Національна Асоціація Адвокатів УкраЇни - Поліпшення житлового будинку чи здійснення прибудови: особливості виділення частки

При спорах щодо виділення частки потребує з’ясування різниця між її виділом та поділом майна співвласників і значення доказів у судовому провадженні, які будуть впливати на виділення в натурі частки житлового будинку і встановлення порядку користування земельною ділянкою у випадку прибудови господарських будівель і споруд або будь-яких поліпшень житлового будинку.

У ст. 47 Конституції України передбачено, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду. Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Поняття, зміст права власності та його здійснення закріплені у ст. 316, 317, 319 Цивільного кодексу України, аналіз яких свідчить, що право власності має абсолютний характер, його зміст становлять правомочності власника з володіння, користування і розпорядження належним йому майном. Забезпечуючи всім власникам рівні умови здійснення своїх прав, держава гарантує власнику захист від порушень його права власності з боку будь-яких осіб.

За загальним правилом власник самостійно користується, володіє та розпоряджається своїм майном.

При цьому володіння і розпорядження об’єктом спільної власності (часткової або сумісної) має свої особливості.

Статтею 355 ЦК установлено, що майно, яке є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.

Відповідно до ч. 4 ст. 355 та ч. 1 ст. 356 ЦК спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Зі змісту зазначених статей випливає, що право кожного зі співвласників пов’язується із часткою у праві спільної власності та кожен зі співвласників є власником не певної частини майна, а всього спільного майна у цілому.

Згідно із частинами 4 і 5 ст. 357 ЦК співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити в установленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності. Поліпшення спільного майна, які можна відокремити, є власністю того зі співвласників, який їх зробив, якщо інше не встановлено домовленістю співвласників.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 358 ЦК право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Частиною 3 ст. 358 ЦК установлено, що кожен зі співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

Згідно зі ст. 361 ЦК співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності. Аналіз ст. 361 ЦК дозволяє зробити висновок, що об’єктом розпорядження співвласника є частка у праві спільної часткової власності, а не частка у майні. Тобто право самостійного розпорядження часткою у праві власності не є тотожним розпорядженню частиною майна. Частка у праві спільної часткової власності, що належить кожному зі співвласників, є не частиною речі та не правом на частину речі, а частиною права на всю річ як єдиного цілого. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка у праві спільної часткової власності не стосується частки майна.

Відповідно до ст. 364 ЦК співвласник має право на виділ у натурі частки з майна, що є у спільній частковій власності.

Якщо виділ у натурі частки зі спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (ч. 2 ст. 183 ЦК), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. Право на частку у праві спільної часткової власності у співвласника, який отримав таку компенсацію, припиняється із дня її отримання.

У разі виділу співвласником у натурі частки зі спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, та у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Згідно із ч. 1 ст. 368 ЦК спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Відповідно до ч. 3 ст. 370 ЦК виділ частки з майна, що є у спільній сумісній власності, здійснюється у порядку, встановленому ст. 364 цього Кодексу.

Порядок поділу спільного майна встановлено у ст. 367 та 372 ЦК.

Так, ст. 367 ЦК визначено, що майно, яке є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу спільного майна між співвласниками право спільної часткової власності на нього припиняється.

За ст. 372 ЦК у разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення. У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної власності на нього припиняється

За змістом ч. 3 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952 у разі поділу об’єкта нерухомого майна або виділу з нього частки формується нова реєстраційна справа з відкриттям відповідного розділу в Державному реєстрі прав.

Розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються у тому числі в разі поділу, об’єднання об’єктів нерухомого майна або виділу частки з об’єкта нерухомого майна. Закритий розділ цього реєстру і реєстраційна справа не підлягають поновленню. У разі скасування рішення державного реєстратора про закриття розділу реєстру на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості відкривається новий розділ і формується нова реєстраційна справа відповідно до цього Закону.

Частиною 1 ст. 88 Земельного кодексу України передбачено, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди — у судовому порядку.

За змістом ч. 1 ст. 377 ЦК до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Частинами 1 і 2 ст. 120 ЗК передбачено, що в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗК у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість.

Розглянемо приклад судової практики щодо позовних вимог про поділ майна.

26.03.2020 ОСОБА_1 та ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом про виділення в натурі частки будинку і встановлення порядку користування земельною ділянкою, мотивуючи тим, що за життя ОСОБА_4 (батьку позивача та відповідача) було виділено земельну ділянку під будівництво в кількості 0,06 га, згодом земельна ділянка збільшилася до 0,0901 га і на ній було побудовано будинок. Згідно з договором дарування від 17.03.2001 вони (є подружжям) були обдаровані ОСОБА_4 часткою в будинку. Ідеальна частка кожного складає 63/200.

Після смерті батька належну йому частку в будинку в розмірі 37/100 успадкували в рівних долях його сини ОСОБА_2, ОСОБА_1 та ОСОБА_5 по 1/3 частці кожен. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна № 192427024 від 10.12.2019 право спільної часткової власності на будинок зареєстроване за такими особами: ОСОБА_1 — 63/200 частини будинку з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд, відповідно до Договору дарування № 1-1147 від 17.03.2001 та 37/300 частини будинку […], відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом № 2-2713 від 28.12.2011, тобто 263/600; ОСОБА_3 — 63/200 частини будинку […], відповідно до договору дарування № 1-1147 від 17.03.2001 Згідно з викопіюванням із плану будівельного кварталу № 2819 станом на 10.02.1965 житловий будинок літ. А-1 розташований на земельній ділянці площею 900 кв. м, на якій надалі було добудовано допоміжні господарські будівлі.

У фактичне їх користування згідно з п. 3 договору дарування від 17.03.2001 перейшли приміщення: кімната розміром 8,9 кв. м; кімната розміром 15,6 кв. м; кімната розміром 9,9 кв. м; кухня розміром 10,9 кв. м; гараж, позначено у плані літ. «Г»; погріб, позначено у плані літ. «а/пг». Таким чином, договір дарування від 17.03.2001 містить завірений нотаріально порядок користування спільним майном згідно з частками співвласників у праві спільної часткової власності, який є обов’язковим для співвласників.

Отже, вони спільно, як подружжя, володіють 452/600 (63/200 + 63/200 + 37/300) з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд, а ОСОБА_2 належить 37/300 частин будинку з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за законом № 2-2713 від 28.12.2011 та 37/300 частини будинку згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за заповітом ОСОБА_5 від 29.12.2016. Таким чином, ОСОБА_2 є власником 148/600 (37/300 +37/300) частин будинку з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд.

Відповідно при вирішенні спору, визначаючи варіанти користування земельною ділянкою, суд повинен виходити з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого в установленому законом порядку. Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування і розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

За даними технічного обстеження від 10.08.2015 площа земельної ділянки по фактичному користуванню зазначена у технічному паспорті 890 кв. м. Рішенням виконкому Білоцерківської міської ради № 155 від 15.03.1961 за вказаним житловим будинком закріплена площа землекористування у розмірі 900 кв. м. Власником земельної ділянки є Білоцерківська міська рада, яка не заперечує проти приватизації позивачами цієї земельної ділянки. Вони для приватизації земельної ділянки звернулися до ФОП ОСОБА_6 з метою виготовлення технічної документації на землю і наступною (подальшою) видачею акта про приватизацію. На першому етапі оформлення приватизації до заяви, поданої в ОМС, необхідно додати, зокрема, акт про погодження меж ділянки землі, підписувати який відповідач відмовився. Також вони зверталися до міського голови та до Голови постійної комісії Білоцерківської міської ради з питань земельних відносин і земельного кадастру, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам’яток, історичного середовища та благоустрою із заявами про погодження межі земельної ділянки без підпису погодження співвласника будинку та отримали відмову.

