Національна Асоціація Адвокатів УкраЇни - Концепція «добросовісного» набувача як запорука захисту прав на землю

Зміни до Цивільного кодексу, внесені Законом № 4292-ІХ, посилили захист добросовісного набувача землі, змінивши правила позовної давності та витребування майна. Але де межа між «добросовісністю» і «недобросовісністю» і як її вимірює судова практика, щоб не втратити ділянку та не стати заручником позову згодом?

Законом внесено зміни, зокрема, до статті 261 ЦК щодо визначення конкретного початку перебігу строків позовної давності за позовами про витребування майна (землі), набутого за рішеннями органів державної влади. Це є позитивним у цьому контексті, оскільки, як показує судова практика, визначення моменту, коли прокуратура довідалася чи могла довідатися про порушення прав держави, не було сталим, що дозволяло «виправдовувати» зволікання держави зі зверненням до суду за захистом свого майна. Відтепер такий момент визначати набагато простіше, оскільки він прямо закріплений у законодавстві та не залежить від оціночних понять.

Значних змін зазнала і сама стаття 388 ЦК, яка унеможливила витребування державою або органом місцевого самоврядування нерухомого майна у добросовісного набувача, якщо з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності першого набувача на нерухоме майно, передане такому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність, незалежно від виду такого майна, минуло більше десяти років, окрім винятків, визначених у цій статті.

З наведеного можна зробити цілком логічний висновок, що тепер питання добросовісності виходитиме на перший план, і ця обставина має перевірятися судом у першу чергу та впливати, у тому числі, на обрання належного й ефективного способу захисту, а також на процесуальні аспекти, пов’язані із Законом № 4292-ІХ, зокрема щодо оцінки такого майна та внесення коштів на депозитний рахунок суду.

Разом з тим такі законодавчі зміни, які мають позитивний характер, можуть створити передумови для зловживань і визнання набувачів недобросовісними, а відтак необхідно проаналізувати чинне законодавство та судову практику, які відповідають на питання: «Хто такий добросовісний набувач?».

З огляду на логічне тлумачення ст. 388 ЦК добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати, що відчужувач за відплатним договором не мав права відчужувати майно. Практичне тлумачення та застосування цієї норми полягає в тому, що йдеться саме про особу відчужувача та комплекс його правомочностей, а не про обізнаність набувача, у тому числі про об’єкт, який він придбаває, чи про умови самого правочину. Простіше кажучи, норма вказує саме на правомочності особи продавця, і все, що потрібно зробити, це впевнитися, що продавець є власником.

За загальним правилом, відповідно до ч. 5 ст. 12 ЦК добросовісність презюмується, тобто особа вважається добросовісною, поки інше не доведено та не встановлено судом. І довгий час у судовій практиці не було єдиного визначення чи критерію «добросовісності» або «недобросовісності». У більшості випадків усе зводилося до необхідності оцінки дій сторін з урахуванням наявних у матеріалах справи доказів.

У постанові ВП ВС від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 Верховним Судом зроблено такі висновки: «Вирішуючи питання про витребування земельної ділянки, суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності насамперед, володільця цього майна Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК) Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно зокрема, добросовісно Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК) Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно зокрема, поводитися добросовісно розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб див постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688 2908 16 ц (пункти 37 38 від 6 липня 2022 року у справі № 914 2618 16 (пункт 52 від 20 липня 2022 року у справі № 923 196 20 (пункт 40)».

У постанові від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 Велика Палата Верховного Суду зробила декілька важливих висновків. Вирішуючи питання про витребування земельної ділянки, суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності насамперед володільця цього майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК).

Але відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обовʼязків. Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема поводитися добросовісно, розумно, враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності.

При цьому у ВС констатували, що прояви таких обовязків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб (див. також постанови ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пп. 37, 38), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (п.52), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (п. 40).

Касаційний господарський суд ВС звернув увагу (постанова від 18.09.2025 у справі № 922/82/20), що добросовісність набувача презюмується. Тобто набувач буде вважатися добросовісним доки не буде доведено протилежне. Добросовісність дій набувача визначається судом у кожному конкретному випадку, а недобросовісність не може ґрунтуватися на припущеннях.

