Національна Асоціація Адвокатів УкраЇни - Ризик відкриття ринку земель полягає в тому, що він може не відкритися

Головна цитата

Із прийняттям закону про відкриття ринку земель у суспільстві почали обговорювати питання про повернення незаконно приватизованих земель на користь держави. Сприяє цьому й ротація кадрів у Держгеокадастрі. Про перспективи, які невдовзі очікують аграріїв, розповів Голова Комітету Національної асоціації адвокатів України з аграрного та земельного права, партнер Sofiya Law Firm, адвокат Олександр Поліводський у виданні «ЗіБ».

Ризик відкриття ринку земель полягає в тому, що він може не відкритися

12:15 Чт 30.07.20 Автор : Олександр Поліводський 173 Переглядів 0 Коментарів Версія для друку

«Корупція в земельній сфері часто зумовлена недоліками законодавства»

— Олександре, недавно в Держгеокадастрі відбулися ротації, на посаду голови було призначено уповноваженого Президента із земельних питань Романа Лещенка. Чим викликані такі зміни та як вони позначаться на роботі регулятора?

— Як на мене, призначення нового голови такого органу є важливою подією для роботи цього відомства, однак зміна керівництва на роботі Держгеокадастру та на земельній сфері суттєво не позначиться. Революції очікувати не варто.

Якщо звернутися до історії цього органу, то він майже завжди після виборів реорганізовувався, перейменовувався, попереднє керівництво звільняли із цих підстав і до керма приходили нові представники команди переможців політичних перегонів. Р.Лещенко разом із Президентом узяли на себе відповідальність за цю сферу, тож варто зачекати, день підбиття підсумків ще попереду.

Без сумніву, Р.Лещенко є фахівцем, як і його попередник Денис Башлик. Мені б хотілося, щоб у майбутньому звільнення попередників відбувалося з оголошенням справжньої причини — у публічний спосіб та з повагою до гідності керівників чи колишніх керівників.

Наприклад, хотілося б, щоб про своє звільнення особа дізнавалася не з повідомлень у пресі, а особисто — у той самий спосіб, як її призначали. Тим більше, якщо таке звільнення не пов’язане з недоліками в роботі. Суспільство має дбати про власну еліту, якщо вона є доброчесною при виконанні своєї роботи, а точніше, якщо хоче, щоб вона була доброчесною. Однак такі традиції поки що, на жаль, не прижились у нашому політикумі. Сподіваюся, це зміниться.

— Нині лунають доволі гучні заяви про кардинальні зміни у відомстві. Чи є шанс їх реалізувати?

— Мені впала в очі одна деталь: Д.Башлик перед своєю відставкою і Р.Лещенко відразу після свого призначення говорили про високий рівень корупції у цьому відомстві та у земельній сфері в цілому і наводили аргументи. Наприклад, останній розповів про несправедливість і корумпованість системи безоплатної приватизації землі та про непоодинокі випадки кількаразового використання права на приватизацію однією особою, хоча це прямо заборонено законом.

Я повністю згоден із цим і сподіваюся, що після таких слів з’являться зміни у законодавстві та гучні корупційні викриття, обґрунтовані звинувачення корупціонерів та зловмисників.

Разом з тим корупція в земельній сфері часто зумовлена недоліками законодавства, яке дає чиновникам занадто широкі повноваження. Земельне законодавство також часто цурається тих підходів, які можуть подолати або хоча б зменшити корупцію.

Наприклад, органи Держгеокадастру можуть ініціювати надання земель під безоплатну приватизацію для ведення особистого селянського господарства, а можуть ці землі виставити на земельний аукціон для сільгоспвиробників. Суттєвих критеріїв для цього чи правил не існує. Законодавства про планування земель до останнього часу не існувало.

У цьому відомстві інституційно закладено конфлікт інтересів: воно серед іншого наділене повноваженнями розпоряджатися землями державної власності сільськогосподарського призначення. Водночас Держгеокадастр контролює використання земель, зокрема, має компетенцію переслідувати тих, хто незаконно користується державними землями. Тож запитаємо себе: хіба може викрити незаконні дії той, хто сам має можливість їх вчиняти?

Як наслідок, великі агрохолдинги, малі та середні аграрні підприємці мають спокусу «домовитися» з чиновниками про те, щоб використовувати державні землі без оформлення і без покарання. І це може тривати довго, до приходу нового керівництва, а далі, після виборів, все починається заново. Однак ця проблема, на жаль, не висвітлюється, мови про детінізацію незаконного використання земель державної або комунальної власності ніхто не веде. Але, сподіваюся, ця ситуація невдовзі зміниться.