Добровільно здійснити поділ домоволодіння відповідач не погоджується. Вони, як власники, обмежені у повному володінні, користуванні та розпорядженні своїм майном, оскільки залежать від іншого власника часток у зазначеному будинку з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд, тому змушені звернутися за захистом своїх прав до суду. Враховуючи вищевикладене, просили: виділити їм у натурі в рахунок їх частини у житловому будинку загальною площею 73,7 кв. м із надвірними спорудами, які складають 452/600 домоволодіння, із припиненням на нього прав спільної часткової власності, в окрему квартиру, згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи, проведеної по справі; визнати за ОСОБА_1 у частці 263/600 та ОСОБА_3 у частці 63/200 право власності на неї як на самостійний об’єкт права власності; встановити порядок користування земельною ділянкою кадастровий номер 3210300000:04:009, площею 0,0901 га, виділивши у користування ОСОБА_1 та ОСОБА_3 земельну ділянку згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи, проведеної по справі; стягнути судові витрати з відповідача на їх користь.

Судом відкрито провадження у справі та призначено будівельно-технічну та земельно-технічну експертизи, а провадження у справі зупинено на час виконання експертиз.

15.02.2023 ухвалою суду виключено зі складу учасників справи позивача ОСОБА_3 у зв’язку з тим, що остання померла, залучено як її правонаступника ОСОБА_1 і прийнято до розгляду заяву ОСОБА_1 про зміну предмета позову.

При вирішенні спору суд виходить із такого. Так, житловий будинок із надвірними будівлями та спорудами є ізольованим помешканням, призначеним і придатним для постійного проживання в ньому, є об’єктом права власності (ст. 380, 381 ЦК) і складається із квартири загальною площею 45,2 кв. м та квартири загальною площею 28,5 кв. м. Загальна площа будинку становить 73,7 кв. м, житлова площа 46,8 кв. м, зазначений будинок розташований на земельній ділянці загальною площею 890 кв. м і позначений літ. А-1, погріб під частиною будівлі позначений літ. «а/пг», прибудова позначена літ. «а-1», веранда позначена літ. «а2», тимчасова веранда позначена літ. «а4», сарай — літня кухня позначений літ. «Б-1», сарай-прибудова позначений літ. «б1», сарай-прибудова позначений літ. «б2», убиральня позначена літ. «В-1», гараж позначений літ. «Г-1», ганок позначений літ. «а3», ганок позначений літ. «б3», сходи позначені літ. «г1», балкон позначений літ. «г2», хвіртка «№ 1», ворота «№ 2», огорожа «№ 3», що підтверджується копією технічного паспорта від 10.08.2015 р. та копією довідки КП Київської обласної ради «Південне бюро технічної інвентаризації» № 1939 від 08.09.2015 р.

Позивач — ОСОБА_1 просив у судовому порядку провести розподіл домоволодіння за першим варіантом технічного розподілу, наданого висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 16.11.2022 за № 1919/21-43/26280/22-49, виділити йому в натурі 452/600 частин будинку і стягнути з ОСОБА_2 на його користь різницю від вартості ідеальної частки у розмірі 54700,00 грн, оскільки висновком експерта установлено, що провести технічний розподіл відповідно до ідеальних часток співвласників домоволодіння неможливо без відступу від ідеальної частки співвласників і за першим варіантом розподілу частки співвласників складатимуть найбільш наближені до ідеальних, а також те, що саме цими частками впродовж тривалого часу сторони користуються фактично.

Між сторонами фактично склався порядок користування вищезгаданим домоволодінням, за яким позивач ОСОБА_1 користується квартирою: вітальня 16,1 кв. м, житлова кімната 10,1 кв. м, житлова кімната 8,9 кв. м, кухня 6,8 кв. м, котельня 1,1 кв. м, санвузол 2,2 кв. м житлового будинку літ. «А-1», а також користуються погребом літ. «а/пг», тимчасовою верандою літ. «а4», гаражем літ. «Г-1», сходами літ. «г1», балконом літ. «г2», хвірткою № 1, воротами № 2, огорожею № 3, свердловиною для води, каналізацією, вигрібною ямою.

У висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 16.11.2022 за № 1919/21-43/26280/22-49, складеному експертами ОСОБА_10 та ОСОБА_11 на виконання ухвали суду від 12.10.2020, визначено, що провести технічний розподіл відповідно до ідеальних часток співвласників домоволодіння неможливо та виділ можливий за умови відступу від ідеальних часток співвласників житлового будинку відповідно до порядку користування житловим будинком, що склався між співвласниками та з відступом від пп. 5.17, 5.19 ДБН В.2.2-15-2019. Експертом запропоновано декілька варіантів поділу житлового будинку та за результатами візуально-інструментального обстеження.

Згідно з висновком експертів № 1919/21- 43/26280/22-49 від 16.11.2022 установлено, що згідно з даними технічного паспорта БТІ від 10.08.2015 і матеріалами інвентаризаційної справи на житловий будинок із боку дворового фасаду до квартири прибудована тимчасова веранда літ. «а-4» із розмірами у плані 3,23м*5,79 м. При співставленні даних інвентаризаційної справи № 7563 і даних, що наведені у технічних паспортах від 20.10.2011 та від 10.08.2015 на садибний (індивідуальний) житловий будинок, за результатами проведеного експертами дослідження було встановлено, що прибудова до житлового будинку літ. «а-4» з боку дворового фасаду до квартири є заскленою верандою площею 17,3 кв. м, що являє собою каркас із металевих конструкцій, пов’язаний фундаментом із землею шляхом улаштування фундаментів під металеві стійки, заповнення каркасу — плита OSB, віконні та дверний прорізи заповнені металопластиковими блоками та є поліпшеннями, що нерозривно пов’язані із земельною ділянкою, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення. За даними візуально-інструментального обстеження встановлено, що засклена веранда літ. «а-4», прибудована збоку дворового фасаду житлового будинку квартири, у загальну площу будинку не включена, тому і не включена під час поділу будинку.

Також висновком експертів була визначена саме дійсна (ринкова) вартість житлового будинку з господарським будівлями та спорудами, без урахуванням вартості земельної ділянки, за порівняльним методичним підходом у цінах станом на 24.10.2022, яка складає 697792,00 грн, відповідно до вимог п. 12 постанови Пленуму ВСУ № 20 від 22.12.1995 «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності», згідно з якою, вирішуючи питання про грошові стягнення у справах за позовами про захист права приватної власності на майно, суди мають виходити з того, що вартість спірного майна визначається за погодженням сторін, а за його відсутності — за дійсною вартістю майна на час розгляду спору. Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продане в цьому населеному пункті чи місцевості. Для її визначення за необхідності призначається експертиза.

При проведенні експертизи вказаними експертами було досліджено надані судом технічні паспорти від 20.10.2011 та від 10.08.2015 на домоволодіння, долучені позивачем у справі на виконання вимог клопотання експертів КНДІ судових експертиз про надання додаткових матеріалів, а саме інвентаризаційну справу на садибний (індивідуальний) житловий будинок, і проведено натурне обстеження домоволодіння у присутності позивача ОСОБА_1 та відповідача ОСОБА_2, що підтверджується матеріалами справи-замінника.

Основними об’єктами дослідження при проведенні судової будівельно-технічної експертизи є домоволодіння (житловий будинок із господарськими спорудами та будівлями), матеріали цивільної справи № 357/3145/20, копія інвентаризаційної справи на садибний (індивідуальний) житловий будинок.