У судовій практиці зустрічаються й інші випадки трактування чи визначення критеріїв добросовісності. У справі № 910/8413/2 Велика Палата ВС (постанова від 12.09.2023) виснувала, що об’єктивними критеріями для встановлення добросовісності є державна реєстрація, інформація з державних реєстрів, рішення суду, як інформація загальнодоступна і така, що має публічну достовірність. Проте, такі критерії можуть бути спростовані.

Така презумпція може бути спростована, якщо буде доведено, що набувач знав чи за всіма обставинами справи мав знати про наявність прав інших осіб або обтяжень, відомості про які не були відображені в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна. У такому випадку набувач є недобросовісним і залежно від обставин справи не набуває права на рухоме майно або набуває право на рухоме майно, обмежене такими обтяженнями, про які набувач знав чи мав знати.

Разом з тим у контексті справ щодо витребування майна у добросовісного набувача тягар доказування добросовісності не може бути покладений на відповідача у справі, у тому числі щодо обставин укладення правочину та самого статусу майна. Якщо майно було об’єктом цивільного обороту й зареєстрованим у законний спосіб, то до такого набувача не може бути питань щодо його можливої обачності чи обізнаності на стадії перевірки майна.

На таке правозастосування звертає увагу Велика Палата ВС (див. постанови від 05.04.2023 у справі № 911/1278/20, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/10): «Добросовісний набувач не має додаткового обов’язку перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна».

Найцікавішою позицією в аспекті добросовісності є висновок КГС ВС (постанова від 11.03.2025 у справі № 922/647/22) про те, що добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Добросовісний набувач не може відповідати у звʼязку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

Вказана позиція відповідає як статті 1 Протоколу 1 Конвенції, так і практиці ЄСПЛ (див. рішення у справах «Кривенький проти України», «ТОВ «Одеська бутербродна компанія» проти України», «Дроздик і Мікула проти України», «Кулик проти України», «ПП «Маркеттранс» проти України» та ін.).

Тому зміни, внесені до порядку витребування майна та визначення справедливої сатисфакції для добросовісного набувача у разі його витребування, є цілком виправданими та необхідними в контексті статті 1 Протоколу 1 Конвенції (право на мирне володіння майном).

Окремо варто звернути увагу на ризик, який може проявитися в майбутньому: констатацію недобросовісності набувача з метою обійти приписи як матеріального, так і процесуального характеру.

Як зауважив Касаційний цивільний суд ВС (постанова від 12.11.2025 у справі № 127/8274/24), обов’язок попереднього внесення вартості майна на депозитний рахунок суду передбачений у нормі матеріального права. Ч. 5 ст. 390 ЦК поширюється на випадки подання позову про витребування майна у добросовісного набувача. При цьому у випадку подання та розгляду судом позову про витребування майна у недобросовісного набувача вимоги цієї частини не застосовуються.

З урахуванням наведеного цілком логічним є висновок про те, що питання, пов’язані із пред’явленням одразу позовних вимог до недобросовісних набувачів або констатації такого факту у позовній заяві, ніяк не можуть змінювати порядку пред’явлення такого позову та бути належним доказом для спростування презумпції добросовісності. Відповідь на питання, чи є набувач добросовісним чи недобросовісним, надає суд під час оцінки доказів, а не на стадії відкриття провадження у справі. А тому положення статті 390 ЦК та процесуальних кодексів мають бути враховані і застосовані під час пред’явлення позовних заяв про витребування майна.

Відтак недобросовісність може бути встановлена лише судом, і поки така обставина не встановлена судовим рішенням, яке набуло законної сили, констатація цього факту у позовній заяві буде суперечити встановленій у ст. 12 ЦК презумпції та верховенству праву.