— Нині лунають гучні заяви щодо передання повноважень Держгеокадастру до місцевих громад. Це популізм чи це можливо зробити?

— Річ у тім, що сьогодні є не тільки українська, але й світова тенденція до децентралізації, яка чи не в першу чергу стосується земельної сфери. Такий підхід я вважаю правильним. Дійсно, більшість повноважень мають бути передані на місцевий рівень.

Водночас у нових умовах мають бути осмислені та окреслені повноваження державних органів, зокрема Держгеокадастру. Такі повноваження слід зіставити з компетенцією органів місцевої влади та інших органів (екологічної інспекції, наприклад). Звісно, усі з наявних функцій передати на місцевий рівень неможливо і не потрібно. Доведеться підбирати та формулювати їх так, щоб не допускати прогалин та не створювати дублювання функцій.

Популізм у цій сфері, як на мене, — це вчергове проголошувати на новий манер гасло «земля народу». Усім слід зрозуміти, що земля більше не виготовляється, її вже не додасться, тому роздавати її, розподіляти і користуватися нею треба раціонально, зі знанням справи, і спрощений підхід тут не спрацює або призведе до незворотних наслідків. Популізмом є нехтування очевидними речами і здоровим глуздом на догоду короткостроковій політичній підтримці від тих, хто не хоче розбиратися у проблемі.

«Не варто допускати тіньових домовленостей, бо рано чи пізно це призведе до втрати активів»

— Які ризики містить відкриття ринку землі?

— Ризик відкриття ринку земель полягає у тому, що він може не відкритися. Нагадаю, що ми майже два десятиліття відкладали запровадження ринку земель. Нарешті прийняли закон №552-IX, яким проголошено, що ринок буде відкрито. Але строк цього відкриття перенесли на 1 липня наступного року. Однак суттєві обмеження на ринку встановлюються до 1.01.2024, а доступ іноземців до ринку уможливлюється після референдуму, строки проведення якого нікому не відомі.

При цьому названий закон містить низку неоднозначних положень, які оспорюються у Конституційному Суді. Крім того, цілі групи народних депутатів наголошують на необхідності відкладення введення в дію або скасування цього закону.

Водночас маємо низку судових спорів, зокрема в Європейському суді з прав людини, де Україна вже програла справу «Зеленчук і Цицюра проти України», в якій мораторій визнано порушенням права на мирне володіння майном. Після цього ЄСПЛ задовольнив більш як 50 таких же заяв. Якщо так далі триватиме, то Україні доведеться розплачуватися за такі обмеження грошима з кожним власником. При цьому, зупинити продаж землі не вдасться, тому зміни доведеться запроваджувати поспіхом. У такому випадку рішення будуть прийматися самі собою, залежно від ситуативних обставин.

— Що необхідно сьогодні зробити аграріям, аби підготуватися до можливих несподіванок, які виникнуть після відкриття ринку землі?

— Перш за все слід провести оцінку своїх земельних активів на предмет належного оформлення. Не варто допускати тіньових, сірих, неофіційних домовленостей, бо рано чи пізно це призведе до втрати активів. Не варто відкладати належне оформлення на потім.

Також варто переглянути умови договорів оренди, перевірити їх чинність. Якщо особа є орендарем, то треба порівняти умови з ринковими. Орендарям не слід економити на ціні, якщо оплата не відповідає ринковій, бо це закладає ризики.

Необхідно завжди бути готовим до судових чи інших претензій від третіх осіб щодо землі, майна, корпоративних прав тощо. Доцільно приділяти увагу не тільки самій землі, але і усьому комплексу майнових та інших відносин. Слід вжити заходів на випередження. Так, цього року закон надав право власнику ускладнити оформлення прав на нерухомість та корпоративні права, щоб запобігти підробці документів або примушуванню до підписання документів. Можливо, комусь із власників варто скористатися такою нагодою.

Також не варто нехтувати навіть найменшими фінансовими претензіями опонентів, бо це може вилитися у суттєву проблему з іноді незворотними наслідками. Слід інвентаризувати усі свої зобов’язання.

Треба готуватися до відкриття ринку землі і відповідно будувати свої ринкові стратегії. Необхідно пам’ятати: ринок не за горами і його наслідки можуть бути важливими, навіть якщо ви не берете участі у таких угодах.

І наостанок: не слід зневажати порадами юристів.

