Як безпечно інвестувати в комерційну нерухомість
Головна цитата
«Успіх інвестування в комерційну нерухомість залежить від трьох ключових блоків - фінансового аналізу рентабельності вкладення, вивчення повного пакета документів об'єкта та укладення договору купівлі-продажу без заниження вартості об'єкта», - адвокат О. Курчин
Інвестиції в нерухомість часто сприймаються як «тиха гавань» для капіталу. Але у випадку з комерційними об'єктами усе складніше: тут важать не лише метраж і локація, а й платоспроможність орендарів, структура договорів, податкові наслідки та витрати на утримання.
Залежно від типу комерційного об'єкта інвестувати можливо у: нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку, у відокремлений об'єкт чи прибудову. Такі об'єкти можуть перебувати у власності як приватних осіб, так і у комунальній чи державній власності та відчужуватись через публічні аукціони відповідно до Закону «Про приватизацію державного й комунального майна».
Виходячи з виду власності, необхідно перевірити документи, аби з'ясувати юридичну надійність такого об'єкта.
Для будь-якого з видів комерційної нерухомості першочергово слід перевірити:
- чи зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за продавцем і скільки часу майно перебувало у власності продавця;
- встановити, чи немає зареєстрованих обтяжень - арештів, застав, інших прав третіх осіб на майно;
- дізнатися у продавця, чи немає щодо цього об'єкта укладеного договору оренди.
Скористайтеся Єдиним державним реєстром судових рішень та сайтом Судової влади, щоб дізнатися, чи не фігурує на дату продажу продавець у судових спорах або кримінальних провадженнях.
У разі, якщо це новостворена будівля або відокремлений об'єкт, - перевірте підстави користування земельною ділянкою: запитайте у продавця про договір оренди або зареєстроване право власності.
Також переконайтеся, що об'єкт введено в експлуатацію або має інші передумови для правомірного використання в комерційній діяльності. Зокрема, перегляньте зміст містобудівних умов і обмежень, декларацію на початок та приймання робіт, акт прийняття в експлуатацію та звірте технічний паспорт. У разі, якщо це прибудова, - додатково перевірте отримання згоди сусідів на створення цієї прибудови.
Досить поширеними порушеннями при роботі з відокремленими об'єктами або з об'єктами, переведеними з житлового в нежитловий фонд, є здійснення будівництва без належної дозвільної документації або з грубим порушенням МУО; недотримання умов договору інвестування - затримки, зміна технічних характеристик об'єкта, зникнення підрядника; порушення ДБН - невідповідність проєкту нормам безпеки, інклюзивності, щільності забудови; несвоєчасне введення об'єкта в експлуатацію - що тягне за собою ризики майбутніх судових спорів для нового власника.
Навіть якщо правовий статус об'єкта бездоганний, для успішної інвестиції важливо оцінити, чи буде це вкладення вдалим. Для цього потрібно: порівняти ціни на аналогічні офіси в цьому ж районі; розрахувати потенційний дохід від оренди або іншого використання; розрахувати витрати на податки, утримання, обслуговування, відсотки (якщо придбаваєте через кредит), ремонт і облаштування; врахувати витрати на рекламу для запуску та очікуваний строк окупності інвестиції.
Отже, успіх інвестування в комерційну нерухомість залежить від трьох ключових блоків - фінансового аналізу рентабельності вкладення, вивчення повного пакета документів об'єкта та укладення договору купівлі-продажу без заниження вартості об'єкта.
Будь-яка інвестиція - це не лише шанс на прибуток, а й зона відповідальності, яку ви можете зробити безпечнішою, якщо дотримуватиметеся простих і послідовних кроків.
Матеріал опубліковано на порталі LIGA ZAKON.
Олег Курчин
заступник голови Комітету НААУ з питань будівельного права
Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram
© 2025 Unba.org.ua Всі права захищені
"Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.