Довгобуди в Україні: інвестори без гарантійного фонду, без ескроу, без захисту
Головна цитата
«Для вирішення проблеми недобудов в Україні необхідне комплексне правове рішення на загальнодержавному рівні», - адвокат Я. Чернишова
Після початку повномасштабного вторгнення росії в Україну проблема недобудов постала особливо гостро. За наявною інформацією, станом на 2023 рік таких в Україні нараховувалося 4225 об’єктів. Понад третина з них — житлові будівлі. Що з ними буде далі?
Відомо, що 2531 житлову будівлю було законсервовано або тимчасово припинено. Із 1597 запланованих черг будівництва, призначених для введення в експлуатацію з ІІ кварталу 2022 по ІІІ квартал 2023 року, лише 42 % були здані, з них 15 % — вчасно, а 27 % — із затримкою. Решта 58 % так і не були завершені. Причому близько 30 % перебувають у зоні ризику з невизначеними строками добудови. У 2024 році лише 28 % житлових комплексів були здані в експлуатацію, тоді як 72 % — із суттєвими затримками, прогнозовано — до двох років.
Особливо гостро питання стоїть там, де об’єкти були зведені без належних дозвільних документів або з порушенням містобудівного законодавства. Частина забудовників, діючи недобросовісно, розпочинали будівництво без отримання дозволів, або ж втрачали дозвільні документи за рішенням суду. Внаслідок цього інвестори залишилися без правового захисту та гарантій.
Багато з таких будівель не мають офіційної реєстрації як об’єкти незавершеного будівництва. Це унеможливлює здійснення наступних юридичних дій з їх легалізації чи передання новому забудовнику. Зазвичай у таких випадках забудовники або самостійно припиняють діяльність, або залишають країну, не надаючи інвесторам жодної інформації щодо строків чи перспектив завершення робіт.
На законодавчому рівні відсутній чіткий механізм завершення таких об’єктів. Наразі немає встановленого порядку передання їх у комунальну або державну власність, а також не визначено, яким чином держава або органи місцевого самоврядування можуть втрутитися в ситуацію для захисту прав постраждалих інвесторів.
Також відсутня повноцінна загальнонаціональна програма добудови заморожених об’єктів. Створюються робочі групи, обговорюються можливі законодавчі зміни, проводиться інвентаризації житла для потреб переселенців. Комітет Верховної Ради з питань державної влади та містобудування повідомив про початок аудиту перших десятків тисяч об’єктів для формування фонду соціального житла. Також наголошено на доцільності зобов’язати органи місцевого самоврядування почати процес саме з обліку всіх об’єктів незавершеного будівництва.
Незважаючи на ці кроки, відсутність єдиного механізму координування та централізованого фінансування значно ускладнює системне вирішення проблеми. Інвестори залишаються незахищеними, а забудовники — без чітких стимулів для завершення проєктів.
Вперше проблему захисту прав інвесторів у первинну нерухомість спробували врегулювати три роки тому. 15 серпня 2022 року парламент ухвалив Закон № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Він установив, що забудовник зобов’язаний мати всі дозвільні документи ще до початку реалізації квартир. Крім того, кожна майбутня квартира підлягає обов’язковій реєстрації у Державному реєстрі речових прав як окремий об’єкт майнових прав. Це має забезпечити юридичну визначеність прав інвестора ще на етапі будівництва.
Особливу увагу закон приділяє питанню відкритості інформації. Забудовник зобов’язаний оприлюднювати ключові відомості про об’єкт будівництва: загальну кількість квартир, кількість уже проданих одиниць, планові строки введення в експлуатацію, технічні характеристики тощо. Це дозволяє інвестору приймати зважене рішення про інвестування. Водночас у разі порушення умов договору, наприклад затримки строків введення в експлуатацію чи односторонньої зміни характеристик квартири, інвестор має право на розірвання договору в односторонньому порядку з правом повернення вкладених коштів.
В країні досі не створено окремого державного гарантійного фонду для захисту інвесторів. Втім, деякі запобіжники все ж існують. Одним із них є «гарантійна частка» об’єкта — визначена частина квартир або площ, яку забудовник не має права продавати до повного завершення будівництва. У разі банкрутства або іншої форс-мажорної ситуації ця частка може бути реалізована для завершення будівництва або компенсації втрат інвесторів.
Ще один важливий елемент правового захисту — впровадження спеціального майнового права. Це право реєструється за інвестором у Державному реєстрі речових прав і надає йому юридичне підтвердження участі у фінансуванні будівництва конкретного об’єкта. Наявність такого права дозволяє інвестору претендувати на захист своїх інтересів навіть у разі зміни забудовника чи передання об’єкта третім особам. Таким чином, навіть за відсутності гарантійного фонду діючі правові механізми можуть значною мірою знизити ризики інвестування у первинну нерухомість.
Але наявні запобіжники мають, радше, умовний характер і не забезпечують повної фінансової гарантії для інвесторів.
У європейській практиці недобудови є рідкісним явищем, оскільки діє суворий банківський контроль та обов’язкове страхування ризиків. Одним із ключових інструментів є ескроу-рахунок, на якому умовно зберігаються кошти покупця. Він використовується лише після виконання забудовником умов.
В Україні функцію часткового захисту інвесторів виконують фонди фінансування будівництва, однак механізм ескроу-рахунків ще не є обов’язковим, хоча й активно обговорюється.
Місцева влада в деяких випадках намагається впливати на ситуацію. Наприклад, на сайті Київської міської державної адміністрації опубліковано звернення до Президента з проханням законодавчо врегулювати питання довгобудів. Також органи місцевого самоврядування можуть створювати спеціальні комісії, що займаються добудовою об’єктів або залученням нових інвесторів.
Але цього звісно замало. Для вирішення проблеми недобудов в Україні необхідне комплексне правове рішення на загальнодержавному рівні. Воно має включати створення гарантійного фонду, запровадження обов’язкового страхування будівельних ризиків, використання ескроу-рахунків та реалізацію системної програми добудови із залученням міжнародних партнерів. Лише в умовах консолідації зусиль держави, місцевих органів влади, забудовників та громадськості можна забезпечити правову визначеність для інвесторів та реалізацію права громадян на житло.
Окрім чинних норм, держава активно працює над створенням системного підходу до містобудування. Зокрема, триває обговорення впровадження Містобудівного кодексу України — комплексного нормативного акта, який має стати основою для прозорого, передбачуваного та ефективного регулювання у сфері будівництва. Аналогічні кодекси успішно діють у країнах Європейського Союзу, де вони стали запорукою інтегрованого підходу до просторового планування та уникнення проблем недобудов. Прийняття такого кодексу в Україні дозволить встановити чіткі правила гри для всіх учасників будівельного ринку, забезпечити баланс інтересів держави, забудовників та громадян, а також закласти правові підвалини для ефективної добудови об’єктів незавершеного будівництва внаслідок воєнного конфлікту.
Матеріал опубліковано у виданні «Юридична практика».
Яна Чернишова
член Ради Комітету НААУ з питань будівельного права
Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.
© 2025 Unba.org.ua Всі права захищені
"Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.