— Чи збережеться тенденція до збільшення рейдерських захоплень? Можливо, вільний ринок зупинить це ганебне явище?

— Вільний ринок збільшить кількість трансакцій, відповідно, побільшає можливостей та моделей правової поведінки. Якщо земельне законодавство і надалі залишатиметься таким же строкатим та несистемним, позбавленим цілісності, послідовності, внутрішньої логіки, то в умовах ринку це може призвести до правової невизначеності, де правовим гарантіям залишиться мало місця. За таких умов можливості для рейдерських атак зростатимуть.

Вважаю, що на часі переглянути систему земельного законодавства, відмовитися від застарілих ідей на кшталт «пропаганда ділового досвіду ведення сільського господарства», які містяться у ньому, зробити його системним та послідовним. Для цього необхідно об’єднати усі земельні закони, яких скоро буде вже 30, в один системний текст. За таких умов можна буде говорити про усунення передумов для рейдерських атак.

— Нині лунає багато заяв, що деякі громадяни набували у власність ділянки, зловживаючи своїми правами. Чи може громадянин втратити свою землю через незаконність її набуття попереднім власником?

— Це правда. Системи контролю за використанням права на безоплатну приватизацію немає, її майже ніколи не було. Хіба що лише невеликий проміжок часу, коли у паспорті ставили відповідну відмітку. Зараз цього не роблять. Отримавши землю одного разу, є фактична можливість отримати ще раз, попри пряму заборону. На жаль, така ситуація триває і дотепер.

Із власної судової практики можу сказати, що, навіть маючи прямі докази подвійного використання права на безоплатну приватизацію, поновити стан справ та покарати осіб, які ним скористалися, важко. Для цього потрібна неабияка підготовка працівників правоохоронних органів.

«Неможливо розробляти правила підсудності виходячи виключно із суб’єктів спору»

— Зараз тривають дебати щодо підсудності земельних спорів. Що краще: завантажити земельними справами господарські суди чи залишити це у сфері адміністративної юрисдикції?

— Наш комітет провів два публічних обговорення щодо земельних та юрисдикційних спорів. Ми побачили проблему не тільки у земельних спорах, вона актуальна також для інших сфер: інтелектуальної власності, укладення договорів за тендерними процедурами, спорів з Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, з виконавчою службою, навіть трудових спорів і це ще не повний перелік.

Як на мене, проблема підсудності земельних спорів потребує зваженого підходу і не тільки з позиції земельного права. Це питання судоустрою, принципів його подальшої розбудови та розвитку. Сьогодні неможливо розробляти правила підсудності виходячи виключно із суб’єктів спору, слід зважати і на зміст позовних вимог. Однак, на мою думку, домінувати має суб’єктний підхід. Предметна підсудність має існувати щодо тих випадків, де поєднання вимог виключене або найменш можливе, такими є, зокрема, податкові спори.

Крім того, слід виходити з концепції «нової власності». Нагадаю: відповідно до неї дії державних органів, дозволи, погодження, ліцензії за своїм змістом та метою є тим, що також становить «нову власність». Такі дії породжують легітимні очікування. Згідно з цією доктриною позивач, який не може отримати дозвіл на оформлення прав власності чи ліцензію від державно органу, втрачає можливість отримувати доходи, що становить вже не просто інтерес, а майнові втрати.

Відповідно, оскарження дій державних органів за цим підходом слід розглядати як захист інтересів, прирівняних до майнових, тобто як захист прав власності. Отже, при захисті інтересів перевага має надаватися тим судовим засобам, які стосуються захисту майнових прав. Такий напрям розвитку законодавства варто підтримувати.

Що стосується земельних спорів, то цю категорію виділяють умовно, її неможливо формалізувати до такого рівня визначеності, щоб чітко визначити щодо неї правила підсудності. Проблема ще більше загострюється, коли має місце поєднання вимог. З огляду на це, ініціатива щодо зміни підсудності земельних спорів потребує уважного розгляду.

Виходити слід не з позиції потреб та інтересів судової системи (завантаженості, зручності тощо), а з мети її функціонування. А це доступність та ефективність судочинства, захист прав громадян і юридичних осіб.

Тому законодавча пропозиція щодо зміни підсудності земельних спорів, наприклад проект №3296, який ми відкрито обговорювали на заходах комітету, є правильною. Однак проект має йти у фарватері загальних засад побудови судової системи і встановлення правил підсудності, враховувати інші сфери, де є проблеми, чого неможливо досягти при такому підході, який стосується суто земельних спорів.

