Комітет з аграрного та земельного права НААУ надав експертний висновок щодо проблем правозастосування договору оренди землі

ЕКСПЕРТНА ДУМКА

Комітету з аграрного та земельного права Національної асоціації адвокатів України

щодо моменту набуття чинності договору оренди землі

Комітет з аграрного та земельного права НААУ об’єднує адвокатів, які спеціалізуються на аграрному та земельному праві, діє у складі НААУ, що створена у відповідності до Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність».

Правозастосовча практика щодо оренди землі показує, що однією з найважливіших проблем у аграрній сфері є труднощі під час визначення моменту укладення договору оренди, який на сьогодні має місце у судовій практиці та законодавстві. Невизначеність щодо окресленого питання породжує проблеми у правозастосуванні, сприяє рейдерству, зменшує гарантії правового захисту, та є передумовою інших негативних явищ у правозастосуванні.

Про актуальність проблеми свідчить зокрема факт передачі на розгляд Великої палати Верховного Суду справ щодо моменту укладення договору: № 685/261/17 (стосується істотної умови договору оренди землі), №  696/1693/15ц (щодо реєстрації договору як підстави вважати його укладеним).

У зв’язку з наведеним, вважаємо, що при правозастосуванні та формуванні обґрунтованої правової позиції з визначених проблем, слід виходити з чинного законодавства України, практики ЄСПЛ, принципів верховенства права, концепцій та доктрин, зокрема тих, які є відносно новими для правозастосування в Україні.

Отже, вважаємо, що при вирішенні земельних спорів щодо визначення моменту укладення договору оренди землі, слід виходити зокрема з наступного:

1.  Термін «момент укладення договору» не є тотожним терміну «моменту реєстрації прав».

Пояснення: чинне законодавство України використовує різні терміни, що позначають різні юридичні факти та, відповідно, різні правові наслідки. Так, у статті 638 ЦК України йдеться про укладення договору, натомість державна реєстрація прав на нерухомість визначається ст. 182 ЦК України та Законом України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також ст. 16 Закону України «Про оренду землі». Відтак, у разі укладення договору оренди у простій письмовій формі, законодавець відрізняє дві різні дії: 1) укладення договору та 2) реєстрація прав. Остання здійснюється державним реєстратором, натомість укладення договору здійснюється виключно за участі сторін договору. Відповідно, такі дії можуть вчинятися у різний час, мають різні правові наслідки.

2.  Слід зважати на відмінність між термінами «реєстрація прав» та «реєстрація договору» у законодавстві України.

Пояснення: чинне законодавство України містить положення про державну реєстрацію правочину (ст. 210 ЦК України) та норми про реєстрацію прав (ст.182 ЦК України). Така відмінність означає, що реєстрація прав та реєстрація договору – це різні за своїм змістом дії, що можуть поширюватися на різні сфери правового регулювання, не тільки на земельні правовідносини. При цьому слід зважати, що чинне на сьогодні законодавство України не передбачає обов’язкової реєстрації договору оренди землі, однак містить положення про реєстрацію прав на землю, що виникають у зв’язку з їх укладенням. При цьому до 01 січня 2013 року проводилася реєстрація договору оренди землі, системи реєстрації прав як такої не існувало.

3.  Договір оренди землі при укладенні у простій письмовій формі слід вважати консенсуальним, якщо інше не визначено сторонами.

Пояснення: теорія цивільного права та законодавство поділяє договори в залежності від моменту укладення на реальні та консенсуальні. Реальні договори – це ті, за якими права та обов’язки виникають у момент вчинення дій на виконання договору (передача майна, сплата коштів тощо). Натомість, консенсуальні – ті, що є укладеними з моменту їх підписання. Такий підхід простежується у ч. 2 ст. 640 ЦК України.

У той же час, згідно ст. 17 Закону України «Про оренду землі» об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, відповідно, реєстрація права визнається також як момент передачі земельної ділянки.