Експертами під час проведення судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що виділ у натурі частин будинку відповідно до порядку користування, що склався між співвласниками ОСОБА_1 та ОСОБА_2, розглядається як можливість влаштування як мінімум двох ізольованих, окремих квартир у житловому будинку методом зіставлення об’ємно-планувального рішення житлового будинку, на підставі даних, що містяться в технічному паспорті на садибний (індивідуальний) житловий будинок від 10.08.2015, матеріалів інвентаризаційної справи № 7563 на домоволодіння і встановлених даних за результатами візуально-інструментального обстеження, у порівнянні з вимогами нормативних актів, які чинні на території України в галузі будівництва на час складання висновку, але експертами не зазначається про необхідність здійснення переобладнання чи перепланування.

Також експертами за даними візуально-інструментального обстеження встановлено, що житловий одноповерховий будинок — трикімнатний, обладнаний двома входами (виходами) на земельну ділянку: з боку головного фасаду — до квартири (власник ОСОБА_1) та з боку дворового фасаду — до квартири (власник ОСОБА_2). Між квартирами відсутнє внутрішнє сполучення (дверний проріз закладений) і земельна ділянка має внутрішню огорожу, яка розподіляє земельну ділянку на дві частини. Житловий будинок підключений до інженерних мереж систем електропостачання, водопостачання, газопостачання, каналізація місцева (септик), опалення місцеве від газового котла, підігрів гарячої води забезпечується від бойлера.

Суд ураховує, що для здійснення запропонованого варіанта поділу переобладнання не потрібні, адже домоволодіння вже має дві квартири із самостійними виходами, і саме таке співвідношення має бути враховане під час обрахунку грошової компенсації, яка підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

Також суд ураховує, що втручання в усталений порядок користування спільним будинком, який склався та існує надзвичайно тривалий період, покладає надмірний тягар на позивача та є невиправданим втручанням у його мирне володіння майном.

У постанові ВС від 29.06.2022 у справі № 495/3521/18 зазначено, що у разі виділу співвласник отримує свою частку в майні у натурі та вибуває зі складу учасників спільної власності. За всіма іншими співвласниками спільна власність при виділі частки зберігається. На відміну від виділу, за якого право власності припиняється лише для того співвласника, частка якого виділяється зі спільної власності в разі поділу (ст. 367 ЦК), спільна часткова власність припиняється для всіх її учасників.

Отже, враховуючи, що кожній стороні у справі може бути виділено відокремлену частину будинку із самостійним виходом з урахуванням усталеного фактичного порядку користування спільним будинком, що склався та існував протягом тривалого періоду часу, але з відхиленням від розміру ідеальних часток співвласників, на користь ОСОБА_1 як співвласника, частка якого при поділі спільного майна є меншою, потрібно стягнути з відповідача грошову компенсацію в розмірі 54700,00 грн.

Установлено, що між сторонами не досягнуто згоди (наявний спір) щодо порядку користування земельною ділянкою, на якій розташований житловий будинок, що належить сторонам на праві спільної часткової власності. Співвласники мають право на користування земельною діяльною, закріпленою за домоволодінням, пропорційно їх часткам.

Суд із метою визначення (встановлення) порядку користування земельною ділянкою, за клопотанням позивача призначив у справі судову земельно-технічну експертизу. За результатами проведеної такої експертизи висновком експерта № 1919/21-43/26280/22- 49 від 16.11.2022, ураховуючи ідеальні частки сторін та існуючий варіант порядку користування житловим будинком і надвірними спорудами, запропоновано варіанти № 1 та № 2 визначення порядку користування земельною ділянкою площею 0,0901 га між співвласниками будинковолодіння відповідно до чинних розмірів часток у ньому, які описані в дослідницькій частині та графічно зображені на схемах у додатках № 5, № 6 до висновку.

Установлено, що у висновку експерта зазначено, що частки співвласників у земельній ділянці площею 0,0901 га (901 кв. м) мають такі розміри: співвласник ОСОБА_1 є власником 452/600 частки домоволодіння — 679 кв. м (0,0679 га) і співвласник ОСОБА_2 є власником 148/600 частки домоволодіння — 222 кв. м (0,0222 га).

При пред’явленні вимог кожним із учасників спільної власності про встановлення порядку користування спільною земельною ділянкою суд може залишити в користуванні лише ділянки, роздільне користування якими встановити неможливо.

При розгляді варіантів суд звертає увагу, що вони мають незначні розбіжності, однак вважає за можливе встановити порядок користування земельною ділянкою, площею 901 кв. м, між співвласниками домоволодіння, відповідно до варіанта № 1 (додаток № 5) висновку експерта № 1919/21-43/26280/22-49 за результатами проведеної судової земельно-технічної експертизи від 16.11.2022, відповідно до якого: позивач — ОСОБА_1 (452/600 частки) користується частиною земельної ділянки площею 676 кв. м (0,0676 га), яка позначена на плані білим кольором, відповідач — ОСОБА_2 користується частиною земельної ділянки загальною площею 219 кв. м (0,0219 га), що позначена на плані синім кольором; земельною ділянкою площею 6 кв. м (0,0006 га), яка позначена на плані зеленим кольором, користуються спільно ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у рівних частках по 1/2 частині.

Запропонований варіант є найбільш наближений до пропорційності часток осіб у праві власності на домоволодіння, відповідає фактичному користуванню земельною ділянкою, розмір земельних ділянок, які залишаються у спільному користуванні, є меншими та конфігурація земельних ділянок є більш правильної форми. Зазначений варіант не завдає шкоди раціональному використанню земельної ділянки, у тому числі з урахуванням видового використання земельної ділянки, відповідає інтересам кожної зі сторін, при цьому не позбавляє можливості кожного зі співвласників користуватися своєю частиною домоволодіння, враховуючи проходи до будинку, споруд і на вулицю.

ОСОБА_2 не погодився з рішенням суду і подав апеляційну скаргу. Колегія суддів доходить висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права та не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі. Постановою Київського апеляційного суду від 21.11.2023 апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення.

ОСОБА_2 11.01.2024 подав до ВС касаційну скаргу, в якій просить скасувати зазначені судові рішення й ухвалити нове — про відмову в задоволенні позову.

Поділ спільного майна відрізняється від виділу частки співвласника або припинення його права на частку у спільному майні тим, що у разі поділу майна кожному співвласнику виділяється майно в натурі та право спільної власності припиняється. Натомість у разі виділу частки зі спільного майна право спільної часткової власності припиняється лише для того учасника, якому ця частка виділяється в натурі, а для інших співвласників режим спільної часткової власності на решту майна зберігається.

У цьому випадку, якщо існує троє і більше співвласників майна, при визначенні у судовому порядку частки в натурі одного з них (виділ частки) розмір часток інших співвласників (відповідачів) не визначається. Тоді суд, застосовуючи приписи ст. 364 ЦК, має виділити і зазначити у своєму рішенні індивідуально визначене майно (колишня частка у праві спільної власності) позивача і залишити решту майна у спільній власності інших відповідачів, які надалі, за бажанням, можуть поділити це майно добровільно на власний розсуд або в судовому порядку. Винятком із цього правила є випадки, коли всі співвласники або всі, крім одного, бажають поділу майна. У такому разі суд має визначити частки всіх співвласників і провести поділ майна із зазначенням у резолютивній частині рішення конкретних окремих об’єктів нерухомого майна, що утворилися у результаті його поділу та належать кожному з колишніх співвласників. У цьому разі право спільної власності припиняється.

Поділ нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій власності, є можливим, якщо кожній зі сторін буде виділено нерухоме майно, яке за розміром відповідає розміру часток співвласників у праві власності. Якщо поділ технічно можливий, але з відхиленням від розміру ідеальних часток співвласників, то з урахуванням конкретних обставин поділ (виділ) може бути проведений зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації співвласнику, частка якого зменшилася.

