Національна Асоціація Адвокатів УкраЇни - Об’єкти незавершеного будівництва: правова природа, ризики та нові гарантії для інвестора

Ринок нерухомості в Україні традиційно є одним із найбільш динамічних секторів економіки, який, однак, залишається чутливим до кризових явищ, зокрема воєнних дій, економічної нестабільності та правової невизначеності. Однією з найскладніших категорій об’єктів на цьому ринку є об’єкти незавершеного будівництва, придбання яких поєднує елементи цивільного, земельного, господарського та фінансового права. Проблематика правового режиму таких об’єктів набуває особливої актуальності після ухвалення Закону України № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», що системно врегулював питання правового статусу незавершених будівель, порядку їх реєстрації, обігу майнових прав і захисту інвесторів.

Нормативно-правове регулювання об’єктів нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

Сучасне регулювання операцій з об’єктами незавершеного будівництва здійснюється низкою нормативно-правових актів, серед яких ключовими є:

— Цивільний кодекс України (ст. 331, 334, 657, 876-877).

— Господарський кодекс України — визначає загальні засади господарських договорів.

— Земельний кодекс України — у частині права власності або користування земельною ділянкою, на якій розташовано об’єкт.

— Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». — Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла».

— Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».

— Закон України «Про іпотеку» — регламентує можливість застави об’єктів незавершеного будівництва.

Ключовим нормативним нововведенням стало визнання спеціального майнового права — нового речового права на майбутній або незавершений об’єкт, що підлягає реєстрації в Державному реєстрі речових прав і забезпечує юридичний захист інвестора ще до завершення будівництва.

Поняття та правовий статус об’єкта незавершеного будівництва

Категорія «об’єкт незавершеного будівництва» традиційно належить до одних із найскладніших у цивільному праві, оскільки перебуває на межі між майном у матеріальному вигляді та майновими правами очікування, що лише мають стати предметом права власності.

У теорії цивільного права об’єкт незавершеного будівництва часто визначають як фізично створену, але юридично не завершену річ, що існує у процесі будівництва і щодо якої вже виникають певні речові або зобов’язальні права.

Відповідно до ст. 1 Закону № 2518 об’єкт незавершеного будівництва — це подільний або неподільний об’єкт нерухомості, щодо якого:

— отримано право на виконання будівельних робіт;

— будівництво не завершено та об’єкт не прийнятий в експлуатацію.

На нашу думку, ключовими ознаками об’єкта незавершеного будівництва є:

1. Фактичне створення матеріальної частини об’єкта (наявність будівельних конструкцій, фундаменту, комунікацій тощо).

2. Наявність правової підстави для будівництва — дозволу або права на виконання будівельних робіт.

3. Відсутність завершеного циклу будівництва та офіційного прийняття об’єкта в експлуатацію.

Законом № 2518 уперше на рівні спеціального нормативного акта закріплено диференціацію між подільними та неподільними об’єктами незавершеного будівництва.

Подільні об’єкти — це такі, у складі яких за проєктною документацією передбачено кілька майбутніх самостійних об’єктів нерухомості, наприклад, багатоквартирний житловий будинок або торговельноофісний центр.

Неподільні об’єкти — це споруди або будівлі, які в результаті завершення будівництва становитимуть єдиний об’єкт права власності, як-от індивідуальний житловий будинок, склад чи виробничий цех.

Правовий режим таких об’єктів визначається не лише через фізичний стан будівлі, а й через наявність дозволу на будівництво, проєктної документації та реєстрації спеціального майнового права.

Подільність об’єкта безпосередньо впливає на характер правовідносин та спосіб реалізації спеціального майнового права. У випадку подільного об’єкта права інвесторів можуть виникати щодо окремих майбутніх квартир або приміщень, тоді як у разі неподільного — майнове право стосується об’єкта в цілому.

Спеціальне майнове право як ефективний інститут цивільного права

Запровадження спеціального майнового права Законом України № 2518 вирішує давню системну проблему українського права — відсутність юридичного титулу у інвестора на етапі будівництва, що десятиліттями породжувало масові зловживання, подвійні продажі, незавершені будівельні проєкти та тотальну правову невизначеність у відносинах між покупцем і забудовником.

У науково-правовій доктрині спеціальне майнове право можна визначити як тимчасове речове право майнового характеру, що виникає до моменту введення об’єкта в експлуатацію і є «правовою оболонкою» майбутнього права власності.

Таким чином, спеціальне майнове право виконує функцію юридичного містка між договірними зобов’язаннями сторін та виникненням повноцінного речового права на об’єкт нерухомості.

Закон № 2518 закріплює чіткий перелік об’єктів, щодо яких може виникати спеціальне майнове право. До них належать:

1) неподільні об’єкти незавершеного будівництва — будинки або споруди, які після завершення будівництва формуватимуть єдиний об’єкт нерухомості. Приклад: індивідуальний житловий будинок, складська будівля, гаражна споруда;

2) подільні об’єкти незавершеного будівництва — будівлі, у складі яких за проєктною документацією передбачено кілька самостійних майбутніх об’єктів нерухомості. Приклад: багатоквартирний житловий будинок, багаторівневий торговельний комплекс;

3) майбутні об’єкти нерухомості — окремі квартири, офісні приміщення, гаражні бокси, машиномісця тощо, які виникнуть у складі подільного об’єкта після його прийняття в експлуатацію.

