Як правильно оформити оренду житла у Бельгії

Для українців, які перебувають у Бельгії та переходять від тимчасового прихистку до самостійної оренди житла, важливо розуміти базові правила місцевого законодавства. Орендні відносини тут побудовані на письмовому договорі, фіксації стану житла, розподілі обов’язків між сторонами та забороні будь-яких самовільних дій з боку орендодавця.

Право на належне та безпечне житло гарантується статтею 23 Конституції Бельгії. Після шостої державної реформи регулювання житлової оренди перейшло до компетенції трьох регіонів: Валлонського, Фламандського та Брюссельського столичного. Тому окремі правила можуть відрізнятися залежно від місця проживання. Водночас загальна логіка залишається спільною: житло має бути придатним для проживання, права сторін — захищеними, а домовленості — належно оформленими.

Договір, реєстрація і стан житла

Договір оренди основного місця проживання обов’язково укладається у письмовій формі та підписується орендодавцем і орендарем. Він має містити повні дані сторін, адресу й опис нерухомості, строк дії, розмір орендної плати та комунальних витрат, умови депозиту, а також енергетичний сертифікат PEB.

Обов’язок реєстрації договору покладається на орендодавця. Наприклад у Валлонії для цього передбачено два місяці. Якщо власник не виконує цей обов’язок, орендар після офіційного звернення має право розірвати договір без попередження та штрафів. У Брюссельському регіоні відсутність реєстрації позбавляє орендодавця права індексувати орендну плату.

Важливе значення має також акт приймання-передачі житла, або état des lieux. Його доцільно складати детально, із фіксацією стану приміщення, меблів, техніки, сантехніки, вікон, дверей та інших елементів. Датовані фото- чи відеоматеріали можуть мати доказове значення у разі спору щодо пошкоджень або повернення депозиту.

Гарантійний депозит, який покриває можливі збитки чи борги, розміщується на заблокованому банківському рахунку. Орендодавець не може зняти ці кошти самостійно. Їх повернення або використання має відбуватися за згодою сторін або на підставі рішення суду.

Обов’язки орендодавця і орендаря

Згідно зі статтею 1719 Цивільного кодексу Бельгії та регіональними кодексами, орендодавець повинен передати орендарю житло, придатне для проживання. Йдеться, зокрема, про доступ до води, опалення, відсутність ознак аварійного стану чи плісняви, а також можливість безпечно користуватися приміщенням.

Власник відповідає за капітальний ремонт. Відповідно до статті 1720 Цивільного кодексу, це може стосуватися ремонту даху, усунення значних протікань, конструктивних робіт, заміни системи опалення або основних трубопроводів. Орендодавець також зобов’язаний надати орендарю копію договору, сертифікат PEB, акт приймання-передачі та інформацію про комунальні послуги.

Окремо слід пам’ятати про недоторканність житла, гарантовану статтею 15 Конституції Бельгії. Власник не має права заходити до помешкання без дозволу орендаря. Візити мають бути заздалегідь погоджені та пов’язані із законною підставою, наприклад оглядом житла, ремонтом або іншою об’єктивною необхідністю.

Орендар, зі свого боку, має своєчасно сплачувати орендну плату. Це його основний обов’язок за статтею 1728 Цивільного кодексу. Прострочення платежів може стати підставою для судового позову, стягнення заборгованості або розірвання договору з подальшим виселенням.

Крім того, орендар повинен користуватися житлом за призначенням і ставитися до нього дбайливо — за принципом «як добрий господар». Поточний дрібний ремонт зазвичай покладається саме на орендаря. На підставі статті 1754 Цивільного кодексу це може стосуватися заміни лампочок, очищення зливів, обслуговування котла та інших незначних робіт, пов’язаних із повсякденним користуванням житлом.

Після завершення строку оренди помешкання має бути повернуте чистим, з усіма ключами та в належному стані, з урахуванням нормального зносу.

Суборенда, спільне проживання і спори

Використання житла третіми особами у Бельгії регулюється доволі суворо, зокрема для запобігання перенаселенню та зловживанням. Суборенда зазвичай потребує згоди орендодавця. У Брюссельському регіоні про неї необхідно заздалегідь повідомити власника, а у Валлонії заборонено повністю здавати в суборенду житло, яке є основним місцем проживання орендаря. При цьому головний орендар зберігає повну відповідальність перед власником.

Окремою формою є спільна оренда, або колокація. У такому разі кілька мешканців можуть укладати пакт про колокацію, який визначає розподіл витрат, страхування та правила спільного проживання. Якщо договір підписали кілька осіб, це може означати їхню солідарну відповідальність перед орендодавцем.

Водночас орендар має право безоплатно приймати у себе близьких, друзів або родичів у межах захисту приватного життя. Але тривале постійне проживання інших осіб із фінансовою участю вже потребує офіційної реєстрації місця проживання. Перенаселення невеликого житла може вважатися порушенням санітарних норм і стати підставою для судового розірвання договору.

Страхування відповідальності орендаря є обов’язковим у Валлонії та Брюссельському регіоні. Воно покриває, зокрема, ризики пожежі чи затоплення.

У разі конфлікту першим кроком зазвичай є спроба мирного врегулювання, медіація або направлення офіційної письмової претензії — mise en demeure — рекомендованим листом. Якщо спір не вдається вирішити, його розглядає мировий суддя, Justice de Paix. Суд може зобов’язати провести ремонт, стягнути заборгованість або розірвати договір.

Орендодавцю заборонено самостійно виселяти орендаря, змінювати замки чи відключати комунальні послуги. Будь-яке виселення можливе лише на підставі офіційного судового рішення.

***

Отже, оренда житла у Бельгії вимагає від сторін передусім правової дисципліни. Чіткий письмовий договір, детальний акт приймання-передачі, належна реєстрація, страхування та письмова комунікація у спірних питаннях є базовими інструментами захисту як для орендаря, так і для орендодавця.

Автор публікації: Зухейр Абдельтіф

Зухейр Абдельтіф

представник НААУ в Королівстві Бельгія (м. Шарлеруа)

Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram