Недійсний продаж нерухомості: хто платить за землю

Коли договір купівлі-продажу нерухомості визнають недійсним, для громади постає практичне питання: з кого стягувати плату за землю під об’єктом за минулий період — із покупця чи з попереднього власника? Наразі усталеної відповіді судова практика не дає.

З огляду на презумпцію правомірності правочину (ст. 204 ЦК), договір купівлі-продажу нерухомого майна до визнання його недійсним у судовому порядку є дійсним і створює відповідні юридичні наслідки. Разом із тим, виходячи з положень ч. 1 ст. 216 ЦК, цей договір, якщо його визнано недійсним, не створює юридичних наслідків крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У справі № 357/12982/23 Верховний Суд звернув увагу (постанова від 24.07.2025), що у приватному праві недійсність може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. Наслідком недійсності є «нівелювання» правового результату, породженого таким договором. Вважається, що не відбулося переходу, набуття, зміни, встановлення чи припинення прав взагалі. Така позиція також відображена у постановах ВС від 21.12.2021 у справі № 148/2112/19, від 19.02.2024 у справі № 567/3/22.

У справі № 910/16244/23 ВС відповідав на питання, чи має особа обовʼязки щодо сплати внесків на утримання будинку і прибудинкової території за період часу, коли вона була власником майна, але фактично не володіла майном, позаяк їй були створені перешкоди у здійсненні права користування ним за наслідком незаконної реєстрації права власності на це майно за іншими особами.

ВС виходив із того, що державна реєстрація права власності за іншими особами сама по собі не означала втрати права власності законним власником. Особи, за якими було зареєстровано майно, фактично володіли ним, але не набули права володіння, оскільки така реєстрація була незаконною. Тому період перебування майна у власності законного власника не переривався: у спірний час його лише було позбавлено фактичної можливості користуватися майном (постанова від 18.02.2025).

З цього випливає: якщо особа певний час була зареєстрована власником нерухомості, але згодом її право припинили через незаконність набуття майна, право власності поновлюється за попереднім власником, який був незаконно його позбавлений. Відповідно, саме такий законний власник є належним платником внесків на утримання будинку і прибудинкової території, зокрема й за період, коли майно фактично перебувало у володінні іншої особи.

За цією логікою аналогічний підхід може бути застосований і до плати за землю під об’єктом нерухомості. Якщо право власності попереднього власника вважається поновленим, саме він має розглядатися як належний платник за відповідний період. Формування такого висновку дозволить органам місцевого самоврядування чітко визначати належного відповідача у справах про стягнення безпідставно збережених коштів за користування землею під об’єктом нерухомого майна.

Автор публікації: Євгеній Удовицький

Євгеній Удовицький

член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права

Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.