Швидкість чи право: як лібералізація будівництва під час війни впливає на інвестування
Головна цитата
«Житлове будівництво в умовах воєнного стану — це одночасно важливий інструмент відновлення країни та джерело значних юридичних ризиків, які кожен інвестор має враховувати до початку співпраці із забудовником», - адвокат О. Курчин
Через бойові дії поблизу кордону з державою-агресором тисячі українських родин залишилися без житла та були змушені переселитися. Це зумовило підвищений попит на нове будівництво. Водночас недобросовісність забудовників в умовах війни істотно посилили ризики для інвесторів.
Проблематика посилилася у зв’язку зі спрощенням державного регулювання у сфері будівництва на період воєнного стану. З метою прискорення відновлення зруйнованої інфраструктури, забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб, підтримки економіки та залучення інвестицій держава запровадила низку спрощених містобудівних процедур.
Лібералізація була закріплена Законом № 2254-IX від 12.05.2022 «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» та постановою Кабміну від 24.06.2022 № 722 «Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану». Зокрема, дозволено здійснювати будівництво на землях комунальної власності без проведення експертизи та громадських слухань у разі необхідності швидкої відбудови. Також запроваджено тимчасовий порядок виконання підготовчих та будівельних робіт, що передбачає спрощення у видачі містобудівних умов і обмежень.
У сфері багатоквартирного житлового будівництва це створює ризики правової невизначеності після припинення воєнного стану, сприяє можливим зловживанням і порушенням прав учасників будівельного процесу, зокрема інвесторів.
Серед поширених порушень з боку забудовників можна виділити: виконання будівельних робіт без належної дозвільної документації або з істотними відхиленнями від містобудівних умов і обмежень; недотримання умов договору інвестування, що проявляється у затримках будівництва, зміні технічних характеристик об’єкта або безпідставному припиненні діяльності підрядника; порушення державних будівельних норм, зокрема невідповідність проєкту вимогам безпеки, інклюзивності та допустимої щільності забудови; несвоєчасне введення об’єкта в експлуатацію.
З огляду на це, укладаючи договір, інвестору слід вимагати від забудовника копії правовстановлювальних документів на земельну ділянку, містобудівних умов і обмежень, підтвердження цільового призначення землі, а також витяги з реєстрів будівельної діяльності. Доцільно також перевірити забудовника та підрядників за всіма доступними державними реєстрами.
Щодо строків введення об’єкта в експлуатацію варто орієнтуватися на актуальну судову практику. Так, у справі № 638/18016/21 Касаційний цивільний суд Верховного Суду (постанова від 10.12.2024) розмежував поняття «планованого» та «орієнтовного» строку введення будинку в експлуатацію, зазначивши, що вони не є тотожними. Якщо дата прийняття будинку в експлуатацію була запланованою, вона мала настати саме в той день, який був визначений договорами про участь у фонді фінансування будівництва житлового будинку. Орієнтована ж дата може змінитися через різні обставини, тому й указує на невизначеність умов такого правочину. А у справі № 722/1297/21 цей же суд (постанова від 26.04.2023) визнав три роки затримки введення будинку в експлуатацію істотним порушенням умов договору про спільну пайову участь у будівництві. Внаслідок цього суд задовольнив позов про розірвання договору із забудовником та стягнення сплачених коштів.
У разі виникнення спірних питань інвестор має у своєму розпорядженні низку правових механізмів впливу на забудовника. Передусім це превентивні дії — направлення письмових вимог щодо усунення порушень та отримання офіційної відповіді.
Якщо порушення тривають, ефективним інструментом є колективний захист прав інвесторів. Об’єднавшись, інвестори можуть звертатися із публічними заявами до органів влади, зокрема до міського голови та Державної інспекції архітектури та містобудування України, яка має повноваження перевіряти діяльність забудовників і застосовувати санкції. Крім того, доцільним є спільне фінансування юридичного супроводу справ проти недобросовісних забудовників. Такі ініціативи нерідко координуються через соціальні мережі та місцеві спільноти, що підсилює публічний резонанс і дозволяє залучати до вирішення питання депутатів місцевих рад, правоохоронні та контрольні органи, а також засоби масової інформації.
Таким чином, житлове будівництво в умовах воєнного стану — це одночасно важливий інструмент відновлення країни та джерело значних юридичних ризиків, які кожен інвестор має враховувати до початку співпраці із забудовником.
Олег Курчин
заступник голови Комітету НААУ з питань будівельного права
Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.
© 2025 Unba.org.ua Всі права захищені
"Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.