Така класифікація демонструє, що спеціальне майнове право охоплює як об’єкт у цілому, так і його складові, що дозволяє гнучко регулювати інвестиції на різних етапах будівництва.

Спеціальне майнове право є новим явищем для українського приватного права. На нашу думку, воно за своєю природою:

— речове, оскільки підлягає державній реєстрації та має абсолютний характер захисту;

— тимчасове, оскільки існує до моменту завершення будівництва та реєстрації права власності;

— майнове, оскільки забезпечує право вимагати від забудовника завершення будівництва і передачі об’єкта;

— захисне, оскільки гарантує покупцеві захист від подвійного продажу та інших зловживань.

Вважаємо, що, на відміну від традиційних зобов’язальних прав (договорів інвестування, попередніх договорів, договорів про участь у будівництві), спеціальне майнове право має речову силу, що радикально підвищує рівень гарантій покупця.

Договірні механізми набуття прав на об’єкт незавершеного будівництва

Після ухвалення Закону України № 2518 договірні механізми набуття прав на об’єкти незавершеного будівництва зазнали концептуального оновлення.

Якщо раніше правове регулювання первинного ринку нерухомості ґрунтувалося на розрізнених конструкціях інвестиційних договорів, участі у фондах фінансування будівництва та попередніх договорах, то сьогодні законодавець вибудував єдину, чітку й системну модель.

Її ядром став договір купівлі-продажу майнових прав — універсальний юридичний інструмент, який визначає всю подальшу динаміку цивільно-правових відносин між покупцем та забудовником.

На нашу думку, за своєю правовою природою такий договір є змішаним.

Він поєднує у собі елементи класичного договору купівлі-продажу, договору про інвестування та договору про участь у будівництві. На момент укладення договору сам об’єкт нерухомості ще не існує у матеріальній формі й не є індивідуально визначеною річчю у розумінні цивільного законодавства. Тому предметом договору стає не майно як таке, а сукупність майнових прав — правомочність вимагати створення і передачі нерухомого об’єкта після завершення будівельних робіт, введення в експлуатацію та оформлення права власності.

Саме тому договір купівлі-продажу майнових прав визначає юридичну долю майбутнього об’єкта, закладаючи рамки відповідальності та гарантії сторін.

На нашу думку, він виконує подвійну функцію: з одного боку, забезпечує покупцеві правову визначеність та можливість реєстрації спеціального майнового права, що легітимує його очікування щодо майбутньої нерухомості; з іншого — покладає на забудовника комплекс обов’язків щодо належного виконання будівельних робіт, дотримання строків та забезпечення передачі об’єкта у стані, передбаченому проєктною документацією.

Особливого значення набуває зміст договору, адже законодавець істотно розширив перелік обов’язкових умов. У договорі має бути чітко ідентифіковано майбутній об’єкт: визначено його адресу, проєктні характеристики, площу, поверховість, функціональне призначення. Такі вимоги спрямовані на запобігання поширеним раніше ризикам зміни проєктної документації, зменшення площі або зміни технічних параметрів приміщення. Покупець отримує можливість усвідомлено оцінювати майбутній об’єкт та розуміти, які саме характеристики він фактично придбає.

Ключове значення у договорі мають строки завершення будівництва та порядок розрахунків.

Правовий режим майнових прав безпосередньо залежить від того, чи дотримається забудовник визначених строків та чи здійснюватимуться будівельні роботи відповідно до проєктної документації. У випадку прострочення або невиконання робіт договір повинен передбачати чіткі механізми відповідальності, включно зі штрафними санкціями, розірванням договору та поверненням коштів. Це особливо важливо у період воєнного стану, коли відновлення будівельних процесів ускладнене об’єктивними факторами, а покупець потребує додаткових гарантій.

Однією з найбільш прогресивних новел Закону № 2518 стало зобов’язання забудовника розкривати покупцеві значно ширший обсяг інформації.

Зокрема, договір повинен містити відомості про земельну ділянку, на якій ведеться будівництво, включаючи її цільове призначення, правовий режим, наявні обтяження та сервітути.

Покупцеві також надається доступ до дозвільної документації — дозволу на виконання будівельних робіт, містобудівних умов та обмежень, проєктної документації та її оновлень. Особливим елементом прозорості є обов’язкова фінансова звітність забудовника або замовника будівництва за попередні два роки. Це дозволяє інвестору оцінити фінансову спроможність суб’єкта будівництва та мінімізувати ризики недобудови.

Договір купівлі-продажу майнових прав також створює юридичні підстави для подальшої трансформації майнового права у право власності. Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію покупець, маючи зареєстроване спеціальне майнове право, набуває можливість зареєструвати право власності у Державному реєстрі речових прав.

Саме такий дворівневий механізм — від майнового права до речового — забезпечує безперервність та визначеність у правовому статусі об’єкта на всіх етапах його створення.

Таким чином, договір купівлі-продажу майнових прав у сучасному правовому регулюванні первинного ринку нерухомості є не просто інструментом передачі майнових прав, а комплексним механізмом, який забезпечує захист інтересів покупця, прозорість діяльності забудовника та стабільність цивільного обороту.

