацію без реального змісту — а рівень захисту прав власників залишиться фактично незмінним.

Європейські моделі

Питання захисту прав покупця новозбудованої нерухомості є актуальним для кожної країни з динамічним ринком житла. У Європі підходи до гарантійної відповідальності забудовників мають багато спільного, але вирізняються деталями. Особливо показовими є приклади Франції та Іспанії — країн із найбільш структурованими та ефективними механізмами гарантійного захисту.

Французька модель передбачає три рівні гарантій, чітко закріплені в Цивільному кодексі:

• 1 рік — гарантія на завершення робіт (garantie de parfait achèvement): охоплює всі виявлені дефекти незалежно від їх характеру;
• 2 роки — гарантія належного функціонування (garantie de bon fonctionnement): стосується елементів, які можуть бути замінені без втручання в конструкцію будівлі (наприклад, сантехніка, вікна);
• 10 років — десятирічна відповідальність (responsabilité décennale): охоплює конструктивні дефекти, що впливають на стабільність та безпеку споруди.

Ключова особливість — обов’язкове страхування відповідальності забудовника (assurance dommages-ouvrage). Власник нерухомості отримує компенсацію ще до з’ясування вини, а страхова компанія надалі звертається з регресною вимогою до забудовника. Це дозволяє розв'язати проблему значно швидше.

Іспанська модель також передбачає три гарантійні строки:

• 1 рік — на косметичні та очевидні дефекти;
• 3 роки — на системи, що впливають на комфорт проживання (водопостачання, вентиляція, електрика);
• 10 років — на фундаментальні конструктивні елементи.

Тут також діє обов’язкове страхування десятирічної відповідальності, а додатково — банківська гарантія або поручительство. Забудовник несе солідарну відповідальність разом з іншими учасниками процесу: проєктантами, технічними інспекторами, підрядниками. Це істотно посилює правову позицію власника у разі спору.

Тож Франція та Іспанія створили не просто формальні гарантії, а ефективний компенсаційний механізм, який ґрунтується на обов’язковому страхуванні, презумпції відповідальності забудовника, чітко визначених строках і підставах відповідальності, можливості звернення до страховика або суду без необхідності тривалого доведення вини.

Не на папері

Тож, аби пропонований в Україні гарантійний строк на новобудови справді працював, варто врахувати досвід країн ЄС і закріпити низку дієвих механізмів.

Передусім доцільно ввести обов’язкове страхування будівельних ризиків як умову для введення об’єкта в експлуатацію. Такий поліс має покривати витрати на усунення дефектів протягом усього гарантійного строку — зокрема у випадках, коли забудовник зникає або стає неплатоспроможним.

Ключовою умовою ефективного захисту має стати презумпція відповідальності забудовника. За європейською моделлю тягар доведення у спорах про дефекти покладається саме на сторону, що здійснювала будівництво. Це дає змогу власникам нерухомості не витрачати роки на судову тяганину — і саме таке правило варто чітко закріпити в українському законодавстві.

Також варто впровадити градацію гарантійного строку залежно від характеру дефектів: 1–2 роки — на косметичні недоліки; 3–5 років — на інженерні системи (водопостачання, електрика); 10 років — на конструктивні елементи (фундаменти, несучі стіни, перекриття).

Такий підхід дозволить зберегти баланс між захистом прав власників і обґрунтованим рівнем відповідальності бізнесу.

Оскільки в Україні судові процеси тривають роками, варто використати альтернативні способи вирішення спорів. Як і в низці країн ЄС, це може бути медіація, арбітраж або технічні комісії при муніципалітетах. В українських умовах логічним виглядає надання органам державного архітектурно-будівельного контролю повноважень щодо організації експертиз за зверненнями власників, видачі приписів на усунення дефектів та застосування санкцій до забудовників у разі ігнорування вимог.

Крім того, законопроєкт доцільно доповнити положеннями про солідарну відповідальність усіх учасників будівельного процесу — не лише забудовника, а й проєктантів, технічних наглядачів, генпідрядників. Це дозволить уникнути ситуацій, коли ліквідація забудовника робить гарантії недієвими. При цьому між учасниками має зберігатися можливість регресного стягнення збитків.

Гарантії зі змістом

Отже, запровадження обов’язкових гарантій на новозбудовану нерухомість — безперечно, позитивний крок до посилення захисту прав споживачів на ринку. Однак ефективність цієї ініціативи залежить не лише від її декларативного оформлення, а від здатності врахувати реальні виклики галузі — насамперед проблему недобросовісного забудовника, відсутність фінансового забезпечення гарантій та складність судового захисту.

Міжнародний досвід — передусім Франції та Іспанії — демонструє: сама наявність гарантій не гарантує результату. Потрібні дієві інструменти — обов’язкове страхування, презумпція відповідальності забудовника, досудові способи врегулювання спорів та фінансові інструменти захисту.

Законопроєкт, розроблений Міністерством розвитку громад та територій, має потенціал стати ефективним інструментом реального захисту покупців. Але лише за умови глибокої адаптації — із впровадженням перевірених європейських підходів у національне законодавство.

Матеріал опубліковано у виданні «Юридична газета».

Автор публікації: Віталій Глянцев

Віталій Глянцев

член Ради Комітету НААУ з питань будівельного права

Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.