Національна Асоціація Адвокатів УкраЇни - Стягнення коштів за користування несформованою земельною ділянкою: практика ВС

Ст. 1212 ЦК дозволяє стягувати з користувача землі без договору «безпідставно збережені кошти» у розмірі, як правило, на рівні орендної плати. Але чи можна їх нараховувати та стягувати, якщо ділянка не сформована, не має кадастрового номера та не внесена до Державного земельного кадастру?

На перший погляд, питання просте: для обґрунтування розрахунку розміру заявлених до стягнення коштів необхідно довести площу земельної ділянки та її нормативну грошову оцінку (див. постанови КГС від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19; від 09.04.2020 у справі № 915/1806/19; від 14.02.2019 у справі № 922/1019/18; від 13.02.2019 у справі № 922/392/18).

Однак земельна ділянка має бути сформованою, їй має бути присвоєно кадастровий номер та визначено площу. Інакше власник фактично позбавлений можливості надати суду належний розрахунок безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за землю, що може слугувати підставою для відмови у задоволенні позову. Втім, варіанти все ж існують.

Для застосування положень статті 1212 ЦК не є обов’язковим встановлення факту сформованості земельної ділянки — такого висновку дійшла Об’єднана палата КЦС ВС у справі № 646/4738/19 (постанова від 14.02.2022). У цій справі власник нерухомості отримав дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, однак надалі жодних дій щодо формування земельної ділянки та укладення договору оренди не вчинив.

За логікою КЦС виходить таке: якщо власник нерухомості звернувся з відповідним клопотанням до органу місцевого самоврядування, зазначивши бажану площу земельної ділянки, то з нього можуть бути стягнуті безпідставно збережені кошти навіть за відсутності сформованої земельної ділянки.

Однак із таким висновком складно погодитися. Навіть у разі доведення (або визнання відповідачем) площі займаної земельної ділянки належним чином підтвердити її нормативну грошову оцінку неможливо. Отже, такий підхід не узгоджується з попередніми висновками КГС у подібних спорах.

Верховний Суд допускає можливість стягнення безпідставно збережених коштів за користування землею за відсутності відомостей у ДЗК, якщо відповідна земельна ділянка перебувала у власності (користуванні) до 2004 року.

Згідно з абз. 1 ч. 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

Посилаючись на зазначену норму, КГС у справі № 922/818/18 (постанова від 07.08.2019) сформулював умову щодо необхідності перевіряти, чи є земельна ділянка, за користування якою позивач просить стягнути збережені кошти, сформованим об’єктом цивільних прав.

Надалі, на виконання цього рішення, суд першої інстанції констатував відсутність у матеріалах справи відомостей про внесення спірної земельної ділянки до ДЗК, а також доказів того, що відповідне право виникло до 2004 року.

Отже, якщо органу місцевого самоврядування вдасться знайти такі докази, він зможе претендувати на стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою. Водночас очевидно, що за відсутності реєстрації в ДЗК належним чином підтвердити нормативну грошову оцінку земельної ділянки неможливо. Відтак цей варіант також суперечить попереднім висновкам.

Ще одну суперечливу позицію КЦС виклав у постанові від 27.07.2022 у справі № 644/3932/18: «Посилання відповідача на те, що спірна земельна ділянка не має меж, встановлених у передбаченому законом порядку, а також що спірній земельній ділянці не присвоєно кадастровий номер, у зв’язку з цим, на її думку, така земельна ділянка не може вважатися сформованим об’єктом цивільних прав, що унеможливлює укладення договору оренди землі та сплату орендної плати, не можуть бути прийняті до уваги як такі, що не спростовують доводів позивача про фактичне користування позивачкою земельною ділянкою у зазначених межах відповідно до акта її обстеження, яка огороджена парканом, та не звільняють відповідача від обов’язку сплати земельного податку щодо земельних ділянок, відносно яких відсутня довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки».

Виходить, якщо нерухоме майно позивача огороджене парканом, то орган місцевого самоврядування може претендувати на стягнення коштів, самостійно розрахувавши площу земельної ділянки за периметром паркану та її нормативну грошову оцінку (і такої позиції здебільшого дотримуються суди цивільної юрисдикції).