Дмитро Навроцький

заступник голови Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права

	12:57 Пн 22.12.25
Концепція «добросовісного» набувача як запорука захисту прав на землю
Головна цитата «Недобросовісність може бути встановлена лише судом, і поки така обставина не встановлена судовим рішенням, яке набуло законної сили, констатація цього факту у позовній заяві буде суперечити встановленій у ст. 12 ЦК презумпції та верховенству праву», - адвокат Д. Навроцький Зміни до Цивільного кодексу, внесені Законом № 4292-ІХ, посилили захист добросовісного набувача землі, змінивши правила позовної давності та витребування майна. Але де межа між «добросовісністю» і «недобросовісністю» і як її вимірює судова практика, щоб не втратити ділянку та не стати заручником позову згодом? Нові правила гри Законом внесено зміни, зокрема, до статті 261 ЦК щодо визначення конкретного початку перебігу строків позовної давності за позовами про витребування майна (землі), набутого за рішеннями органів державної влади. Це є позитивним у цьому контексті, оскільки, як показує судова практика, визначення моменту, коли прокуратура довідалася чи могла довідатися про порушення прав держави, не було сталим, що дозволяло «виправдовувати» зволікання держави зі зверненням до суду за захистом свого майна. Відтепер такий момент визначати набагато простіше, оскільки він прямо закріплений у законодавстві та не залежить від оціночних понять. Значних змін зазнала і сама стаття 388 ЦК, яка унеможливила витребування державою або органом місцевого самоврядування нерухомого майна у добросовісного набувача, якщо з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності першого набувача на нерухоме майно, передане такому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність, незалежно від виду такого майна, минуло більше десяти років, окрім винятків, визначених у цій статті. З наведеного можна зробити цілком логічний висновок, що тепер питання добросовісності виходитиме на перший план, і ця обставина має перевірятися судом у першу чергу та впливати, у тому числі, на обрання належного й ефективного способу захисту, а також на процесуальні аспекти, пов’язані із Законом № 4292-ІХ, зокрема щодо оцінки такого майна та внесення коштів на депозитний рахунок суду. Разом з тим такі законодавчі зміни, які мають позитивний характер, можуть створити передумови для зловживань і визнання набувачів недобросовісними, а відтак необхідно проаналізувати чинне законодавство та судову практику, які відповідають на питання: «Хто такий добросовісний набувач?». З огляду на логічне тлумачення ст. 388 ЦК добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати, що відчужувач за відплатним договором не мав права відчужувати майно. Практичне тлумачення та застосування цієї норми полягає в тому, що йдеться саме про особу відчужувача та комплекс його правомочностей, а не про обізнаність набувача, у тому числі про об’єкт, який він придбаває, чи про умови самого правочину. Простіше кажучи, норма вказує саме на правомочності особи продавця, і все, що потрібно зробити, це впевнитися, що продавець є власником. За загальним правилом, відповідно до ч. 5 ст. 12 ЦК добросовісність презюмується, тобто особа вважається добросовісною, поки інше не доведено та не встановлено судом. І довгий час у судовій практиці не було єдиного визначення чи критерію «добросовісності» або «недобросовісності». У більшості випадків усе зводилося до необхідності оцінки дій сторін з урахуванням наявних у матеріалах справи доказів. Критерії суду У постанові ВП ВС від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 Верховним Судом зроблено такі висновки: «Вирішуючи питання про витребування земельної ділянки, суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності насамперед, володільця цього майна Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК) Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно зокрема, добросовісно Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК) Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно зокрема, поводитися добросовісно розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб див постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688 2908 16 ц (пункти 37 38 від 6 липня 2022 року у справі № 914 2618 16 (пункт 52 від 20 липня 2022 року у справі № 923 196 20 (пункт 40)». У постанові від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 Велика Палата Верховного Суду зробила декілька важливих висновків. Вирішуючи питання про витребування земельної ділянки, суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності насамперед володільця цього майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК). Але відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обовʼязків. Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема поводитися добросовісно, розумно, враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. При цьому у ВС констатували, що прояви таких обовязків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб (див. також постанови ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пп. 37, 38), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (п.52), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (п. 40). Касаційний господарський суд ВС звернув увагу (постанова від 18.09.2025 у справі № 922/82/20), що добросовісність набувача презюмується. Тобто набувач буде вважатися добросовісним доки не буде доведено протилежне. Добросовісність дій набувача визначається судом у кожному конкретному випадку, а недобросовісність не може ґрунтуватися на припущеннях. У судовій практиці зустрічаються й інші випадки трактування чи визначення критеріїв добросовісності. У справі № 910/8413/2 Велика Палата ВС (постанова від 12.09.2023) виснувала, що об’єктивними критеріями для встановлення добросовісності є державна реєстрація, інформація з державних реєстрів, рішення суду, як інформація загальнодоступна і така, що має публічну достовірність. Проте, такі критерії можуть бути спростовані. Така презумпція може бути спростована, якщо буде доведено, що набувач знав чи за всіма обставинами справи мав знати про наявність прав інших осіб або обтяжень, відомості про які не були відображені в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна. У такому випадку набувач є недобросовісним і залежно від обставин справи не набуває права на рухоме майно або набуває право на рухоме майно, обмежене такими обтяженнями, про які набувач знав чи мав знати. Разом з тим у контексті справ щодо витребування майна у добросовісного набувача тягар доказування добросовісності не може бути покладений на відповідача у справі, у тому числі щодо обставин укладення правочину та самого статусу майна. Якщо майно було об’єктом цивільного обороту й зареєстрованим у законний спосіб, то до такого набувача не може бути питань щодо його можливої обачності чи обізнаності на стадії перевірки майна. На таке правозастосування звертає увагу Велика Палата ВС (див. постанови від 05.04.2023 у справі № 911/1278/20, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/10): «Добросовісний набувач не має додаткового обов’язку перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна». Найцікавішою позицією в аспекті добросовісності є висновок КГС ВС (постанова від 11.03.2025 у справі № 922/647/22) про те, що добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Добросовісний набувач не може відповідати у звʼязку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Вказана позиція відповідає як статті 1 Протоколу 1 Конвенції, так і практиці ЄСПЛ (див. рішення у справах «Кривенький проти України», «ТОВ «Одеська бутербродна компанія» проти України», «Дроздик і Мікула проти України», «Кулик проти України», «ПП «Маркеттранс» проти України» та ін.). Тому зміни, внесені до порядку витребування майна та визначення справедливої сатисфакції для добросовісного набувача у разі його витребування, є цілком виправданими та необхідними в контексті статті 1 Протоколу 1 Конвенції (право на мирне володіння майном). Процесуальна пастка Окремо варто звернути увагу на ризик, який може проявитися в майбутньому: констатацію недобросовісності набувача з метою обійти приписи як матеріального, так і процесуального характеру. Як зауважив Касаційний цивільний суд ВС (постанова від 12.11.2025 у справі № 127/8274/24), обов’язок попереднього внесення вартості майна на депозитний рахунок суду передбачений у нормі матеріального права. Ч. 5 ст. 390 ЦК поширюється на випадки подання позову про витребування майна у добросовісного набувача. При цьому у випадку подання та розгляду судом позову про витребування майна у недобросовісного набувача вимоги цієї частини не застосовуються. З урахуванням наведеного цілком логічним є висновок про те, що питання, пов’язані із пред’явленням одразу позовних вимог до недобросовісних набувачів або констатації такого факту у позовній заяві, ніяк не можуть змінювати порядку пред’явлення такого позову та бути належним доказом для спростування презумпції добросовісності. Відповідь на питання, чи є набувач добросовісним чи недобросовісним, надає суд під час оцінки доказів, а не на стадії відкриття провадження у справі. А тому положення статті 390 ЦК та процесуальних кодексів мають бути враховані і застосовані під час пред’явлення позовних заяв про витребування майна. Відтак недобросовісність може бути встановлена лише судом, і поки така обставина не встановлена судовим рішенням, яке набуло законної сили, констатація цього факту у позовній заяві буде суперечити встановленій у ст. 12 ЦК презумпції та верховенству праву. Автор публікації: Дмитро Навроцький Дмитро Навроцький заступник голови Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.
© 2025 Unba.org.ua Всі права захищені "Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.

Концепція «добросовісного» набувача як запорука захисту прав на землю

Головна цитата