— Зараз точиться гостра дискусія щодо проекту №3131 про детінізацію земель. Яка ваша думка щодо нього?

— Довкола цього проекту зламано вже чимало списів, це при тому, що він ще не розглядався на сесії Верховної Ради. Нагадаю, що він запроваджує новий термін для податкового законодавства — «поставлене податкове зобов’язання». Стосується він власників землі, які не передали своїх ділянок в оренду аграрному бізнесу. На підтримку цього проекту виступають майже усі відомі великі об’єднання та асоціації, великий бізнес та багато депутатів і, звичайно, Міністерство фінансів, хоча Прем’єр-міністр висловився проти.

Один з основних аргументів: «податки повинні платити усі». Називають цей проект таким, що бореться з детінізацією, мовляв, він припинить нелегальну оренду землі. А я нагадаю, що власниками є переважно «пайовики», більшість з яких — люди пенсійного віку.

Я не підтримую цього проекту, оскільки це безпідставне запровадження презумпції отримання доходу. Тобто законодавець виходить з того, що у громадянина є дохід від такої землі. Але чи є він у конкретної особи насправді, то вже нікого не цікавить. Так само законодавця не цікавить, чи є у власника витрати, пов’язані з отриманням таких доходів. А якщо є витрати і збитки, то платити все одно доведеться, адже «поставлене податкове зобов’язання» буде передбачене законом.

Крім того, такими землями можуть бути пасовища, тобто ті, які не обробляються. Але і за них доведеться платити.

Проект не дає відповіді на запитання: якщо власник має дохід із такої землі і задекларував його, чи означає це, що поставлене податкове зобов’язання доведеться платити вдруге? Виходить, що підстав не платити не буде. Бо проект ґрунтується на тому, що законослухняність не презюмується.

Міряти усіх однією міркою, як на мене, несправедливо. Платити податки мають усі, але тільки тоді, коли вони мають надходження. Наприклад, виробники, які обробляють землі нелегально і мають прибуток від необліковуваних земель. Мабуть, краще було б за ними наглядати органу, який мав би називатися Держземінспекція, функції якого нині виконує Держгеокадастр.

Крім того, не можна забувати, що власники землі вже платять податок на нерухомість, тобто земельний податок, який і без того базується на методиці грошової оцінки землі, в основі якої лежить рентний дохід з ділянки. Інакше кажучи, податкова база податку на нерухомість та сама, що і у запропонованого проектом нового податку.

Сподіваюся, у законодавців вистачить мудрості розібратися у цих питаннях і поставити крапки над «і», а проблеми тіньового обробітку землі вирішити в інший спосіб.

— Нині парламент продовжує штампувати закони із шаленою швидкістю. Втім, правники наголошують на доволі низькій якості цих актів. Чи це так?

— Наш комітет активно долучається до роботи над законопроектами. За останні місяці ми підготували кілька експертних висновків та заяв щодо проектів та застосування законодавства. Наприклад, щодо моменту укладення договору оренди землі, щодо права постійного користування землею тощо. Нам приємно, що наші заяви і наша позиція втілюються у правових позиціях Великої палати Верховного Суду, у проектах нормативних актів. Плануємо і надалі проводити таку фахову роботу.

Матеріал опубліковано у виданні «Закон і Бізнес».

Автор публікації: Олександр Поліводський

 

Інші публікації автора

Вестник:№7-8 серпень 2020 - Вісник;
Річний звіт НААУ 2019;
Партнерська програма 2020;
Звіт НААУ про порушення 2014-2018;
Навчальні продукти для адвокатів;
Про НААУ Вісник;
Стратегія розвитку НААУ до 2020;
НеВестник 4

Будьте проінформовані

Залишайтеся в курсі останніх новин, публікацій та заходів нашої організації, а також отримуйте актуальні правові огляди з коментарями юристів

Subscribe to our mailing list

* indicates required

Категорії

Надішліть файл із текстом публікації у форматі *.doc, фотографію за тематикою у розмірі 640х400 та Ваше фото.

Оберіть файл

НААУ вітає Вас на новому сайті!

Ця онлайн-платформа розроблена відповідно до структури глобального корпоративного сайту та сприяє кращому розумінню компетенції та напрямків діяльності Національної асоціації адвокатів України (НААУ). Сайт демонструє наше прагнення відповідати найвищим інформаційним стандартам сучасності. За його допомогою асоціація має змогу активно взаємодіяти із кожним користувачем.
Запрошуємо почати ознайомлення з порталом

Дізнатись що нового? Почати користування