Завдяки деталізованим вимогам до змісту договору, обов’язковості нотаріального посвідчення та тісному зв’язку з інститутом спеціального майнового права, такий договір фактично стає правовою гарантією завершення будівництва і подальшої реалізації покупцем свого права на майбутній об’єкт нерухомості.

Гарантії захисту прав покупця в умовах нового правового регулювання

Одним із ключових завдань Закону України № 2518 стало створення ефективної системи гарантій для інвесторів у будівництво, що раніше практично була відсутня.

Первинний ринок нерухомості протягом десятиліть залишався одним із найбільш ризикових сегментів цивільного обороту.

Масштабні недобудови, відсутність єдиного правового механізму інвестування, можливість подвійного продажу одного й того ж об’єкта, недостатня прозорість діяльності забудовників — усе це формувало високий рівень правової невизначеності для покупців.

Ухвалення спеціального закону про гарантування речових прав на майбутню нерухомість створило новий баланс приватних і публічних інтересів. Законодавець запровадив комплексну систему захисту, що поєднує реєстраційні, фінансові, організаційнобудівельні та антиколізійні механізми. Вони працюють не ізольовано, а у взаємозв’язку, забезпечуючи багаторівневий захист прав покупців на всіх стадіях реалізації проєкту — від моменту укладення договору до фактичної передачі об’єкта.

На нашу думку, важливою гарантією, передбаченою Законом № 2518, є обов’язкова реєстрація спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав. Реєстрації підлягають як неподільні об’єкти незавершеного будівництва, так і подільні об’єкти та майбутні об’єкти нерухомості.

Правове значення цієї гарантії полягає в тому, що:

— правочин щодо майбутнього об’єкта вважається чинним лише після державної реєстрації спеціального майнового права;

— кожен інвестор фіксується у реєстрі як власник права на конкретний майбутній об’єкт;

— усі наступні правочини з тим самим об’єктом блокуються технічно — реєстраційна система не допускає можливості подвійної реєстрації.

Таким чином, держава створила механізм, який унеможливлює подвійний продаж — одну з наймасштабніших проблем минулих років.

Крім того, реєстрація забезпечує ідентифікацію об’єкта, адже вноситься інформація про: номер у проєкті, площу, поверх, технічні характеристики, належність до подільного чи неподільного об’єкта.

Фактично покупець отримує публічне підтвердження свого права, яке визнається третіми особами, кредиторами, органами влади та судами.

Законом № 2518 передбачено, що у разі дострокового розірвання договору купівлі-продажу майнових прав або його припинення з інших підстав, визначених законом, покупець набуває право на повернення сплачених коштів у строк, який не може перевищувати 60 календарних днів.

Запровадження такого строку є принципово новим підходом у сфері регулювання первинного ринку нерухомості та має на меті усунення системних зловживань, характерних для попередніх років.

У правозастосовній практиці минулих років повернення інвестованих коштів було одним із найбільш проблемних аспектів. Типові договори, що укладались між інвесторами та забудовниками, нерідко містили положення, які передбачали повернення грошей лише після продажу відповідного майнового права іншій особі або після завершення будівництва, що на практиці могло тривати п’ять-шість років і більше. Фактично це створювало ситуацію, коли покупець втрачав і об’єкт, і можливість оперативно відновити своє майнове становище, а повернення коштів ставало залежним виключно від волі та фінансових можливостей забудовника.

Установлення законодавчо визначеного 60-денного строку повернення коштів істотно підвищує рівень правової визначеності та є додатковою гарантією добросовісності забудовника. Такий підхід відповідає європейським стандартам захисту споживача у сфері нерухомості, зокрема принципам передбачуваності, пропорційності та ефективності поновлення порушених прав.

— обов’язок забудовника повернути грошові кошти у чітко визначений строк;

— незалежність права покупця на повернення грошей від причин розірвання договору;

— захист у випадках, коли будівництво зупинено або фактично не ведеться.

Крім того, у разі зміни фактичної площі об’єкта покупець має право на повернення надміру сплачених коштів, незалежно від відхилення площі — навіть якщо воно мінімальне. Це положення ліквідує поширену раніше проблему, коли замовники будівництва змінювали площу вже після завершення будівництва, фактично позбавляючи інвестора частини майна.

Закон № 2518 передбачає, що власник спеціального майнового права може звернутися до суду з вимогою до забудовника завершити будівництво, якщо останній порушує строки або фактично припиняє діяльність.

Це право ґрунтується на нормі, що спеціальне майнове право не є суто інвестиційним — воно має елементи речової вимоги щодо завершення будівництва.

Покупець може вимагати: виконання будівельних робіт відповідно до проєктної документації, дотримання строків завершення будівництва, виконання робіт із підключення інженерних мереж, передачу об’єкта у готовому стані.

Таке право є важливим з урахуванням того, що великий обсяг затримок будівництва не пов’язаний із форс-мажором, а з неналежною організацією робіт або недобросовісною поведінкою забудовника. Судовий захист у цій сфері дозволяє покупцеві не лише вимагати компенсацій, але й реально вплинути на завершення будівництва.

