Топ рішення Верховного суду по земельним спорам

Поновлення договору оренди (Постанова Великої Палати ВС від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц). Приймаючи рішення по цій справі, Велика Палата Верховного Суду, переглянувши справу у спорі про визнання договору оренди землі поновленим, вказала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

До прийняття цього рішення Великою Палатою практика ВС йшла іншим шляхом, а саме в рішеннях зазначалось, що для цього необхідне виконання двох умов (1) орендар продовжує користуватись орендованою ним земельною ділянкою; 2) орендодавець протягом місяця з дня закінчення строку дії договору не висловив заперечень щодо такого користування), і що частина шоста статті 33 Закону, при цьому, не передбачає звернення орендаря до орендодавця, а переговори сторін щодо зміни істотних умов не проводяться (Постанови від 21.02.2018 р. по справі 908/1164/17 та від 21.02.2018 р по справі 917/772/17).

Укладання договорів про спільну діяльність замість договорів суборенди (Постанова ВС від 10.05.2018 року у справі № 924/263/17).

Укладання договорів про спільну діяльність де умови договору відповідають змісту договору оренди землі є неправомірним. Такі договори визнаються судами недійсними. Підставою є відсутність рішення (погодження) відповідного органу місцевого самоврядування на передачу земельної ділянки в суборенду. ВС не прийняв доводи з приводу того, що оспорюваний договір не може вважатись договором оренди через відсутність істотних умов договору оренди землі та підписаного між сторонами акту приймання-передачі земельної ділянки суд до уваги не прийняв, оскільки в даному випадку неналежне оформлення відносин оренди земельної ділянки і є тим способом, завдяки якому досягається прихована мета передачі в користування земельної ділянки.

Стягнення орендної плати за користування земельною ділянкою без оформлення договору оренди (Постанова Великої Палати ВС від 23.05.2018 року по справі № 629/4628/16-ц).
До цього Верховний суд України висловлював різну позицію. Деякий час суд зазначав, що кошти підлягають стягненню з користувача земельної ділянки як заподіяна комунальному чи державному майну шкода. Потім позицію було змінено и зроблено висновок, що кошти, які мали бути сплачені користувачами і отримані територіальною громадою чи державою як орендна плата за користування земельними ділянками, є безпідставно збереженими коштами та підлягають стягненню на підставі статті 1212 ЦК України.

В цьому році Велика Палата Верховного Суду у своєму рішенні остаточно визначила і вказала на те, що кошти з повинні стягуватись з користувача земельної ділянки на підставі (в порядку) статті 1212 ЦК України. Суд зазначив, що для деліктних зобов’язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних – приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов’язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов’язаннях. Натомість, для кондикційних зобов’язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Юрисдикція спорів про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди земельної ділянки (Постава Великої Палати ВС від 4 вересня 2018 року по справі № 823/2042/16).

Велика Палата Верховного Суду вважає, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов’язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушені прав) у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.

Скасування державної реєстрації права, належного одній особі, за заявою іншої особи в порядку адміністративного судочинства не дозволяє остаточно вирішити спір між цими особами. Тож не виконується основне завдання судочинства. У таких спорах питання правомірності укладення цивільно-правових договорів, на підставі яких відбулись реєстраційні дії, обов’язково постають перед судом, який буде вирішувати спір, незалежно від того, чи заявив позивач вимогу щодо оскарження таких договорів. В зазначеній категорії справ вирішуються спори про цивільне право між особами, які вимагають скасування державної реєстрації, й особами, за якими зареєстровано право чи обтяження. А тому мають розглядатися судами господарської або цивільної юрисдикції залежно від суб’єктного складу сторін спору.

Розірвання договору оренди. Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Такий висновок встановлений в Постанові ВС від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18. Суд зазначив, що доводи касаційної скарги про те, що товариством під час розгляду справи сплачено суму заборгованості з орендної плати за 2015-2017 роки, не є підставою для скасування законного та обґрунтованого судового рішення, оскільки судом встановлено факт її систематичної несплати з 2013 року, що відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», пунктуд) частини першої статті 141 ЗК України, статті 651 ЦК України та умов договору є правовою підставою для розірвання цього договору.

Крім того, інші доводи касаційної скарги, зокрема про те, що позивачем не виконано умови п. 9 договору оренди землі щодо письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговують на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати, та є безпідставними.

Також, доводи про відсутність систематичної несплати орендної плати, оскільки в 2013-2017 роках позивач не зверталась за отримання орендної плати, є безпідставними, тому що товариство відповідно до вимог частини першої статті 537 ЦК України мало можливість сплатити орендну плату шляхом внесення грошових коштів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори, якщо не знало куди відправляти кошти на виконання договірного зобов’язання. В постанові вказано, що у ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями ст. 24 цього закону орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. А Ч. 1 ст. 32 передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Honcharuk and Partners

Автор публікації: Дарін Ассіде

Дарін Ассіде

юрист Honcharuk & Partners law firm