Оскільки учасники спільної часткової власності мають рівні права стосовно спільного майна пропорційно своїй частці в ньому, суд, здійснюючи поділ майна в натурі (виділ частки), повинен передати співвласнику частки жилого будинку та нежилих будівель, яка відповідає розміру і вартості його частки, якщо це можливо без завдання неспівмірної шкоди господарському призначенню будівлі. Під неспівмірною шкодою господарського призначення слід розуміти суттєве погіршення технічного стану жилого будинку, перетворення в результаті переобладнання жилих приміщень на нежитлові, надання в рахунок частки приміщень, які не можуть бути використані як житлові через невеликий розмір площі або через неможливість їх використання (відсутність денного світла тощо).

Проаналізувавши наведені норми матеріального права, ВП ВС формулює такі висновки.

Добудови, прибудови або будь-які поліпшення житлового будинку, які зробив один із його співвласників без згоди іншого (інших), не можуть впливати на розмір часток співвласників при поділі цього будинку, а відтак і їх вартість, проте якщо це технічно можливо, залишаються у володінні того, хто їх збудував.

КЦС у складі ВС, передаючи справу на розгляд ВП ВС, просив конкретизувати викладені у постанові від 20.11.2019 у справі № 344/8200/14-ц висновки щодо застосування у подібних правовідносинах приписів ст. 364 і 367 ЦК, а саме висновки про те, що оскільки після виділу частки зі спільного нерухомого майна в порядку ст. 364 ЦК право спільної власності припиняється, то при виділі частки зі спільного нерухомого майна власнику, частка якого виділяється, та власнику (власникам), частки яких залишаються, мають бути виділені окремі приміщення, які повинні бути ізольованими від приміщень іншого (інших) співвласника (співвласників), мати окремий вихід, підведену систему водопостачання, водовідведення, опалення тощо, тобто складати окремий об’єкт нерухомого майна у розумінні ст. 181 ЦК.

ВП ВС у розд. 6 цієї постанови виснувала, що поділ майна та виділ частки зі спільної власності мають різну процедуру та наслідки для колишніх співвласників цього майна, зокрема щодо підстав припинення права спільної власності, а також щодо випадків виділення колишнім співвласникам окремих приміщень.

Ураховуючи наведене, ВП ВС вважає доводи колегії суддів КЦС достатньо обґрунтованими і такими, що дозволяють конкретизувати висновок, викладений у постанові ВП ВС від 20.11.2019 р. у справі № 344/8200/14-ц, з урахуванням правового висновку, викладеного в розд. 6 цієї постанови, який полягає у тому, що:

— у результаті поділу нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, кожному зі співвласників потрібно визначити окрему площу, яка має складати окремий об’єкт нерухомого майна в розумінні ст. 181 ЦК, а щодо житлових приміщень — також з урахуванням вимог ч. 1 ст. 379 ЦК, ч. 1 ст. 50 ЖК;

— поділ спільного майна відрізняється від виділу частки співвласника або припинення його права на частку у спільному майні тим, що в разі поділу майна кожному співвласнику виділяється майно в натурі та право спільної власності припиняється. Натомість у разі виділу частки зі спільного майна право спільної часткової власності припиняється лише для того учасника, якому ця частка виділяється в натурі, а для інших співвласників режим спільної часткової власності на решту майна зберігається;

— за наявності лише двох співвласників майна між ними проводиться поділ, оскільки при визначенні частки одного зі співвласників у натурі частка іншого визначається також і зміні надалі не підлягає. У такому разі суд має зазначити розмір виокремлених частин колишнього спільного майна для обох сторін і визначити конкретні окремі об’єкти нерухомого майна, що утворилися у результаті його поділу і належать позивачеві та відповідачеві;

— за наявності трьох і більше співвласників майна при визначенні в судовому порядку частки у натурі одного з них (виділ частки) розмір часток інших співвласників (відповідачів) не визначається. У цьому випадку суд, застосовуючи приписи ст. 364 ЦК, має виділити і зазначити у своєму рішенні індивідуально визначене майно (колишня частка у праві спільної власності) позивача і залишити решту майна у спільній власності інших відповідачів, які надалі за бажанням можуть поділити це майно добровільно на власний розсуд або в судовому порядку;

— винятком із цього правила є випадки, коли всі співвласники або всі, крім одного, бажають поділу майна. У такому разі суд має визначити частки всіх співвласників і провести поділ майна із зазначенням у резолютивній частині рішення конкретних окремих об’єктів нерухомого майна, що утворилися у результаті його поділу та належать кожному з колишніх співвласників. У цьому разі право спільної власності припиняється.

ВП ВС позбавлена можливості ухвалити своє рішення та дійшла висновку про скасування судових рішень попередніх інстанцій із направленням справи на новий розгляд до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області.

— поділ майна та виділ частки зі спільної власності мають різну процедуру і наслідки для колишніх співвласників цього майна, зокрема щодо підстав припинення права спільної власності, а також щодо випадків виділення колишнім співвласникам окремих приміщень;

— за наявності лише двох співвласників майна між ними проводиться поділ майна, оскільки при визначенні частки одного зі співвласників у натурі частка іншого визначається також і зміні надалі не підлягає. У такому випадку суд має зазначити розмір виокремлених частин колишнього спільного майна для обох сторін і визначити конкретні окремі об’єкти нерухомого майна, що утворилися у результаті його поділу і належать позивачеві та відповідачеві. Так, у результаті поділу нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, кожному зі співвласників потрібно визначити окрему площу, яка має складати окремий об’єкт нерухомого майна, а щодо житлових приміщень — з урахуванням вимог ч. 1 ст. 379 ЦК, ч. 1 ст. 50 ЖК;

— за наявності трьох і більше співвласників майна при визначенні в судовому порядку частки у натурі одного з них (виділ частки) розмір часток інших співвласників не визначається; — на підставі того, що учасники спільної часткової власності мають рівні права стосовно спільного майна пропорційно своїй частці в ньому, суд, здійснюючи поділ майна у натурі (виділ частки), повинен передати співвласнику частки жилого будинку та нежилих будівель, яка відповідає розміру і вартості його частки, якщо це можливо без завдання неспівмірної шкоди господарському призначенню будівлі;

— якщо в результаті поділу майна співвласнику передається частина жилого будинку, яка перевищує його частку, суд стягує з нього відповідну грошову компенсацію і зазначає про це в рішенні про зміну часток у праві власності на будинок. При вирішенні питання поділу спільного майна або виділення частки з нього визначальним є не усталений співвласниками порядок користування будинком, а розмір їх часток і технічна можливість поділу будинку відповідно до цих часток;

— добудови, прибудови або будь-які поліпшення житлового будинку, які зробив один із його співвласників без згоди іншого (інших), не можуть впливати на розмір часток співвласників при поділі цього будинку. При цьому, якщо це технічно можливо, добудови, прибудови або будь-які поліпшення житлового будинку залишаються у володінні того зі співвласників, хто їх збудував;

— при поділі нерухомого майна в натурі у разі необхідності його переобладнання та перепланування до ухвалення рішення суду повинні бути додані відповідні висновки: технічний висновок про відповідність перепланування будівельним нормам і правилам, санітарно-епідеміологічним вимогам, пропонованим до будинків і приміщень, і правилам пожежної безпеки.

Ольга Розгон

доц., к. ю. н.