Закон № 2518 прямо забороняє будь-які повторні правочини щодо майбутнього об’єкта після реєстрації права покупця. Це означає, що:

— жоден нотаріус не має права посвідчувати договір щодо об’єкта, на який уже зареєстровано спеціальне майнове право;

— реєстратор не має повноважень повторно вносити до реєстру іншу особу;

— спроби подвійного продажу блокуються автоматично.

Цей механізм є частиною реєстраційної гарантії, однак має самостійне значення — він усуває історичні зловживання, які раніше призводили до десятків тисяч судових спорів по Україні.

Реєстрація права власності після завершення будівництва

Питання державної реєстрації об’єктів незавершеного будівництва та переходу спеціального майнового права у право власності після введення об’єкта в експлуатацію є ключовим елементом реформи первинного ринку нерухомості, запровадженої Законом № 2518.

Після завершення будівництва та отримання сертифіката про прийняття об’єкта в експлуатацію відбувається правова трансформація спеціального майнового права у право власності.

1) отримання акта приймання-передачі об’єкта, який підтверджує фактичну передачу майбутнього або незавершеного об’єкта покупцю;

2) виготовлення технічного паспорта, у якому фіксується фактичний стан об’єкта, його площа та інші технічні характеристики;

3) реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав, що здійснюється нотаріусом або державним реєстратором на підставі поданого пакета документів.

З цього моменту спеціальне майнове право припиняється, а інвестор отримує право власності, яке є повним та самостійним речовим правом.

На нашу думку, такий підхід повністю відповідає підходам цивільного права ЄС, де захист інвестора забезпечується саме через реєстрацію попереднього (тимчасового) права, що гарантує перехід до остаточного права після завершення будівництва.

Однією з найбільш складних і водночас інноваційних частин Закону № 2518 є механізми зміни статусу об’єкта незавершеного будівництва — з неподільного на подільний та навпаки. Такі випадки трапляються у реальній забудовній практиці нерідко: внесення змін до проєктної документації, реконструкція, перепланування або розширення проєкту потребують юридично коректної процедури перереєстрації.

Наразі трансформація неподільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на подільний об’єкт незавершеного будівництва можлива лише за наявності двох ключових умов:

1) проєктна документація передбачає наявність майбутніх об’єктів (квартир, приміщень, машиномісць);

2) наявна згода обтяжувача — у випадку, якщо об’єкт перебуває під заставою чи іншим обтяженням.

Вважаємо, що такий механізм створює правовий місток для переходу від «коробки» без внутрішнього поділу до реального багатоквартирного об’єкта з окремими майбутніми об’єктами нерухомості.

Розділ щодо державної реєстрації змін об’єктів незавершеного будівництва є одним із найбільш технічно складних, але водночас фундаментальних у Законі № 2518. Він формує цілісну систему динамічного регулювання об’єкта на різних стадіях його існування — від першої реєстрації до остаточного набуття права власності.

Така модель робить первинний ринок нерухомості більш прогнозованим, прозорим та безпечним як для інвесторів, так і для забудовників.

Вважаємо, що сучасна модель правового регулювання об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості зазнала фундаментальних змін із прийняттям Закону України № 2518. Запровадження інституту спеціального майнового права стало ключовим етапом у реформуванні первинного ринку нерухомості, оскільки вперше на законодавчому рівні зафіксовано механізм захисту інвестора на всіх етапах будівельного процесу.

Законодавець нарешті виокремив об’єкти незавершеного будівництва як окремий різновид нерухомості зі специфічним правовим режимом. Це дозволило усунути багаторічну прогалину, коли правовий статус таких об’єктів трактувався неоднозначно і залежав від практики конкретних реєстраторів або судів.

Реєстрація спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав забезпечує достовірність інформації про інвестора, унеможливлює подвійний продаж, фіксує обтяження та прозоро відображає історію будівництва. Саме реєстрація спеціального майнового права стала тим інструментом, який перетворив первинний ринок нерухомості на захищеніший і ближчий до європейських моделей.

Договір купівлі-продажу майнових прав набув значної деталізації, а його істотні умови — чіткого правового закріплення. Обов’язкове визначення характеристик об’єкта, строків будівництва, відповідальності сторін, фінансових механізмів, гарантій повернення коштів та відкриття девелопером фінансової звітності сприяє підвищенню правової визначеності та мінімізації ризиків для інвестора. Цей договір, фактично, виконує функцію комплексного інвестиційного інструменту, що гарантує рівність і передбачуваність прав сторін.

Узагальнюючи, можна стверджувати, що Закон № 2518 заклав підґрунтя для стабільності та правової визначеності, посилив механізми захисту покупців і встановив прозорі процедури для забудовників. У сучасних умовах воєнного часу та післявоєнного відновлення значення цих норм лише зростатиме, а їх належна імплементація стане важливою передумовою формування безпечного та передбачуваного ринку нерухомості в Україні.

