Право на викуп землі, яка перебуває у постійному користуванні

27.06.2021 набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин».

Вказаним Законом було внесено зміни до Перехідних положень ЗК України та додано новий підпункт 6-1, який регулює питання щодо викупу фізичними особами земель, що перебувають на праві постійного користування з цільовим призначенням для ведення селянського (фермерського) господарства.

Так, пунктом 6-1 визначено, що громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Вимоги частини сьомої статті 130 ЗК України не поширюються на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до цього пункту.

Право викупу також належить громадянам України – спадкоємцям громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного зі спадкоємців у праві власності є рівними.

Аналізуючи положення вказаного пункту Перехідних положень ЗК України, можна зробити такі висновки:

1. суб’єктами викупу є громадяни України – користувачі та їх спадкоємці;
2. об’єктом викупу є земельні ділянки на праві постійного користування, довічного успадкованого володіння державної та комунальної форми власності, земельні ділянки, які перебувають в оренді шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 року;
3. цільове призначення землі – для ведення селянського (фермерського) господарства;
4. строк розстрочення платежу – 10 років;
5. право власності переходить з моменту першого платежу.

Разом з тим, незважаючи на право викупу таких земельних ділянок, фізичні особи на практиці вже стикаються з двома проблемами: граничні розміри землі, які можуть бути у власності однієї фізичної особи, та постанови ВПВС від 23.06.2020 у справах № 922/989/18 та № 179/1043/16-ц, згідно з якими право постійного користування з моменту створення фермерського (селянського) господарства переходить до такої юридичної особи.

Хоча першу проблему користувачі землі зможуть вирішити з 01.01.2024, якщо загальна площа земельної ділянки перевищує 100 га, то друга проблема потребує або додаткових роз’яснень, або внесення відповідних змін у законодавство України.

Так, в абзаці 2 п. 6-1 розділу Х ЗК України визначено, що право на викуп може бути реалізовано також і спадкоємцями фізичних осіб, яким належало право постійного користування, крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам. Хоча з аналізу правових висновків Верховного Суду, наведених у вищевказаних постановах, прямо не зазначено, що здійснюється саме передання земельної ділянки у користування юридичної особи, за логікою законодавства, з моменту створення фермерського (селянського) господарства саме юридична особа набуває відповідного права без необхідності укладення будь-яких договорів чи інших правочинів. Тому ті громадяни, які вже мають створені фермерські господарства за рахунок землі, яка була надана на праві постійного користування чи довічного успадкованого володіння, можуть зіштовхнутися з труднощами у процесі викупу таких земельних ділянок.

На мій погляд, останні судові підходи щодо вирішення проблемних питань із правом постійного користування та його переходом до юридичної особи не повинні стати перешкодою у реалізації права особи на викуп таких земельних ділянок. При цьому має бути забезпечена можливість реалізувати таке право як фізичній особі, так і юридичній, до якої перейшло відповідне право. Це дозволить громадянам України належним чином втілити свої права та забезпечить дотримання принципів верховенства права і правової визначеності.

Оскільки відповідна норма була прийнята без урахування останніх правових висновків Великої Палати Верховного Суду, слід також дочекатися офіційних роз’яснень Міністерства юстиції України щодо реалізації громадянами України свого права на викуп землі, яка перебуває у постійному користуванні, та проведення державної реєстрації відповідного права у ДРРПНМ.

Автор публікації: Дмитро Навроцький

Дмитро Навроцький

адвокат, член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