	18:28 Ср 17.09.25
Поліпшення житлового будинку чи здійснення прибудови: особливості виділення частки
Головна цитата «При поділі нерухомого майна в натурі у разі необхідності його переобладнання та перепланування до ухвалення рішення суду повинні бути додані відповідні висновки: технічний висновок про відповідність перепланування будівельним нормам і правилам, санітарно-епідеміологічним вимогам, пропонованим до будинків і приміщень, і правилам пожежної безпеки», - доц., к. ю. н. При спорах щодо виділення частки потребує з’ясування різниця між її виділом та поділом майна співвласників і значення доказів у судовому провадженні, які будуть впливати на виділення в натурі частки житлового будинку і встановлення порядку користування земельною ділянкою у випадку прибудови господарських будівель і споруд або будь-яких поліпшень житлового будинку. У ст. 47 Конституції України передбачено, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду. Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло. Поняття, зміст права власності та його здійснення закріплені у ст. 316, 317, 319 Цивільного кодексу України, аналіз яких свідчить, що право власності має абсолютний характер, його зміст становлять правомочності власника з володіння, користування і розпорядження належним йому майном. Забезпечуючи всім власникам рівні умови здійснення своїх прав, держава гарантує власнику захист від порушень його права власності з боку будь-яких осіб. За загальним правилом власник самостійно користується, володіє та розпоряджається своїм майном. При цьому володіння і розпорядження об’єктом спільної власності (часткової або сумісної) має свої особливості. Статтею 355 ЦК установлено, що майно, яке є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Відповідно до ч. 4 ст. 355 та ч. 1 ст. 356 ЦК спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Зі змісту зазначених статей випливає, що право кожного зі співвласників пов’язується із часткою у праві спільної власності та кожен зі співвласників є власником не певної частини майна, а всього спільного майна у цілому. Згідно із частинами 4 і 5 ст. 357 ЦК співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити в установленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності. Поліпшення спільного майна, які можна відокремити, є власністю того зі співвласників, який їх зробив, якщо інше не встановлено домовленістю співвласників. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 358 ЦК право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Частиною 3 ст. 358 ЦК установлено, що кожен зі співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації. Згідно зі ст. 361 ЦК співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності. Аналіз ст. 361 ЦК дозволяє зробити висновок, що об’єктом розпорядження співвласника є частка у праві спільної часткової власності, а не частка у майні. Тобто право самостійного розпорядження часткою у праві власності не є тотожним розпорядженню частиною майна. Частка у праві спільної часткової власності, що належить кожному зі співвласників, є не частиною речі та не правом на частину речі, а частиною права на всю річ як єдиного цілого. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка у праві спільної часткової власності не стосується частки майна. Відповідно до ст. 364 ЦК співвласник має право на виділ у натурі частки з майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі частки зі спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (ч. 2 ст. 183 ЦК), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. Право на частку у праві спільної часткової власності у співвласника, який отримав таку компенсацію, припиняється із дня її отримання. У разі виділу співвласником у натурі частки зі спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, та у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації. Згідно із ч. 1 ст. 368 ЦК спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Відповідно до ч. 3 ст. 370 ЦК виділ частки з майна, що є у спільній сумісній власності, здійснюється у порядку, встановленому ст. 364 цього Кодексу. Порядок поділу спільного майна встановлено у ст. 367 та 372 ЦК. Так, ст. 367 ЦК визначено, що майно, яке є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу спільного майна між співвласниками право спільної часткової власності на нього припиняється. За ст. 372 ЦК у разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення. У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної власності на нього припиняється За змістом ч. 3 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952 у разі поділу об’єкта нерухомого майна або виділу з нього частки формується нова реєстраційна справа з відкриттям відповідного розділу в Державному реєстрі прав. Розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються у тому числі в разі поділу, об’єднання об’єктів нерухомого майна або виділу частки з об’єкта нерухомого майна. Закритий розділ цього реєстру і реєстраційна справа не підлягають поновленню. У разі скасування рішення державного реєстратора про закриття розділу реєстру на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості відкривається новий розділ і формується нова реєстраційна справа відповідно до цього Закону. Частиною 1 ст. 88 Земельного кодексу України передбачено, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди — у судовому порядку. За змістом ч. 1 ст. 377 ЦК до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача). Частинами 1 і 2 ст. 120 ЗК передбачено, що в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗК у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість. Розглянемо приклад судової практики щодо позовних вимог про поділ майна. 26.03.2020 ОСОБА_1 та ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом про виділення в натурі частки будинку і встановлення порядку користування земельною ділянкою, мотивуючи тим, що за життя ОСОБА_4 (батьку позивача та відповідача) було виділено земельну ділянку під будівництво в кількості 0,06 га, згодом земельна ділянка збільшилася до 0,0901 га і на ній було побудовано будинок. Згідно з договором дарування від 17.03.2001 вони (є подружжям) були обдаровані ОСОБА_4 часткою в будинку. Ідеальна частка кожного складає 63/200. Після смерті батька належну йому частку в будинку в розмірі 37/100 успадкували в рівних долях його сини ОСОБА_2, ОСОБА_1 та ОСОБА_5 по 1/3 частці кожен. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна № 192427024 від 10.12.2019 право спільної часткової власності на будинок зареєстроване за такими особами: ОСОБА_1 — 63/200 частини будинку з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд, відповідно до Договору дарування № 1-1147 від 17.03.2001 та 37/300 частини будинку […], відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом № 2-2713 від 28.12.2011, тобто 263/600; ОСОБА_3 — 63/200 частини будинку […], відповідно до договору дарування № 1-1147 від 17.03.2001 Згідно з викопіюванням із плану будівельного кварталу № 2819 станом на 10.02.1965 житловий будинок літ. А-1 розташований на земельній ділянці площею 900 кв. м, на якій надалі було добудовано допоміжні господарські будівлі. У фактичне їх користування згідно з п. 3 договору дарування від 17.03.2001 перейшли приміщення: кімната розміром 8,9 кв. м; кімната розміром 15,6 кв. м; кімната розміром 9,9 кв. м; кухня розміром 10,9 кв. м; гараж, позначено у плані літ. «Г»; погріб, позначено у плані літ. «а/пг». Таким чином, договір дарування від 17.03.2001 містить завірений нотаріально порядок користування спільним майном згідно з частками співвласників у праві спільної часткової власності, який є обов’язковим для співвласників. Отже, вони спільно, як подружжя, володіють 452/600 (63/200 + 63/200 + 37/300) з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд, а ОСОБА_2 належить 37/300 частин будинку з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за законом № 2-2713 від 28.12.2011 та 37/300 частини будинку згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за заповітом ОСОБА_5 від 29.12.2016. Таким чином, ОСОБА_2 є власником 148/600 (37/300 +37/300) частин будинку з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд. Відповідно при вирішенні спору, визначаючи варіанти користування земельною ділянкою, суд повинен виходити з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого в установленому законом порядку. Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування і розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном. За даними технічного обстеження від 10.08.2015 площа земельної ділянки по фактичному користуванню зазначена у технічному паспорті 890 кв. м. Рішенням виконкому Білоцерківської міської ради № 155 від 15.03.1961 за вказаним житловим будинком закріплена площа землекористування у розмірі 900 кв. м. Власником земельної ділянки є Білоцерківська міська рада, яка не заперечує проти приватизації позивачами цієї земельної ділянки. Вони для приватизації земельної ділянки звернулися до ФОП ОСОБА_6 з метою виготовлення технічної документації на землю і наступною (подальшою) видачею акта про приватизацію. На першому етапі оформлення приватизації до заяви, поданої в ОМС, необхідно додати, зокрема, акт про погодження меж ділянки землі, підписувати який відповідач відмовився. Також вони зверталися до міського голови та до Голови постійної комісії Білоцерківської міської ради з питань земельних відносин і земельного кадастру, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам’яток, історичного середовища та благоустрою із заявами про погодження межі земельної ділянки без підпису погодження співвласника будинку та отримали відмову. Добровільно здійснити поділ домоволодіння відповідач не погоджується. Вони, як власники, обмежені у повному володінні, користуванні та розпорядженні своїм майном, оскільки залежать від іншого власника часток у зазначеному будинку з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд, тому змушені звернутися за захистом своїх прав до суду. Враховуючи вищевикладене, просили: виділити їм у натурі в рахунок їх частини у житловому будинку загальною площею 73,7 кв. м із надвірними спорудами, які складають 452/600 домоволодіння, із припиненням на нього прав спільної часткової власності, в окрему квартиру, згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи, проведеної по справі; визнати за ОСОБА_1 у частці 263/600 та ОСОБА_3 у частці 63/200 право власності на неї як на самостійний об’єкт права власності; встановити порядок користування земельною ділянкою кадастровий номер 3210300000:04:009, площею 0,0901 га, виділивши у користування ОСОБА_1 та ОСОБА_3 земельну ділянку згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи, проведеної по справі; стягнути судові витрати з відповідача на їх користь. Судом відкрито провадження у справі та призначено будівельно-технічну та земельно-технічну експертизи, а провадження у справі зупинено на час виконання експертиз. 15.02.2023 ухвалою суду виключено зі складу учасників справи позивача ОСОБА_3 у зв’язку з тим, що остання померла, залучено як її правонаступника ОСОБА_1 і прийнято до розгляду заяву ОСОБА_1 про зміну предмета позову. При вирішенні спору суд виходить із такого. Так, житловий будинок із надвірними будівлями та спорудами є ізольованим помешканням, призначеним і придатним для постійного проживання в ньому, є об’єктом права власності (ст. 380, 381 ЦК) і складається із квартири загальною площею 45,2 кв. м та квартири загальною площею 28,5 кв. м. Загальна площа будинку становить 73,7 кв. м, житлова площа 46,8 кв. м, зазначений будинок розташований на земельній ділянці загальною площею 890 кв. м і позначений літ. А-1, погріб під частиною будівлі позначений літ. «а/пг», прибудова позначена літ. «а-1», веранда позначена літ. «а2», тимчасова веранда позначена літ. «а4», сарай — літня кухня позначений літ. «Б-1», сарай-прибудова позначений літ. «б1», сарай-прибудова позначений літ. «б2», убиральня позначена літ. «В-1», гараж позначений літ. «Г-1», ганок позначений літ. «а3», ганок позначений літ. «б3», сходи позначені літ. «г1», балкон позначений літ. «г2», хвіртка «№ 1», ворота «№ 2», огорожа «№ 3», що підтверджується копією технічного паспорта від 10.08.2015 р. та копією довідки КП Київської обласної ради «Південне бюро технічної інвентаризації» № 1939 від 08.09.2015 р. Позивач — ОСОБА_1 просив у судовому порядку провести розподіл домоволодіння за першим варіантом технічного розподілу, наданого висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 16.11.2022 за № 1919/21-43/26280/22-49, виділити йому в натурі 452/600 частин будинку і стягнути з ОСОБА_2 на його користь різницю від вартості ідеальної частки у розмірі 54700,00 грн, оскільки висновком експерта установлено, що провести технічний розподіл відповідно до ідеальних часток співвласників домоволодіння неможливо без відступу від ідеальної частки співвласників і за першим варіантом розподілу частки співвласників складатимуть найбільш наближені до ідеальних, а також те, що саме цими частками впродовж тривалого часу сторони користуються фактично. Між сторонами фактично склався порядок користування вищезгаданим домоволодінням, за яким позивач ОСОБА_1 користується квартирою: вітальня 16,1 кв. м, житлова кімната 10,1 кв. м, житлова кімната 8,9 кв. м, кухня 6,8 кв. м, котельня 1,1 кв. м, санвузол 2,2 кв. м житлового будинку літ. «А-1», а також користуються погребом літ. «а/пг», тимчасовою верандою літ. «а4», гаражем літ. «Г-1», сходами літ. «г1», балконом літ. «г2», хвірткою № 1, воротами № 2, огорожею № 3, свердловиною для води, каналізацією, вигрібною ямою. У висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 16.11.2022 за № 1919/21-43/26280/22-49, складеному експертами ОСОБА_10 та ОСОБА_11 на виконання ухвали суду від 12.10.2020, визначено, що провести технічний розподіл відповідно до ідеальних часток співвласників домоволодіння неможливо та виділ можливий за умови відступу від ідеальних часток співвласників житлового будинку відповідно до порядку користування житловим будинком, що склався між співвласниками та з відступом від пп. 5.17, 5.19 ДБН В.2.2-15-2019. Експертом запропоновано декілька варіантів поділу житлового будинку та за результатами візуально-інструментального обстеження. Згідно з висновком експертів № 1919/21- 43/26280/22-49 від 16.11.2022 установлено, що згідно з даними технічного паспорта БТІ від 10.08.2015 і матеріалами інвентаризаційної справи на житловий будинок із боку дворового фасаду до квартири прибудована тимчасова веранда літ. «а-4» із розмірами у плані 3,23м5,79 м. При співставленні даних інвентаризаційної справи № 7563 і даних, що наведені у технічних паспортах від 20.10.2011 та від 10.08.2015 на садибний (індивідуальний) житловий будинок, за результатами проведеного експертами дослідження було встановлено, що прибудова до житлового будинку літ. «а-4» з боку дворового фасаду до квартири є заскленою верандою площею 17,3 кв. м, що являє собою каркас із металевих конструкцій, пов’язаний фундаментом із землею шляхом улаштування фундаментів під металеві стійки, заповнення каркасу — плита OSB, віконні та дверний прорізи заповнені металопластиковими блоками та є поліпшеннями, що нерозривно пов’язані із земельною ділянкою, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення. За даними візуально-інструментального обстеження встановлено, що засклена веранда літ. «а-4», прибудована збоку дворового фасаду житлового будинку квартири, у загальну площу будинку не включена, тому і не включена під час поділу будинку. Також висновком експертів була визначена саме дійсна (ринкова) вартість житлового будинку з господарським будівлями та спорудами, без урахуванням вартості земельної ділянки, за порівняльним методичним підходом у цінах станом на 24.10.2022, яка складає 697792,00 грн, відповідно до вимог п. 12 постанови Пленуму ВСУ № 20 від 22.12.1995 «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності», згідно з якою, вирішуючи питання про грошові стягнення у справах за позовами про захист права приватної власності на майно, суди мають виходити з того, що вартість спірного майна визначається за погодженням сторін, а за його відсутності — за дійсною вартістю майна на час розгляду спору. Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продане в цьому населеному пункті чи місцевості. Для її визначення за необхідності призначається експертиза. При проведенні експертизи вказаними експертами було досліджено надані судом технічні паспорти від 20.10.2011 та від 10.08.2015 на домоволодіння, долучені позивачем у справі на виконання вимог клопотання експертів КНДІ судових експертиз про надання додаткових матеріалів, а саме інвентаризаційну справу на садибний (індивідуальний) житловий будинок, і проведено натурне обстеження домоволодіння у присутності позивача ОСОБА_1 та відповідача ОСОБА_2, що підтверджується матеріалами справи-замінника. Основними об’єктами дослідження при проведенні судової будівельно-технічної експертизи є домоволодіння (житловий будинок із господарськими спорудами та будівлями), матеріали цивільної справи № 357/3145/20, копія інвентаризаційної справи на садибний (індивідуальний) житловий будинок. Експертами під час проведення судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що виділ у натурі частин будинку відповідно до порядку користування, що склався між співвласниками ОСОБА_1 та ОСОБА_2, розглядається як можливість влаштування як мінімум двох ізольованих, окремих квартир у житловому будинку методом зіставлення об’ємно-планувального рішення житлового будинку, на підставі даних, що містяться в технічному паспорті на садибний (індивідуальний) житловий будинок від 10.08.2015, матеріалів інвентаризаційної справи № 7563 на домоволодіння і встановлених даних за результатами візуально-інструментального обстеження, у порівнянні з вимогами нормативних актів, які чинні на території України в галузі будівництва на час складання висновку, але експертами не зазначається про необхідність здійснення переобладнання чи перепланування. Також експертами за даними візуально-інструментального обстеження встановлено, що житловий одноповерховий будинок — трикімнатний, обладнаний двома входами (виходами) на земельну ділянку: з боку головного фасаду — до квартири (власник ОСОБА_1) та з боку дворового фасаду — до квартири (власник ОСОБА_2). Між квартирами відсутнє внутрішнє сполучення (дверний проріз закладений) і земельна ділянка має внутрішню огорожу, яка розподіляє земельну ділянку на дві частини. Житловий будинок підключений до інженерних мереж систем електропостачання, водопостачання, газопостачання, каналізація місцева (септик), опалення місцеве від газового котла, підігрів гарячої води забезпечується від бойлера. Суд ураховує, що для здійснення запропонованого варіанта поділу переобладнання не потрібні, адже домоволодіння вже має дві квартири із самостійними виходами, і саме таке співвідношення має бути враховане під час обрахунку грошової компенсації, яка підлягає стягненню з відповідача на користь позивача. Також суд ураховує, що втручання в усталений порядок користування спільним будинком, який склався та існує надзвичайно тривалий період, покладає надмірний тягар на позивача та є невиправданим втручанням у його мирне володіння майном. У постанові ВС від 29.06.2022 у справі № 495/3521/18 зазначено, що у разі виділу співвласник отримує свою частку в майні у натурі та вибуває зі складу учасників спільної власності. За всіма іншими співвласниками спільна власність при виділі частки зберігається. На відміну від виділу, за якого право власності припиняється лише для того співвласника, частка якого виділяється зі спільної власності в разі поділу (ст. 367 ЦК), спільна часткова власність припиняється для всіх її учасників. Отже, враховуючи, що кожній стороні у справі може бути виділено відокремлену частину будинку із самостійним виходом з урахуванням усталеного фактичного порядку користування спільним будинком, що склався та існував протягом тривалого періоду часу, але з відхиленням від розміру ідеальних часток співвласників, на користь ОСОБА_1 як співвласника, частка якого при поділі спільного майна є меншою, потрібно стягнути з відповідача грошову компенсацію в розмірі 54700,00 грн. Установлено, що між сторонами не досягнуто згоди (наявний спір) щодо порядку користування земельною ділянкою, на якій розташований житловий будинок, що належить сторонам на праві спільної часткової власності. Співвласники мають право на користування земельною діяльною, закріпленою за домоволодінням, пропорційно їх часткам. Суд із метою визначення (встановлення) порядку користування земельною ділянкою, за клопотанням позивача призначив у справі судову земельно-технічну експертизу. За результатами проведеної такої експертизи висновком експерта № 1919/21-43/26280/22- 49 від 16.11.2022, ураховуючи ідеальні частки сторін та існуючий варіант порядку користування житловим будинком і надвірними спорудами, запропоновано варіанти № 1 та № 2 визначення порядку користування земельною ділянкою площею 0,0901 га між співвласниками будинковолодіння відповідно до чинних розмірів часток у ньому, які описані в дослідницькій частині та графічно зображені на схемах у додатках № 5, № 6 до висновку. Установлено, що у висновку експерта зазначено, що частки співвласників у земельній ділянці площею 0,0901 га (901 кв. м) мають такі розміри: співвласник ОСОБА_1 є власником 452/600 частки домоволодіння — 679 кв. м (0,0679 га) і співвласник ОСОБА_2 є власником 148/600 частки домоволодіння — 222 кв. м (0,0222 га). При пред’явленні вимог кожним із учасників спільної власності про встановлення порядку користування спільною земельною ділянкою суд може залишити в користуванні лише ділянки, роздільне користування якими встановити неможливо. При розгляді варіантів суд звертає увагу, що вони мають незначні розбіжності, однак вважає за можливе встановити порядок користування земельною ділянкою, площею 901 кв. м, між співвласниками домоволодіння, відповідно до варіанта № 1 (додаток № 5) висновку експерта № 1919/21-43/26280/22-49 за результатами проведеної судової земельно-технічної експертизи від 16.11.2022, відповідно до якого: позивач — ОСОБА_1 (452/600 частки) користується частиною земельної ділянки площею 676 кв. м (0,0676 га), яка позначена на плані білим кольором, відповідач — ОСОБА_2 користується частиною земельної ділянки загальною площею 219 кв. м (0,0219 га), що позначена на плані синім кольором; земельною ділянкою площею 6 кв. м (0,0006 га), яка позначена на плані зеленим кольором, користуються спільно ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у рівних частках по 1/2 частині. Запропонований варіант є найбільш наближений до пропорційності часток осіб у праві власності на домоволодіння, відповідає фактичному користуванню земельною ділянкою, розмір земельних ділянок, які залишаються у спільному користуванні, є меншими та конфігурація земельних ділянок є більш правильної форми. Зазначений варіант не завдає шкоди раціональному використанню земельної ділянки, у тому числі з урахуванням видового використання земельної ділянки, відповідає інтересам кожної зі сторін, при цьому не позбавляє можливості кожного зі співвласників користуватися своєю частиною домоволодіння, враховуючи проходи до будинку, споруд і на вулицю. Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13.07.2023 ухвалено позовну заяву ОСОБА_1 про виділення в натурі частки будинку та встановлення порядку користування земельною ділянкою задовольнити. ОСОБА_2 не погодився з рішенням суду і подав апеляційну скаргу. Колегія суддів доходить висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права та не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі. Постановою Київського апеляційного суду від 21.11.2023 апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. ОСОБА_2 11.01.2024 подав до ВС касаційну скаргу, в якій просить скасувати зазначені судові рішення й ухвалити нове — про відмову в задоволенні позову. Позиція ВП ВС Поділ спільного майна відрізняється від виділу частки співвласника або припинення його права на частку у спільному майні тим, що у разі поділу майна кожному співвласнику виділяється майно в натурі та право спільної власності припиняється. Натомість у разі виділу частки зі спільного майна право спільної часткової власності припиняється лише для того учасника, якому ця частка виділяється в натурі, а для інших співвласників режим спільної часткової власності на решту майна зберігається. У цьому випадку, якщо існує троє і більше співвласників майна, при визначенні у судовому порядку частки в натурі одного з них (виділ частки) розмір часток інших співвласників (відповідачів) не визначається. Тоді суд, застосовуючи приписи ст. 364 ЦК, має виділити і зазначити у своєму рішенні індивідуально визначене майно (колишня частка у праві спільної власності) позивача і залишити решту майна у спільній власності інших відповідачів, які надалі, за бажанням, можуть поділити це майно добровільно на власний розсуд або в судовому порядку. Винятком із цього правила є випадки, коли всі співвласники або всі, крім одного, бажають поділу майна. У такому разі суд має визначити частки всіх співвласників і провести поділ майна із зазначенням у резолютивній частині рішення конкретних окремих об’єктів нерухомого майна, що утворилися у результаті його поділу та належать кожному з колишніх співвласників. У цьому разі право спільної власності припиняється. Поділ нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій власності, є можливим, якщо кожній зі сторін буде виділено нерухоме майно, яке за розміром відповідає розміру часток співвласників у праві власності. Якщо поділ технічно можливий, але з відхиленням від розміру ідеальних часток співвласників, то з урахуванням конкретних обставин поділ (виділ) може бути проведений зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації співвласнику, частка якого зменшилася. Оскільки учасники спільної часткової власності мають рівні права стосовно спільного майна пропорційно своїй частці в ньому, суд, здійснюючи поділ майна в натурі (виділ частки), повинен передати співвласнику частки жилого будинку та нежилих будівель, яка відповідає розміру і вартості його частки, якщо це можливо без завдання неспівмірної шкоди господарському призначенню будівлі. Під неспівмірною шкодою господарського призначення слід розуміти суттєве погіршення технічного стану жилого будинку, перетворення в результаті переобладнання жилих приміщень на нежитлові, надання в рахунок частки приміщень, які не можуть бути використані як житлові через невеликий розмір площі або через неможливість їх використання (відсутність денного світла тощо). Проаналізувавши наведені норми матеріального права, ВП ВС формулює такі висновки. Добудови, прибудови або будь-які поліпшення житлового будинку, які зробив один із його співвласників без згоди іншого (інших), не можуть впливати на розмір часток співвласників при поділі цього будинку, а відтак і їх вартість, проте якщо це технічно можливо, залишаються у володінні того, хто їх збудував. КЦС у складі ВС, передаючи справу на розгляд ВП ВС, просив конкретизувати викладені у постанові від 20.11.2019 у справі № 344/8200/14-ц висновки щодо застосування у подібних правовідносинах приписів ст. 364 і 367 ЦК, а саме висновки про те, що оскільки після виділу частки зі спільного нерухомого майна в порядку ст. 364 ЦК право спільної власності припиняється, то при виділі частки зі спільного нерухомого майна власнику, частка якого виділяється, та власнику (власникам), частки яких залишаються, мають бути виділені окремі приміщення, які повинні бути ізольованими від приміщень іншого (інших) співвласника (співвласників), мати окремий вихід, підведену систему водопостачання, водовідведення, опалення тощо, тобто складати окремий об’єкт нерухомого майна у розумінні ст. 181 ЦК. ВП ВС у розд. 6 цієї постанови виснувала, що поділ майна та виділ частки зі спільної власності мають різну процедуру та наслідки для колишніх співвласників цього майна, зокрема щодо підстав припинення права спільної власності, а також щодо випадків виділення колишнім співвласникам окремих приміщень. Ураховуючи наведене, ВП ВС вважає доводи колегії суддів КЦС достатньо обґрунтованими і такими, що дозволяють конкретизувати висновок, викладений у постанові ВП ВС від 20.11.2019 р. у справі № 344/8200/14-ц, з урахуванням правового висновку, викладеного в розд. 6 цієї постанови, який полягає у тому, що: — у результаті поділу нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, кожному зі співвласників потрібно визначити окрему площу, яка має складати окремий об’єкт нерухомого майна в розумінні ст. 181 ЦК, а щодо житлових приміщень — також з урахуванням вимог ч. 1 ст. 379 ЦК, ч. 1 ст. 50 ЖК; — поділ спільного майна відрізняється від виділу частки співвласника або припинення його права на частку у спільному майні тим, що в разі поділу майна кожному співвласнику виділяється майно в натурі та право спільної власності припиняється. Натомість у разі виділу частки зі спільного майна право спільної часткової власності припиняється лише для того учасника, якому ця частка виділяється в натурі, а для інших співвласників режим спільної часткової власності на решту майна зберігається; — за наявності лише двох співвласників майна між ними проводиться поділ, оскільки при визначенні частки одного зі співвласників у натурі частка іншого визначається також і зміні надалі не підлягає. У такому разі суд має зазначити розмір виокремлених частин колишнього спільного майна для обох сторін і визначити конкретні окремі об’єкти нерухомого майна, що утворилися у результаті його поділу і належать позивачеві та відповідачеві; — за наявності трьох і більше співвласників майна при визначенні в судовому порядку частки у натурі одного з них (виділ частки) розмір часток інших співвласників (відповідачів) не визначається. У цьому випадку суд, застосовуючи приписи ст. 364 ЦК, має виділити і зазначити у своєму рішенні індивідуально визначене майно (колишня частка у праві спільної власності) позивача і залишити решту майна у спільній власності інших відповідачів, які надалі за бажанням можуть поділити це майно добровільно на власний розсуд або в судовому порядку; — винятком із цього правила є випадки, коли всі співвласники або всі, крім одного, бажають поділу майна. У такому разі суд має визначити частки всіх співвласників і провести поділ майна із зазначенням у резолютивній частині рішення конкретних окремих об’єктів нерухомого майна, що утворилися у результаті його поділу та належать кожному з колишніх співвласників. У цьому разі право спільної власності припиняється. ВП ВС позбавлена можливості ухвалити своє рішення та дійшла висновку про скасування судових рішень попередніх інстанцій із направленням справи на новий розгляд до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області. Таким чином, робимо висновки:* — поділ майна та виділ частки зі спільної власності мають різну процедуру і наслідки для колишніх співвласників цього майна, зокрема щодо підстав припинення права спільної власності, а також щодо випадків виділення колишнім співвласникам окремих приміщень; — за наявності лише двох співвласників майна між ними проводиться поділ майна, оскільки при визначенні частки одного зі співвласників у натурі частка іншого визначається також і зміні надалі не підлягає. У такому випадку суд має зазначити розмір виокремлених частин колишнього спільного майна для обох сторін і визначити конкретні окремі об’єкти нерухомого майна, що утворилися у результаті його поділу і належать позивачеві та відповідачеві. Так, у результаті поділу нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, кожному зі співвласників потрібно визначити окрему площу, яка має складати окремий об’єкт нерухомого майна, а щодо житлових приміщень — з урахуванням вимог ч. 1 ст. 379 ЦК, ч. 1 ст. 50 ЖК; — за наявності трьох і більше співвласників майна при визначенні в судовому порядку частки у натурі одного з них (виділ частки) розмір часток інших співвласників не визначається; — на підставі того, що учасники спільної часткової власності мають рівні права стосовно спільного майна пропорційно своїй частці в ньому, суд, здійснюючи поділ майна у натурі (виділ частки), повинен передати співвласнику частки жилого будинку та нежилих будівель, яка відповідає розміру і вартості його частки, якщо це можливо без завдання неспівмірної шкоди господарському призначенню будівлі; — якщо в результаті поділу майна співвласнику передається частина жилого будинку, яка перевищує його частку, суд стягує з нього відповідну грошову компенсацію і зазначає про це в рішенні про зміну часток у праві власності на будинок. При вирішенні питання поділу спільного майна або виділення частки з нього визначальним є не усталений співвласниками порядок користування будинком, а розмір їх часток і технічна можливість поділу будинку відповідно до цих часток; — добудови, прибудови або будь-які поліпшення житлового будинку, які зробив один із його співвласників без згоди іншого (інших), не можуть впливати на розмір часток співвласників при поділі цього будинку. При цьому, якщо це технічно можливо, добудови, прибудови або будь-які поліпшення житлового будинку залишаються у володінні того зі співвласників, хто їх збудував; — при поділі нерухомого майна в натурі у разі необхідності його переобладнання та перепланування до ухвалення рішення суду повинні бути додані відповідні висновки: технічний висновок про відповідність перепланування будівельним нормам і правилам, санітарно-епідеміологічним вимогам, пропонованим до будинків і приміщень, і правилам пожежної безпеки. ВІСНИК НААУ № 6 (112) Автор публікації: Ольга Розгон Ольга Розгон доц., к. ю. н. Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.
© 2025 Unba.org.ua Всі права захищені "Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.

Поліпшення житлового будинку чи здійснення прибудови: особливості виділення частки

Головна цитата