Надія Гніздовська

голова Комітету з питань будівельного права Ради адвокатів Одеської області

Ганна Гніздовська

секретарка Комітету з питань будівельного права Ради адвокатів Одеської області

	13:32 Пт 26.12.25
Об’єкти незавершеного будівництва: правова природа, ризики та нові гарантії для інвестора
Головна цитата «Сучасна модель правового регулювання об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості зазнала фундаментальних змін із прийняттям Закону України № 2518», - адвокат Н. Гніздовська Ринок нерухомості в Україні традиційно є одним із найбільш динамічних секторів економіки, який, однак, залишається чутливим до кризових явищ, зокрема воєнних дій, економічної нестабільності та правової невизначеності. Однією з найскладніших категорій об’єктів на цьому ринку є об’єкти незавершеного будівництва, придбання яких поєднує елементи цивільного, земельного, господарського та фінансового права. Проблематика правового режиму таких об’єктів набуває особливої актуальності після ухвалення Закону України № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», що системно врегулював питання правового статусу незавершених будівель, порядку їх реєстрації, обігу майнових прав і захисту інвесторів. Нормативно-правове регулювання об’єктів нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому Сучасне регулювання операцій з об’єктами незавершеного будівництва здійснюється низкою нормативно-правових актів, серед яких ключовими є: — Цивільний кодекс України (ст. 331, 334, 657, 876-877). — Господарський кодекс України — визначає загальні засади господарських договорів. — Земельний кодекс України — у частині права власності або користування земельною ділянкою, на якій розташовано об’єкт. — Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». — Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла». — Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». — Закон України «Про іпотеку» — регламентує можливість застави об’єктів незавершеного будівництва. Ключовим нормативним нововведенням стало визнання спеціального майнового права — нового речового права на майбутній або незавершений об’єкт, що підлягає реєстрації в Державному реєстрі речових прав і забезпечує юридичний захист інвестора ще до завершення будівництва. Поняття та правовий статус об’єкта незавершеного будівництва Категорія «об’єкт незавершеного будівництва» традиційно належить до одних із найскладніших у цивільному праві, оскільки перебуває на межі між майном у матеріальному вигляді та майновими правами очікування, що лише мають стати предметом права власності. У теорії цивільного права об’єкт незавершеного будівництва часто визначають як фізично створену, але юридично не завершену річ, що існує у процесі будівництва і щодо якої вже виникають певні речові або зобов’язальні права. Відповідно до ст. 1 Закону № 2518 об’єкт незавершеного будівництва — це подільний або неподільний об’єкт нерухомості, щодо якого: — отримано право на виконання будівельних робіт; — будівництво не завершено та об’єкт не прийнятий в експлуатацію. На нашу думку, ключовими ознаками об’єкта незавершеного будівництва є: 1. Фактичне створення матеріальної частини об’єкта (наявність будівельних конструкцій, фундаменту, комунікацій тощо). 2. Наявність правової підстави для будівництва — дозволу або права на виконання будівельних робіт. 3. Відсутність завершеного циклу будівництва та офіційного прийняття об’єкта в експлуатацію. Законом № 2518 уперше на рівні спеціального нормативного акта закріплено диференціацію між подільними та неподільними об’єктами незавершеного будівництва. Подільні об’єкти — це такі, у складі яких за проєктною документацією передбачено кілька майбутніх самостійних об’єктів нерухомості, наприклад, багатоквартирний житловий будинок або торговельноофісний центр. Неподільні об’єкти — це споруди або будівлі, які в результаті завершення будівництва становитимуть єдиний об’єкт права власності, як-от індивідуальний житловий будинок, склад чи виробничий цех. Правовий режим таких об’єктів визначається не лише через фізичний стан будівлі, а й через наявність дозволу на будівництво, проєктної документації та реєстрації спеціального майнового права. Подільність об’єкта безпосередньо впливає на характер правовідносин та спосіб реалізації спеціального майнового права. У випадку подільного об’єкта права інвесторів можуть виникати щодо окремих майбутніх квартир або приміщень, тоді як у разі неподільного — майнове право стосується об’єкта в цілому. Спеціальне майнове право як ефективний інститут цивільного права Запровадження спеціального майнового права Законом України № 2518 вирішує давню системну проблему українського права — відсутність юридичного титулу у інвестора на етапі будівництва, що десятиліттями породжувало масові зловживання, подвійні продажі, незавершені будівельні проєкти та тотальну правову невизначеність у відносинах між покупцем і забудовником. У науково-правовій доктрині спеціальне майнове право можна визначити як тимчасове речове право майнового характеру, що виникає до моменту введення об’єкта в експлуатацію і є «правовою оболонкою» майбутнього права власності. Таким чином, спеціальне майнове право виконує функцію юридичного містка між договірними зобов’язаннями сторін та виникненням повноцінного речового права на об’єкт нерухомості. Закон № 2518 закріплює чіткий перелік об’єктів, щодо яких може виникати спеціальне майнове право. До них належать: 1) неподільні об’єкти незавершеного будівництва — будинки або споруди, які після завершення будівництва формуватимуть єдиний об’єкт нерухомості. Приклад: індивідуальний житловий будинок, складська будівля, гаражна споруда; 2) подільні об’єкти незавершеного будівництва — будівлі, у складі яких за проєктною документацією