Інформація щодо особливостей придбання нерухомості громадянами України в Угорщині

Придбання житлової нерухомості в Угорщині має свої особливості і дещо відрізняється від цієї процедури в Україні. Наприклад, законодавство Угорщини покладає обов’язок сторін укладати договір купівлі-продажу нерухомого майна виключно через адвоката. Адвокат узгоджує з сторонами текст договору купівлі-продажу, посвідчує його, приймає кошти на свій депозитний рахунок, перевіряє нерухомість на предмет обтяження, а після завершення фінансових розрахунків між сторонами здійснює забезпечення державної реєстрації змін щодо відомостей про нового власника нерухомого майна.

Після того, як покупець визначився з об’єктом нерухомості, який він має намір придбати, подальша процедура придбання житлової нерухомості в Угорщині виглядає наступним чином:

1. Між продавцем та покупцем укладається попередній договір купівлі-продажу. Договір укладається у письмовій формі та посвідчується адвокатом. На цьому етапі адвокат перевіряє чи дійсно продавець є власником нерухомого майна, а також чи не перебуває дана нерухомість під обтяженнями. При укладанні попереднього договору купівлі-продажу на депозитний рахунок адвоката, покупець вносить 10-15% від загальної вартості нерухомості.

Примітка: Як правило, конкретного адвоката, який буде здійснювати юридичний супровід угоди, пропонує покупець. Оплата гонорару адвоката, зазвичай віднесена до витрат покупця.

2. Адвокат передає один примірник попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна до Земельного департаменту. Посадові особи Земельного департаменту вносять до листа власності даної житлової нерухомості запис про те, що відповідно до попереднього договору купівлі-продажу, дана нерухомість перебуває в процесі відчуження, у зв’язку з чим заборонено здійснювати будь-які інші правочини з даною нерухомістю.

3. Відповідно до положень законодавства Угорщини, якщо покупцем житлової нерухомості є фізична особа, яка не є громадянином жодної з країни ЄС, такий іноземний покупець повинен отримати дозвіл від угорських компетентних органів на придбання житлової нерухомості в Угорщині.

Для отримання такого дозволу, адвокат подає до органу місцевого самоврядування за місцем знаходження житлової нерухомості, клопотання з відповідним пакетом документів (один примірник попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, копію паспорта покупця з офіційним перекладом на угорську мову, довідку про відсутність відкритого кримінального переслідування щодо покупця на території Угорщини) та здійснює оплату місцевого збору за розгляд даного клопотання.

Примітка: Законодавством Угорщини визначено максимальний термін розгляду даного клопотання, який становить 60 робочих днів. На практиці середній термін отримання дозволу від органу місцевого самоврядування становить 30-40 робочих днів.

4. Після отримання покупцем від органу місцевого самоврядування дозволу на придбання житлової нерухомості, адвокат здійснює переказ коштів, які були розміщені на його депозитному рахунку (10-15% від загальної вартості нерухомості) на рахунок продавця та одночасно інформує Земельний департамент щодо необхідності анулювання запису у листі власності житлової нерухомості щодо заборони її відчуження.

З цього моменту попередній договір купівлі-продажу нерухомості укладений між сторонами, трансформується в основний договір купівлі-продажу.

5. Відбувається кінцевий розрахунок з продавцем.

6. З метою внесення даних про нового власника нерухомості до Державного реєстру прав власності, адвокат подає до Земельного департаменту визначений законодавством пакет документів.

7. Адвокат отримує виписку з Державного реєстру прав власності, в якій право власності на придбану житлову нерухомість зареєстроване за новим власником.

Примітка: На практиці середній термін реєстрації права власності та отримання виписки з Державного реєстру прав власності становить 5-10 робочих днів.

8. Офіційна передача нерухомого майна від продавця, покупцю за Актом прийому-передачі, а також ключів та нульових рахунків щодо оплати комунальних послуг та щомісячних внесків до ОСББ.

9. Укладання новим власником договорів з постачальниками комунальних послуг.

10. Сплата податку на нерухомість.

Ставка податку на житлову нерухомість становить 4% від вартості придбаної нерухомості. Максимальний розмір податку на нерухомість не може перевищувати 200 млн. HUF (станом на лютий 2019 року еквівалентно 3 млн. EUR)

У випадку придбання нерухомості в новобудові від забудовника вартістю до 30 млн. HUF (станом на лютий 2019 року еквівалентно 96 тис. EUR), та за умови, що покупець не продав інше житло, податок на нерухомість за ставкою 4%, нараховується лише на суму, що перевищує 15 млн. HUF (станом на лютий 2019 року еквівалентно 48 тис. EUR).

У випадку якщо вартість придбаної житлової нерухомості дорожче від вартості житлової нерухомості, яка була відчужена особою в попередньому році або в тому самому році коли була придбана нова житлова нерухомість, податок у розмірі 4% нараховується на суму різниць у вартості.

Якщо власник житлової нерухомості не досяг віку 35 років та набув право власності на житлову нерухомість вперше, а вартість житлової нерухомості не перевищує 15 млн. HUF (станом на лютий 2019 року еквівалентно 48 тис. EUR), податок сплачується лише в розмірі 50% від нарахованої суми податку.

Примітка: Розмір та термін сплати податку на придбану нерухомість будуть визначені у листі від податкової служби Угорщини. Новий власник отримує цей лист поштою протягом місяця після придбання нерухомості.

Види та розміри супутніх витрат під час придбання нерухомості в Угорщині:

- Гонорар адвоката – від 1% до 2% від загальної вартості нерухомості;

- Послуги нотаріуса щодо засвідчення копії паспорта від 6 EUR до 10 EUR;

- Обов’язкові державні збори та платежі 260 EUR (станом на лютий 2019 року) + податок на нерухомість.

Автор публікації: Віктор Ясевін

Віктор Ясевін

Адвокат, голова Представництва НААУ в Угорщині (м. Будапешт)