«Прозора» схема: земельний аукціон використовують для тиску на орендаря

Земельні торги мали унеможливити рейдерські схеми. Однак навіть нинішня прозора електронна процедура може стати інструментом зловживань - через перепродаж приватної ділянки за завищеною ціною або набуття контролю над нею всередині орендованого земельного масиву.

Боротьба зі лазівками

Обов'язковість застосування земельних торгів виникла із набранням чинності новим Земельним кодексом України 1 січня 2002 року. Але реально земельні аукціони запрацювали значно пізніше через вади регулювання.

Так, на початку торги могли проводитися не лише у формі аукціону, а й у формі конкурсу. Практика швидко довела, що умови конкурсу можна виписати так, що перемогти на ньому зможе лише одна особа - та, для якої ці умови й писалися. І норма про торги у формі конкурсу припинила своє існування з 2008 року.

Обов'язковість торгів стосувалася лише продажу земельних ділянок. Тому їх брали в оренду на непрозорих умовах: комусь давали, іншим - ні; одним давали на 49 років з мінімальною орендною платою, іншим - на 3 роки з максимальною. Коли з 2008 року торги стали обов'язковими і для оренди, знайшлася нова схема - оформлення суперфіцію чи емфітевзису. Тож законодавцю довелося ще раз правити закон, поширивши його дію і на ці речові права.

Земельні торги стали електронними. Спочатку як пілотний проект, потім (з 06.07.2021) як загальне правило. Це дало змогу не тільки забезпечити рівний доступ до участі в аукціонах, а й побороти певні схеми (штучні обмеження на реєстрацію в торгах, використання різних способів зірвати торги).

Сьогодні маємо систему, за якої продаж земельних ділянок чи прав на них відбувається на прозорих (реально прозорих, а не тому що на майданчиках «Прозоро. Продажі») торгах, на яких діє надзвичайно просте й ефективне правило аукціону - перемагає той, хто заплатить більше. Це даэ змогу звести до мінімуму будь-який корупційний вплив на торги і використання обкатаних рейдерами сумнівних схем. Але лазівки все ж лишаються.

Безпрограшна «шахматка»

На земельних торгах можуть продаватися земельні ділянки не лише державної та комунальної, а й приватної власності. Хоча для останніх такий продаж не має обов'язкового характеру, багато фахівців радять власникам продавати свої ділянки саме через торги. Витрати продавця фактично не відрізнятимуться від тих, що сплачують під час прямого продажу (без торгів). А от ціна продажу може бути вищою за рахунок залучення більшої кількості потенційних покупців і конкуренції між ними.

Втім, більшість власників, які вирішили продати свої ділянки, навіть знаючи про переваги земельних аукціонів, не поспішають скористатися ними. І причина банальна - значна частина наших співгромадян, особливо в сільській місцевості, не звикла до цифрових сервісів. А тут ще треба й виступити організатором торгів.

Саме тут і знайшлося місце для нової схеми. Її організатор знаходить власника земельної ділянки, якому дуже потрібні гроші, і пропонує продати земельну ділянку на аукціоні. А оскільки власник не розуміється на процедурі земельних торгів, а гроші хоче отримати швидко, домовляються про те, що він оформить довіреність для представництва його інтересів, а гроші отримає одразу після оформлення довіреності. І в цьому немає ніяких порушень.

Проте організатор схеми та пов'язаний з ним повірений (на ім'я якого видана довіреність) "забувають" поінформувати власника ділянки про п. 3 ч. 1 ст. 1006 ЦК України, який передбачає обов'язок повіреного негайно передати довірителеві все одержане у зв'язку з виконанням доручення. При цьому небезпідставно розраховують на те, що сам власник ділянки цього не знає і шукати інформацію не буде, оскільки вже отримав гроші за свою ділянку.

Повірений виставляє земельну ділянку на торги з ціною значно більшою ніж сума, яку отримав власник ділянки. Оскільки ділянка перебуває в оренді, орендар дуже зацікавлений в її збереженні, оскільки вона розташована в середині поля (популярний у рейдерів механізм штучного створення «шахматки»). Звісно, орендар має переважне право на купівлю цієї ділянки. Але якщо продаж відбувається через торги, це означатиме сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (ч. 3 ст. 135 ЗК), і в будь-якому випадку не меншою за стартову (завищену в цій схемі) ціну.

Зрештою організатор схеми отримає різницю між ціною, сформованою на торгах, та ціною, сплаченою ним первинному власнику.

А якщо орендар не захоче купувати ділянку? Тоді її придбає підставна особа, пов'язана з організатором схеми. Це означатиме, що ділянку купили за початковою (сплаченою первинному власнику) ціною - адже кошти, сплачені на торгах, повернуть організатору схеми. Далі в хід підуть напрацьовані роками рейдерства механізми використання «шахматки» - штучні перешкоди орендареві суміжних ділянок, вимоги щодо встановлення сервітуту, невигідні для орендаря оферти, і, звісно, спроби поширити схему й на інші ділянки.

Як захищатися

Якщо така схема вже запущена, боротися з нею важко. У прикладі, що розглядається, повіреним виступила особа з іншого регіону, зв'язатися з якою за наявними контактними даними (використаними при реєстрації торгів) було неможливо. А власник земельної ділянки, який після отримання відповідних роз'яснень погодився скасувати торги, не міг цього зробити, оскільки не мав повноважень організатора торгів (ці повноваження були у повіреного).

Тож правильним буде не боротися з таким специфічним рейдерством, а попереджати його. І ключовим напрямом має стати підвищення рівня правової культури. Мета - зробити так, щоб пересічні громадяни розуміли хоча б базові речі правозастосування: не варто укладати угоди з незнайомими людьми, особливо нестандартні та на значні суми, без консультації з адвокатом. Обіцянки не завжди записані в договорі, а те, що там є, може мати зовсім інше значення, ніж вам пояснили. При цьому обов'язки за договором не завжди виконуються, а суд далеко не завжди призводить до реального відновлення порушених прав. Навіть оформлення угоди у нотаріуса не дає гарантії її виконання. Втім, це завдання на довгі роки.

Тому більш практичним є налагодження комунікації орендаря з орендодавцями. Не раз вже доводилося чути фразу «продам земельну ділянку. Кому завгодно, тільки не орендарю». Вона наочно демонструє проблему поширеної недовіри орендодавців до орендарів. Іноді власники відчувають себе ошуканими, оскільки вважають умови договору оренди невигідними для себе. І таке ставлення буває обґрунтованим. Але часто - це суто психологічна проблема, яка виникла внаслідок нерозуміння ринкових механізмів формування розміру орендної плати, некоректного порівняння розмірів орендної плати (різних за площею, регіоном та якістю угідь земельних ділянок), використання неперевіреної інформації, і навіть цілеспрямованою інформаційною атакою рейдерів на добросовісних орендарів.

* * *

Тому орендар, спілкування якого з орендодавцями зводиться до виплати орендної плати один раз на рік, ризикує найбільше.

Якщо ж він навпаки знає своїх орендодавців, їхні проблеми, виконує договірні обов'язки перед ними чи навіть робить трохи більше, бере участь в житті громади, то шанси стати жертвою рейдерської схеми, у тому числі «прозорої», значно зменшуються.

Матеріал опубліковано на порталі LIGA ZAKON.

Автор публікації: Віктор Кобилянський

Віктор Кобилянський

голова Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права

Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.