передбачено кілька самостійних майбутніх об’єктів нерухомості. Приклад: багатоквартирний житловий будинок, багаторівневий торговельний комплекс; 3) майбутні об’єкти нерухомості — окремі квартири, офісні приміщення, гаражні бокси, машиномісця тощо, які виникнуть у складі подільного об’єкта після його прийняття в експлуатацію. Така класифікація демонструє, що спеціальне майнове право охоплює як об’єкт у цілому, так і його складові, що дозволяє гнучко регулювати інвестиції на різних етапах будівництва. Спеціальне майнове право є новим явищем для українського приватного права. На нашу думку, воно за своєю природою: — речове, оскільки підлягає державній реєстрації та має абсолютний характер захисту; — тимчасове, оскільки існує до моменту завершення будівництва та реєстрації права власності; — майнове, оскільки забезпечує право вимагати від забудовника завершення будівництва і передачі об’єкта; — захисне, оскільки гарантує покупцеві захист від подвійного продажу та інших зловживань. Вважаємо, що, на відміну від традиційних зобов’язальних прав (договорів інвестування, попередніх договорів, договорів про участь у будівництві), спеціальне майнове право має речову силу, що радикально підвищує рівень гарантій покупця. Договірні механізми набуття прав на об’єкт незавершеного будівництва Після ухвалення Закону України № 2518 договірні механізми набуття прав на об’єкти незавершеного будівництва зазнали концептуального оновлення. Якщо раніше правове регулювання первинного ринку нерухомості ґрунтувалося на розрізнених конструкціях інвестиційних договорів, участі у фондах фінансування будівництва та попередніх договорах, то сьогодні законодавець вибудував єдину, чітку й системну модель. Її ядром став договір купівлі-продажу майнових прав — універсальний юридичний інструмент, який визначає всю подальшу динаміку цивільно-правових відносин між покупцем та забудовником. На нашу думку, за своєю правовою природою такий договір є змішаним. Він поєднує у собі елементи класичного договору купівлі-продажу, договору про інвестування та договору про участь у будівництві. На момент укладення договору сам об’єкт нерухомості ще не існує у матеріальній формі й не є індивідуально визначеною річчю у розумінні цивільного законодавства. Тому предметом договору стає не майно як таке, а сукупність майнових прав — правомочність вимагати створення і передачі нерухомого об’єкта після завершення будівельних робіт, введення в експлуатацію та оформлення права власності. Саме тому договір купівлі-продажу майнових прав визначає юридичну долю майбутнього об’єкта, закладаючи рамки відповідальності та гарантії сторін. На нашу думку, він виконує подвійну функцію: з одного боку, забезпечує покупцеві правову визначеність та можливість реєстрації спеціального майнового права, що легітимує його очікування щодо майбутньої нерухомості; з іншого — покладає на забудовника комплекс обов’язків щодо належного виконання будівельних робіт, дотримання строків та забезпечення передачі об’єкта у стані, передбаченому проєктною документацією. Особливого значення набуває зміст договору, адже законодавець істотно розширив перелік обов’язкових умов. У договорі має бути чітко ідентифіковано майбутній об’єкт: визначено його адресу, проєктні характеристики, площу, поверховість, функціональне призначення. Такі вимоги спрямовані на запобігання поширеним раніше ризикам зміни проєктної документації, зменшення площі або зміни технічних параметрів приміщення. Покупець отримує можливість усвідомлено оцінювати майбутній об’єкт та розуміти, які саме характеристики він фактично придбає. Ключове значення у договорі мають строки завершення будівництва та порядок розрахунків. Правовий режим майнових прав безпосередньо залежить від того, чи дотримається забудовник визначених строків та чи здійснюватимуться будівельні роботи відповідно до проєктної документації. У випадку прострочення або невиконання робіт договір повинен передбачати чіткі механізми відповідальності, включно зі штрафними санкціями, розірванням договору та поверненням коштів. Це особливо важливо у період воєнного стану, коли відновлення будівельних процесів ускладнене об’єктивними факторами, а покупець потребує додаткових гарантій. Однією з найбільш прогресивних новел Закону № 2518 стало зобов’язання забудовника розкривати покупцеві значно ширший обсяг інформації. Зокрема, договір повинен містити відомості про земельну ділянку, на якій ведеться будівництво, включаючи її цільове призначення, правовий режим, наявні обтяження та сервітути. Покупцеві також надається доступ до дозвільної документації — дозволу на виконання будівельних робіт, містобудівних умов та обмежень, проєктної документації та її оновлень. Особливим елементом прозорості є обов’язкова фінансова звітність забудовника або замовника будівництва за попередні два роки. Це дозволяє інвестору оцінити фінансову спроможність суб’єкта будівництва та мінімізувати ризики недобудови. Договір купівлі-продажу майнових прав також створює юридичні підстави для подальшої трансформації майнового права у право власності. Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію покупець, маючи зареєстроване спеціальне майнове право, набуває можливість зареєструвати право власності у Державному реєстрі речових прав. Саме такий дворівневий механізм — від майнового права до речового — забезпечує безперервність та визначеність у правовому статусі об’єкта на всіх етапах його створення. Таким чином, договір купівлі-продажу майнових прав у сучасному правовому регулюванні первинного ринку нерухомості є не просто інструментом передачі майнових прав, а комплексним механізмом, який забезпечує захист інтересів покупця, прозорість діяльності забудовника та стабільність цивільного обороту. Завдяки деталізованим вимогам до змісту договору, обов’язковості нотаріального посвідчення та тісному зв’язку з інститутом спеціального майнового права, такий договір фактично стає правовою гарантією завершення будівництва і подальшої реалізації покупцем свого права на майбутній об’єкт нерухомості. Гарантії захисту прав покупця в умовах нового правового регулювання Одним із ключових завдань Закону України № 2518 стало створення ефективної системи гарантій для інвесторів у будівництво, що раніше практично була відсутня. Первинний ринок нерухомості протягом десятиліть залишався одним із найбільш ризикових сегментів цивільного обороту. Масштабні недобудови, відсутність єдиного правового механізму інвестування, можливість подвійного продажу одного й того ж об’єкта, недостатня прозорість діяльності забудовників — усе це формувало високий рівень правової невизначеності для покупців. Ухвалення спеціального закону про гарантування речових прав на майбутню нерухомість створило новий баланс приватних і публічних інтересів. Законодавець запровадив комплексну систему захисту, що поєднує реєстраційні, фінансові, організаційнобудівельні та антиколізійні механізми. Вони працюють не ізольовано, а у взаємозв’язку, забезпечуючи багаторівневий захист прав покупців на всіх стадіях реалізації проєкту — від моменту укладення договору до фактичної передачі об’єкта. Реєстраційна гарантія: захист інвестора через спеціальне майнове право. На нашу думку, важливою гарантією, передбаченою Законом № 2518, є обов’язкова реєстрація спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав. Реєстрації підлягають як неподільні об’єкти незавершеного будівництва, так і подільні об’єкти та майбутні об’єкти нерухомості. Правове значення цієї гарантії полягає в тому, що: — правочин щодо майбутнього об’єкта вважається чинним лише після державної реєстрації спеціального майнового права; — кожен інвестор фіксується у реєстрі як власник права на конкретний майбутній об’єкт; — усі наступні правочини з тим самим об’єктом блокуються технічно — реєстраційна система не допускає можливості подвійної реєстрації. Таким чином, держава створила механізм, який унеможливлює подвійний продаж — одну з наймасштабніших проблем минулих років. Крім того, реєстрація забезпечує ідентифікацію об’єкта, адже вноситься інформація про: номер у проєкті, площу, поверх, технічні характеристики, належність до подільного чи неподільного об’єкта. Фактично покупець отримує публічне підтвердження свого права, яке визнається третіми особами, кредиторами, органами влади та судами. Фінансова гарантія: повернення коштів у 60-денний строк. Законом № 2518 передбачено, що у разі дострокового розірвання договору купівлі-продажу майнових прав або його припинення з інших підстав, визначених законом, покупець набуває право на повернення сплачених коштів у строк, який не може перевищувати 60 календарних днів. Запровадження такого строку є принципово новим підходом у сфері регулювання первинного ринку нерухомості та має на меті усунення системних зловживань, характерних для попередніх років. У правозастосовній практиці минулих років повернення інвестованих коштів було одним із найбільш проблемних аспектів. Типові договори, що укладались між інвесторами та забудовниками, нерідко містили положення, які передбачали повернення грошей лише після продажу відповідного майнового права іншій особі або після завершення будівництва, що на практиці могло тривати п’ять-шість років і більше. Фактично це створювало ситуацію, коли покупець втрачав і об’єкт, і можливість оперативно відновити своє майнове становище, а повернення коштів ставало залежним виключно від волі та фінансових можливостей забудовника. Установлення законодавчо визначеного 60-денного строку повернення коштів істотно підвищує рівень правової визначеності та є додатковою гарантією добросовісності забудовника. Такий підхід відповідає європейським стандартам захисту споживача у сфері нерухомості, зокрема принципам передбачуваності, пропорційності та ефективності поновлення порушених прав. Фінансова гарантія включає: — обов’язок забудовника повернути грошові кошти у чітко визначений строк; — незалежність права покупця на повернення грошей від причин розірвання договору; — захист у випадках, коли будівництво зупинено або фактично не ведеться. Крім того, у разі зміни фактичної площі об’єкта покупець має право на повернення надміру сплачених коштів, незалежно від відхилення площі — навіть якщо воно мінімальне. Це положення ліквідує поширену раніше проблему, коли замовники будівництва змінювали площу вже після завершення будівництва, фактично позбавляючи інвестора частини майна. Будівельна гарантія: право вимагати завершення будівництва. Закон № 2518 передбачає, що власник спеціального майнового права може звернутися до суду з вимогою до забудовника завершити будівництво, якщо останній порушує строки або фактично припиняє діяльність. Це право ґрунтується на нормі, що спеціальне майнове право не є суто інвестиційним — воно має елементи речової вимоги щодо завершення будівництва. Покупець може вимагати: виконання будівельних робіт відповідно до проєктної документації, дотримання строків завершення будівництва, виконання робіт із підключення інженерних мереж, передачу об’єкта у готовому стані. Таке право є важливим з урахуванням того, що великий обсяг затримок будівництва не пов’язаний із форс-мажором, а з неналежною організацією робіт або недобросовісною поведінкою забудовника. Судовий захист у цій сфері дозволяє покупцеві не лише вимагати компенсацій, але й реально вплинути на завершення будівництва. Антидублююча гарантія: заборона повторного продажу. Закон № 2518 прямо забороняє будь-які повторні правочини щодо майбутнього об’єкта після реєстрації права