Однак у такому випадку неможливо здійснити належний розрахунок розміру орендної плати. По-перше, визначення площі земельної ділянки є необґрунтованим, що суперечить висновку про необхідність її сформованості в розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України. По-друге, не визначено категорію та цільове призначення земельної ділянки, тоді як саме від цього залежить розмір нормативної грошової оцінки. Якщо ж орган місцевого самоврядування самостійно визначає такі характеристики, він порушує ч. 4 ст. 20 ЗК України, ч. 1 ст. 15 та ч. 2 ст. 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр». По-третє, відсутні належні докази обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Наразі на розгляді КГС перебуває справа № 904/2366/24, предметом якої є доведення розміру безпідставно збережених коштів за користування несформованою земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно відповідача, огороджене парканом. Апеляційна інстанція констатувала недоведеність прокурором факту зайняття відповідачем земельної ділянки, а також зауважила, що інші доводи не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог. Тож касаційна інстанція має достатні підстави погодитися з такою позицією, оскільки для доведення площі зайнятої земельної ділянки вона має бути сформованою.

У всіх наведених варіантах стягнення коштів за користування несформованою земельною ділянкою ключовим залишається стандарт доказування: необхідно підтвердити площу фактично зайнятої земельної ділянки та її нормативну грошову оцінку належними та допустимими доказами. За відсутності реєстрації в ДЗК зробити це у спосіб, що відповідає вимогам чинного законодавства, фактично неможливо. Водночас практика КГС і КЦС демонструє різні підходи до цього питання.

За наявності розбіжностей у застосуванні одних і тих самих норм права судами господарської та цивільної юрисдикцій остаточну правову позицію має сформулювати Велика Палата Верховного Суду. У цій категорії спорів доцільно закріпити підхід, за яким стягнення можливе лише за умови доведення площі земельної ділянки у спірний період через її реєстрацію в ДЗК із присвоєнням кадастрового номера на підставі затвердженої документації із землеустрою.

Такий підхід сприятиме належній реєстрації земельних ділянок за ініціативою їх власників, що відповідатиме інтересам обліку та моніторингу земель з боку громадськості, податкових і правоохоронних органів.