При цьому, ст. 627 «Свобода договору» ЦК України встановлює, що сторони вільні у визначенні умов договору. Однак, на наш погляд, сторони не вправі визначати момент укладення договору пізніше, ніж реєстрація прав та передача земельної ділянки за договором.

Значення такого підходу важливе з огляду на те, що на практиці нерідко трапляється, що одна і та ж особа підписує кілька договорів щодо однієї і тієї ж земельної ділянки з різними особами. Такі випадки мають негативні правові наслідки першочергово для потенційних орендарів, тому мають упереджуватися та не допускатися або мати негативні наслідки правові для недобросовісних осіб.

Для уникнення таких ситуацій слід визначити на законодавчому рівні, що моментом укладення договору оренди землі є момент його підписання, тобто чітко визнати, що договір оренди землі є консенсуальний, якщо інше не передбачено сторонами.

4.  Відсутність у тексті договору кадастрового номеру не завжди може свідчити про відсутність істотної умови договору

Пояснення: згідно ст. 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов такого договору є кадастровий номер земельної ділянки. Відповідно, відсутність такої умови свідчить про недосягнення згоди щодо неї та, як наслідок, про те, що договір є неукладеним. Однак, додатки до договору або обставини справи можуть свідчити про те, що сторони досягли згоди щодо конкретної земельної ділянки, реквізити якої погоджені між сторонами, що свідчать про досягнення згоди щодо відповідної земельної ділянки. У такому разі слід вважати, що сторони досягли згоди щодо істотної умови договору.

Крім того, сторони вправі, за власною згодою, усунути причини, які давали підстави вважати договір неукладеним та доповнити його умови умовою про кадастровий номер земельної ділянки.

Якщо ж між сторонами не досягнуто такої згоди, то слід брати до уваги таку обставину: чи були сторонами здійснені дії, спрямованої на виконання договору щодо конкретної земельної ділянки, відносно якої йде спір. Якщо такі дії мали місце, то є підстави вважати такий договір укладеним з усіма наступними правовими наслідками.

5.  Принцип легітимних очікувань підлягає більшому застосовуванню на практиці щодо договорів оренди землі та інших земельних правовідносин. 

Пояснення: принцип легітимних очікувань означає, що особа, яка поводить себе відповідно до закону і встановлених процедур може розраховувати на те, що рішення державних органів та органів самоврядування є законними та легітимними, такими, що пройшли відповідну процедуру прийняття. Такі очікування щодо реєстрації договорів оренди підлягають захисту у разі законної поведінки такої сторони. Такий підхід демонструє ЄСПЛ, зокрема у справах «Стретч проти Сполученого Королівства», «Пайн Велі Девелопментс ЛТД та інші проти Ірландії», «Остапенко проти України», «Зеленчук та Цицюра проти України». Крім того, такого ж підходу дотримується Верховний Суд, зокрема у Рішенні № 369/6516/16-ц, Ухвалі 03.04.18 № 5023/4388/12, а також у Постановах від 03.10.18 № 352/1243/15-ц; від 10.05.18 № 904/3688/17; від 05.06.19 №Б8/142-12. Така позиція має поширюватися на правовідносини щодо оренди землі та порядку укладення договорів оренди, зокрема щодо укладення договорів оренди землі державно чи комунальної власності, дій реєстраторів при реєстрації прав.

Висновки:

Законодавство України не містить чіткої та однозначної відповіді щодо моменту укладення договору оренди землі. Разом з тим, вирішення цієї проблеми на практиці можливе через використання системного підходу, який означає застосування норм права, практики ЄСПЛ, ідей і концепцій, у тому числі принципу верховенства права, у їх взаємозв’язку з метою справедливого вирішення спорів та конфліктів.

Задля уникнення непорозумінь та для усунення зловживань (зокрема, розпорядження сторонами двічі правом оренди) на законодавчому рівні слід встановити, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у встановленій формі щодо усіх істотних умов, якщо сторони не передбачили іншого.

Автор публікації: Олександр Поліводський

Олександр Поліводський

Голова Комітету з аграрного та земельного права