покупця. Це означає, що: — жоден нотаріус не має права посвідчувати договір щодо об’єкта, на який уже зареєстровано спеціальне майнове право; — реєстратор не має повноважень повторно вносити до реєстру іншу особу; — спроби подвійного продажу блокуються автоматично. Цей механізм є частиною реєстраційної гарантії, однак має самостійне значення — він усуває історичні зловживання, які раніше призводили до десятків тисяч судових спорів по Україні. Реєстрація права власності після завершення будівництва Питання державної реєстрації об’єктів незавершеного будівництва та переходу спеціального майнового права у право власності після введення об’єкта в експлуатацію є ключовим елементом реформи первинного ринку нерухомості, запровадженої Законом № 2518. Після завершення будівництва та отримання сертифіката про прийняття об’єкта в експлуатацію відбувається правова трансформація спеціального майнового права у право власності. Процедура складається з кількох етапів: 1) отримання акта приймання-передачі об’єкта, який підтверджує фактичну передачу майбутнього або незавершеного об’єкта покупцю; 2) виготовлення технічного паспорта, у якому фіксується фактичний стан об’єкта, його площа та інші технічні характеристики; 3) реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав, що здійснюється нотаріусом або державним реєстратором на підставі поданого пакета документів. З цього моменту спеціальне майнове право припиняється, а інвестор отримує право власності, яке є повним та самостійним речовим правом. На нашу думку, такий підхід повністю відповідає підходам цивільного права ЄС, де захист інвестора забезпечується саме через реєстрацію попереднього (тимчасового) права, що гарантує перехід до остаточного права після завершення будівництва. Однією з найбільш складних і водночас інноваційних частин Закону № 2518 є механізми зміни статусу об’єкта незавершеного будівництва — з неподільного на подільний та навпаки. Такі випадки трапляються у реальній забудовній практиці нерідко: внесення змін до проєктної документації, реконструкція, перепланування або розширення проєкту потребують юридично коректної процедури перереєстрації. Наразі трансформація неподільного об’єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на подільний об’єкт незавершеного будівництва можлива лише за наявності двох ключових умов: 1) проєктна документація передбачає наявність майбутніх об’єктів (квартир, приміщень, машиномісць); 2) наявна згода обтяжувача — у випадку, якщо об’єкт перебуває під заставою чи іншим обтяженням. Вважаємо, що такий механізм створює правовий місток для переходу від «коробки» без внутрішнього поділу до реального багатоквартирного об’єкта з окремими майбутніми об’єктами нерухомості. Розділ щодо державної реєстрації змін об’єктів незавершеного будівництва є одним із найбільш технічно складних, але водночас фундаментальних у Законі № 2518. Він формує цілісну систему динамічного регулювання об’єкта на різних стадіях його існування — від першої реєстрації до остаточного набуття права власності. Така модель робить первинний ринок нерухомості більш прогнозованим, прозорим та безпечним як для інвесторів, так і для забудовників. Висновки Вважаємо, що сучасна модель правового регулювання об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості зазнала фундаментальних змін із прийняттям Закону України № 2518. Запровадження інституту спеціального майнового права стало ключовим етапом у реформуванні первинного ринку нерухомості, оскільки вперше на законодавчому рівні зафіксовано механізм захисту інвестора на всіх етапах будівельного процесу. Законодавець нарешті виокремив об’єкти незавершеного будівництва як окремий різновид нерухомості зі специфічним правовим режимом. Це дозволило усунути багаторічну прогалину, коли правовий статус таких об’єктів трактувався неоднозначно і залежав від практики конкретних реєстраторів або судів. Реєстрація спеціального майнового права у Державному реєстрі речових прав забезпечує достовірність інформації про інвестора, унеможливлює подвійний продаж, фіксує обтяження та прозоро відображає історію будівництва. Саме реєстрація спеціального майнового права стала тим інструментом, який перетворив первинний ринок нерухомості на захищеніший і ближчий до європейських моделей. Договір купівлі-продажу майнових прав набув значної деталізації, а його істотні умови — чіткого правового закріплення. Обов’язкове визначення характеристик об’єкта, строків будівництва, відповідальності сторін, фінансових механізмів, гарантій повернення коштів та відкриття девелопером фінансової звітності сприяє підвищенню правової визначеності та мінімізації ризиків для інвестора. Цей договір, фактично, виконує функцію комплексного інвестиційного інструменту, що гарантує рівність і передбачуваність прав сторін. Узагальнюючи, можна стверджувати, що Закон № 2518 заклав підґрунтя для стабільності та правової визначеності, посилив механізми захисту покупців і встановив прозорі процедури для забудовників. У сучасних умовах воєнного часу та післявоєнного відновлення значення цих норм лише зростатиме, а їх належна імплементація стане важливою передумовою формування безпечного та передбачуваного ринку нерухомості в Україні. ВІСНИК НААУ № 11 (116) Автор публікації: Надія Гніздовська Надія Гніздовська голова Комітету з питань будівельного права Ради адвокатів Одеської області Автор публікації: Ганна Гніздовська Ганна Гніздовська секретарка Комітету з питань будівельного права Ради адвокатів Одеської області Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.
© 2025 Unba.org.ua Всі права захищені "Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.

Об’єкти незавершеного будівництва: правова природа, ризики та нові гарантії для інвестора

Головна цитата