Євгеній Удовицький

член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права

	17:09 Пн 02.03.26
Стягнення коштів за користування несформованою земельною ділянкою: практика ВС
Головна цитата «У всіх варіантах стягнення коштів за користування несформованою земельною ділянкою ключовим залишається стандарт доказування: необхідно підтвердити площу фактично зайнятої земельної ділянки та її нормативну грошову оцінку належними та допустимими доказами», - адвокат Є. Удовицький Ст. 1212 ЦК дозволяє стягувати з користувача землі без договору «безпідставно збережені кошти» у розмірі, як правило, на рівні орендної плати. Але чи можна їх нараховувати та стягувати, якщо ділянка не сформована, не має кадастрового номера та не внесена до Державного земельного кадастру? Кадастровий номер та оцінка На перший погляд, питання просте: для обґрунтування розрахунку розміру заявлених до стягнення коштів необхідно довести площу земельної ділянки та її нормативну грошову оцінку (див. постанови КГС від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19; від 09.04.2020 у справі № 915/1806/19; від 14.02.2019 у справі № 922/1019/18; від 13.02.2019 у справі № 922/392/18). Однак земельна ділянка має бути сформованою, їй має бути присвоєно кадастровий номер та визначено площу. Інакше власник фактично позбавлений можливості надати суду належний розрахунок безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за землю, що може слугувати підставою для відмови у задоволенні позову. Втім, варіанти все ж існують. Для застосування положень статті 1212 ЦК не є обов’язковим встановлення факту сформованості земельної ділянки — такого висновку дійшла Об’єднана палата КЦС ВС у справі № 646/4738/19 (постанова від 14.02.2022). У цій справі власник нерухомості отримав дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, однак надалі жодних дій щодо формування земельної ділянки та укладення договору оренди не вчинив. За логікою КЦС виходить таке: якщо власник нерухомості звернувся з відповідним клопотанням до органу місцевого самоврядування, зазначивши бажану площу земельної ділянки, то з нього можуть бути стягнуті безпідставно збережені кошти навіть за відсутності сформованої земельної ділянки. Однак із таким висновком складно погодитися. Навіть у разі доведення (або визнання відповідачем) площі займаної земельної ділянки належним чином підтвердити її нормативну грошову оцінку неможливо. Отже, такий підхід не узгоджується з попередніми висновками КГС у подібних спорах. До 2004 року Верховний Суд допускає можливість стягнення безпідставно збережених коштів за користування землею за відсутності відомостей у ДЗК, якщо відповідна земельна ділянка перебувала у власності (користуванні) до 2004 року. Згідно з абз. 1 ч. 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. Посилаючись на зазначену норму, КГС у справі № 922/818/18 (постанова від 07.08.2019) сформулював умову щодо необхідності перевіряти, чи є земельна ділянка, за користування якою позивач просить стягнути збережені кошти, сформованим об’єктом цивільних прав. Надалі, на виконання цього рішення, суд першої інстанції констатував відсутність у матеріалах справи відомостей про внесення спірної земельної ділянки до ДЗК, а також доказів того, що відповідне право виникло до 2004 року. Отже, якщо органу місцевого самоврядування вдасться знайти такі докази, він зможе претендувати на стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою. Водночас очевидно, що за відсутності реєстрації в ДЗК належним чином підтвердити нормативну грошову оцінку земельної ділянки неможливо. Відтак цей варіант також суперечить попереднім висновкам. Парканний розрахунок Ще одну суперечливу позицію КЦС виклав у постанові від 27.07.2022 у справі № 644/3932/18: «Посилання відповідача на те, що спірна земельна ділянка не має меж, встановлених у передбаченому законом порядку, а також що спірній земельній ділянці не присвоєно кадастровий номер, у зв’язку з цим, на її думку, така земельна ділянка не може вважатися сформованим об’єктом цивільних прав, що унеможливлює укладення договору оренди землі та сплату орендної плати, не можуть бути прийняті до уваги як такі, що не спростовують доводів позивача про фактичне користування позивачкою земельною ділянкою у зазначених межах відповідно до акта її обстеження, яка огороджена парканом, та не звільняють відповідача від обов’язку сплати земельного податку щодо земельних ділянок, відносно яких відсутня довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки». Виходить, якщо нерухоме майно позивача огороджене парканом, то орган місцевого самоврядування може претендувати на стягнення коштів, самостійно розрахувавши площу земельної ділянки за периметром паркану та її нормативну грошову оцінку (і такої позиції здебільшого дотримуються суди цивільної юрисдикції). Однак у такому випадку неможливо здійснити належний розрахунок розміру орендної плати. По-перше, визначення площі земельної ділянки є необґрунтованим, що суперечить висновку про необхідність її сформованості в розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України. По-друге, не визначено категорію та цільове призначення земельної ділянки, тоді як саме від цього залежить розмір нормативної грошової оцінки. Якщо ж орган місцевого самоврядування самостійно визначає такі характеристики, він порушує ч. 4 ст. 20 ЗК України, ч. 1 ст. 15 та ч. 2 ст. 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр». По-третє, відсутні належні докази обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Наразі на розгляді КГС перебуває справа № 904/2366/24, предметом якої є доведення розміру безпідставно збережених коштів за користування несформованою земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно відповідача, огороджене парканом. Апеляційна інстанція констатувала недоведеність прокурором факту зайняття відповідачем земельної ділянки, а також зауважила, що інші доводи не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог. Тож касаційна інстанція має достатні підстави погодитися з такою позицією, оскільки для доведення площі зайнятої земельної ділянки вона має бути сформованою. Кадастр як умова У всіх наведених варіантах стягнення коштів за користування несформованою земельною ділянкою ключовим залишається стандарт доказування: необхідно підтвердити площу фактично зайнятої земельної ділянки та її нормативну грошову оцінку належними та допустимими доказами. За відсутності реєстрації в ДЗК зробити це у спосіб, що відповідає вимогам чинного законодавства, фактично неможливо. Водночас практика КГС і КЦС демонструє різні підходи до цього питання. За наявності розбіжностей у застосуванні одних і тих самих норм права судами господарської та цивільної юрисдикцій остаточну правову позицію має сформулювати Велика Палата Верховного Суду. У цій категорії спорів доцільно закріпити підхід, за яким стягнення можливе лише за умови доведення площі земельної ділянки у спірний період через її реєстрацію в ДЗК із присвоєнням кадастрового номера на підставі затвердженої документації із землеустрою. Такий підхід сприятиме належній реєстрації земельних ділянок за ініціативою їх власників, що відповідатиме інтересам обліку та моніторингу земель з боку громадськості, податкових і правоохоронних органів. Матеріал опубліковано у виданні «Юридична газета». Автор публікації: Євгеній Удовицький Євгеній Удовицький член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.
© 2026 Unba.org.ua Всі права захищені "Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.

Стягнення коштів за користування несформованою земельною ділянкою: практика ВС

Головна цитата