Аграрії проти ДЗБ: чи правомірна індексація, коли рік суборенди землі оплачено наперед?
Головна цитата
«Своєчасне внесення всієї визначеної договором річної суми означало виконання обов’язку з оплати першого року користування землею», - адвокат Є. Удовицький
Аграрії заплатили Державному земельному банку за рік користування землею наперед, а згодом отримали вимогу доплатити. Чи можна збільшувати плату за вже оплачений період, якщо договір установлює щорічну індексацію, але не пояснює, як вона діє для першого року?
Як виник спір
ТОВ «Державний земельний банк» (ДЗБ) орендує державні сільськогосподарські землі, які раніше перебували у постійному користуванні державних підприємств. Ділянки товариство передає аграріям у суборенду через електронні аукціони на підставі стандартних договорів.
Наприклад, наказ ДЗБ від 19.09.2024 №11 у додатку 2 містить проєкт договору суборенди землі, який передбачає передачу ділянки на 14 років (п. 3.1) та визначення розміру річної суборендної плати за результатами аукціону (п.4.2).
Порядок розрахунків установлює п. 4.5: за перший рік суборендар мав заплатити одноразово протягом п’яти робочих днів після підписання договору. Окремо передбачалася оплата залишку 2025 року після завершення першого року суборенди, а починаючи з 2026 року — внесення плати до 25 січня кожного року. Водночас пункт 4.3 передбачав урахування коефіцієнтів індексації, пункт 4.6 — щорічний перегляд плати, зокрема в разі зміни цих коефіцієнтів, а пункт 4.7 — такий перегляд без внесення змін до договору.
Проблему можна показати на прикладі спору, який став типовим. Агропідприємство наприкінці 2024 року уклало договір та протягом п’яти робочих днів сплатило всю визначену річну суму. Таким чином, перший рік суборенди, який охоплював частини двох календарних років, за розумінням суборендаря, був оплачений.
Але згодом підприємство отримало від ДЗБ вимогу доплатити за частину вже оплаченого періоду, починаючи з 1 січня 2025 року до завершення першого року суборенди. ДЗБ перерахував плату за цей період із застосуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі за 2024 рік — 1,12. Тобто вимога стосувалася збільшення на 12% плати за частину першого року, яка припала на 2025 рік.
Сьогодні суборендарі оспорюють такі донарахування (див. справи № 912/1941/26, № 912/1942/26, № 912/1943/26). І питання індексації плати за перший рік суборенди може навіть стати предметом розгляду Верховного Суду.
Аргументи сторін
ДЗБ розглядає одноразову сплату за перший рік як авансовий платіж. За позицією товариства, внесення коштів наперед не робить розмір плати незмінним і не скасовує передбаченого договором щорічного перегляду. Тому до частини першого року, яка припадає на наступний календарний рік, ДЗБ застосовує коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки землі, визначений відповідно до п. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу.
Суборендарі виходять з іншого розуміння платежу. Пункт 4.5 договору передбачав одноразову сплату за повний перший рік у встановлений строк, а не щомісячні розрахунки. При цьому він не називав платіж авансовим і не встановлював окремого порядку доплати після початку нового календарного року. Тож своєчасне внесення всієї визначеної договором річної суми означало виконання обов’язку з оплати першого року користування землею.
Крім того, не можна не зважати на компенсаційну суть самої індексації. І, оскільки ДЗБ одразу отримав кошти та міг ними розпоряджатися, немає підстав компенсувати знецінення платежу, який уже був внесений своєчасно й у повному обсязі.
Прикметно, що згодом ДЗБ змінив формулювання умов розрахунків у проєктах договорів. Зокрема, у додатку 2 до наказу від 21.01.2026 №8 пункт 4.5.1 прямо визначає перший платіж як аванс у розмірі 100% річної суборендної плати, який потрібно внести протягом трьох робочих днів. Пункт 4.5.2 передбачає наступний платіж як різницю між платою за повний 2027 рік з урахуванням індексації та залишком раніше сплаченого авансу станом на 1 січня 2027 року.
Таким чином, у пізнішій редакції ДЗБ поєднав авансовий характер першого платежу з подальшим розрахунком плати за календарний рік з урахуванням індексації. Це істотна відмінність від попереднього формулювання пункту 4.5. Водночас сама поява докладнішого механізму не доводить правомірності донарахувань за раніше укладеними договорами.
Відповідь залежить від тлумачення саме тих умов, які сторони погодили на момент їх укладення.
Євгеній Удовицький
член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права
Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.
© 2026 Unba.org.ua Всі права захищені
"Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.