Вибір із розумом: як купувати вторинну нерухомість без ризику
Головна цитата
«Придбання нерухомості на вторинному ринку вимагає від покупця не лише перевірки документів продавця, але й комплексного аналізу історії майна, судових справ та правочинів, на підставі яких відбувалася передача права власності», - адвокат О. Курчин
Придбання нерухомості на вторинному ринку приваблює людей із різних причин, але завжди несе за собою ризики. Бо у майна змінилося декілька власників. Що варто зробити покупцеві перед укладанням договору купівлі-продажу?
Якщо продавець придбав майно безпосередньо у забудовника — ризик від такої покупки можна оцінити як мінімальний, оскільки аналіз документів обмежиться правовстановлювальними документами на майно, наявністю письмової згоди на продаж одного з подружжя (за потреби), перевіркою обтяжень і зареєстрованих осіб та підтвердженням відсутності заборгованості за комунальні послуги.
В усіх інших випадках необхідно розуміти, що покупка майна через агентство нерухомості та перевірка нотаріусом документів продавця та відомостей про зареєстровані заборони, арешти, іпотеки не дає стовідсоткової гарантії щодо відсутності майбутніх спорів про право власності на таке майно. Адже фактично перевіряється остання операція, а не повна історія переходу права власності.
І навіть у випадку, якщо умови договору купівлі-продажу та документи продавця здаються вам прозорими та зрозумілими, укладенню правочину має передувати ширший аналіз, аніж виключно оцінка документів продавця.
Тож варто також перевірити, скільки часу майно перебуває у власності продавця, від якої особи він його набув та на підставі якого правочину. Для цього достатньо отримати з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно довідку про зареєстроване право власності, яка міститиме всі ці відомості.
Не соромтеся попросити у продавця копію правовстановлювального документа, на підставі якого він отримав у власність таке майно. Це можуть бути договір купівлі-продажу, дарування, довічного утримання (догляду), свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах) тощо. Також запитайте, чи залишився договір попереднього власника. Не зайвим буде замовити у нотаріуса (державного реєстратора) повний витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо історії переходу прав власності.
Ці прості дії дадуть вам можливість дізнатися, скільки разів майно було відчужене попередніми набувачами та на якій підставі їх право власності було зареєстровано.
Якщо виявиться, що право власності протягом короткого проміжку часу переоформлювали досить часто, причому як на фізичних, так і на юридичних осіб, і якщо черговий продавець відчужує це майно протягом кількох місяців від дати його набуття або за «привабливою» ціною, — це ознаки шахрайських дій із майном і ви ризикуєте залишитися ні з чим.
Доцільною також є перевірка судових справ у попередніх власників на предмет не лише спорів щодо самої нерухомості, але й майнових спорів за договорами позик або кредитів. Це забере більше часу, але додатковий аналіз убезпечить покупця від неприємної ситуації в майбутньому.
Так, якщо згідно з відомостями Єдиного державного реєстру судових рішень під час розгляду судової справи, предметом якої був значний борг одного з власників, майно було відчужено на користь третіх осіб до остаточного розгляду справи, це підвищений ризик у майбутньому отримати позовну заяву про повернення майна в стан права власності такого власника для погашення його боргів.
Також трапляються ситуації, коли особи, які декілька років тому були власниками цього майна, подають позовну заяву про витребування майна з чужого незаконного володіння, а покупець не знав і не міг знати про обставини вибуття майна з власності такої особи. У таких випадках доведеться брати участь у судовому розгляді, щоб захистити свої інтереси.
І ще одна банальна, проте насправді дієва порада як захистити свої кошти: вказуйте в договорах купівлі-продажу реальну вартість покупки. Звісно, це може вплинути на розмір податків, проте надалі, якщо щодо права власності на майно виникне спір — це чи не єдиний спосіб убезпечити свої гроші як добросовісного набувача майна.
Отже, придбання нерухомості на вторинному ринку вимагає від покупця не лише перевірки документів продавця, але й комплексного аналізу історії майна, судових справ та правочинів, на підставі яких відбувалася передача права власності. Економія часу чи довіра до посередників без самостійної перевірки можуть призвести до суттєвих ризиків — від судових процесів до втрати права власності. Тож ретельний підхід до перевірки перед укладанням договору — це не лише питання юридичної безпеки, а й гарантія збереження ваших коштів.
Матеріал опубліковано у виданні «Юридична газета».
Олег Курчин
заступник Голови Комітету НААУ з питань будівельного права
Аби першим отримувати новини адвокатури, підпишіться на канал Національної асоціації адвокатів України у Telegram.
© 2025 Unba.org.ua Всі права захищені
"Національна Асоціація Адвокатів України". Передрук та інше використання матеріалів, що розміщені на даному веб-сайті дозволяється за умови посилання на джерело. Інтернет-видання та засоби масової інформації можуть використовувати матеріали сайту, розміщувати відео з офіційного веб-сайту Національної Асоціації Адвокатів України на власних веб-сторінках, за умови гіперпосилання на офіційний веб-сайт Національної Асоціації Адвокатів України. Заборонено передрук та використання матеріалів, у яких міститься посилання на інші інтернет-видання та засоби масової інформації. Матеріали позначені міткою "Реклама", публікуються на правах реклами.